Апартаменты: уловка застройщиков или новый уровень сервиса

Апартаменты: уловка застройщиков или новый уровень сервиса

Зачем девелоперы вводят этот формат и что с ним не так

Цей матеріал також доступний українською
Апартаменты: уловка застройщиков или новый уровень сервиса
Фото: pixabay

В прошлом году на фоне падения спроса на квартиры застройщики актуализировали формат «апартаментов». Это не жилье и не гостиница, а нечто среднее. У каждого застройщика свое видение: кто-то выделяет под апартаменты несколько квартир в жилом доме, а кто-то возводит меблированные многоэтажки с гостиничным сервисом.

Mind разбирался, что такое апартаменты, зачем они нужны застройщикам и в чем нюансы их приобретения.

Почему апартаменты стают популярными у девелоперов?

Само понятие «апартаменты» пришло из гостиничной недвижимости, где означает определенную категорию номеров – с зоной приготовления пищи. Фактически апартаменты – это синоним помещения, предназначенного для временного проживания, но не относящегося к жилому фонду. Девелоперы зачастую используют этот термин в случае, когда по различным причинам невозможно отнести построенное здание к жилой недвижимости.

«Обычно застройщики обращаются к нам за помощью, когда строили жилье, а потом решили, что проект по каким-то причинам успешным не будет или его реализация затруднительна. И просят помочь переделать его под апартаменты», – рассказывает руководитель крупной гостиничной сети, пожелавший остаться неназванным. По его словам, количество запросов со всей Украины в прошлом году увеличилось в разы.

Формат «апартаменты» позволяет обойти «узкие места» в законодательстве и нормативах: по назначению земли, по пятну застройки, по инсоляции, по числу квартир на этаже и т.д. – поясняет руководитель департамента стратегического консалтинга UTG Константин Олейник.

«Апартаменты – не новый вид недвижимости. Но, действительно, в последнее время он стал очень популярным. Главное отличие апартаментов от квартиры – небольшой метраж и несколько иной юридический статус. В таком помещении нельзя прописаться, но можно зарегистрировать там компанию. Это нежилой фонд, спрос на который в последнее время вырос просто в разы. Коммунальные платежи здесь выше, чем для квартиры, но никто же не запрещает установить на все счетчики», – поясняет Татьяна Маркова, директор Департамента продаж и маркетинга ХК «Киевгорстрой». И добавляет: апартаменты имеют неоспоримое преимущество – их можно абсолютно легально сдавать в аренду (под офис и не только).

Кто из застройщиков возводит апартаменты?

Сегодня апартаменты маленьких площадей от «Киевгорстрой» есть в ЖК MIRAX, апарт-комплексе Costa Fontana в Одессе, в апарт-комплексе в Пуща-Водице (Оболонский район Киева). Еще в столице возводится целый апарт-отель в многофункциональном комплексе на ул. Курнатовского, и буквально на днях выведен в продажу апарт-комплекс в переулке Электриков.

В ЖК MIRAX наряду с квартирами от 36 до 176 кв. м предлагаются апартаменты площадью от 19 кв. м до 42 кв. м, всего их насчитывается 274. Основная причина, по которой часть помещений классифицируется как апартаменты – слабая освещенность и малая площадь.

В комплексе на Курнатовского апарт-отель займет отдельную секцию. Он будет состоять из 268 двухкомнатных апартаментов и 66 студий, площадью от 33 до 82 кв. м. Причина перевода помещений в разряд апартаментов – преимущественно по уровню освещенности.

В Пуще-Водице – несколько иная ситуация. Земля, на которой построен апарт-комплекс, имеет статус рекреационной территории, а потому «классические» многоэтажки там возводить попросту запрещено. Итого – в пятиэтажном доме на семь секций предлагается 167 апартаментов.

Апарт-комплекс гостиничного типа Costa Fontana на 257 апартаментов в Одессе тоже строится на земле, относящейся к рекреационному фонду. 

По переулку Электриков в Киеве началось строительство 10-этажного апарт-комплекса на 73 апартамента, площадью от 35 кв.м до 102 кв.м. Новый объект будет располагаться на берегу Днепра, в зоне отдыха.

Кто и как с ними потом управляется?

«Киевгорстрой» не занимается сдачей в аренду и управлением недвижимости, которую строит и продает. «При продаже мы акцентируем внимание покупателей, что апартаменты классифицируются как нежилой фонд, что в таких помещениях нельзя зарегистрироваться и коммунальные платежи выше, чем в квартире», – говорит Татьяна Маркова.

В чем же тогда преимущества? Из-за (в большинстве случаев) небольших метражей стоимость апартаментов ниже, чем у квартир, поэтому окупаются такие помещения значительно быстрее. «Очень часто покупатели приобретают несколько апартаментов, а то и целый этаж или подъезд с целью сделать там мини-отель. Можно также сдавать такие помещения посуточно или обустроить в них столь популярный сегодня коворкинг, офисный центр для размещения сотрудников, например, IT-сферы, которые смогут жить там, где работают, не тратя времени на поездки на работу», – поясняет Маркова.

«Интергал-Буд» переводит в апартаменты бывшую гостиницу «Ленинградская» на бульваре Тараса Шевченко в Киеве. В строящихся проектах апартаменты запланированы в столичном Intergal City и одесском La Mer.

Также в этом году планируется начать строительство апартаментов на ул. Спасской в Киеве. Как пояснила коммерческий директор «Интергал-Буда» Анна Лаевская, причина, почему этот проект будет реализоваться как апартаменты, а не как жилой комплекс, – назначение земли. Ранее здесь планировалось строить гостиницу.

Апартаменты также могут появиться еще в нескольких проектах, среди которых – реконструкция одного из корпусов завода «Арсенал». «В создаваемых апартаментах мы планируем обеспечивать гостиничный сервис, ведь такой запрос уже сформировался на рынке. В будущем это будет делать одна из наших структур», – добавляет Лаевская.

ПСГ «Ковальська» предусматривает формат апартаментов в ЖК 31Z. Также рассматривается вариант, что апартаменты будут размещены в одном из зданий бизнес-парка Nuvo Business Park.

Среди проектов Saga Development как апартаменты возводятся ЖК BOSTON Creative House (строительство и обслуживание зданий торговли), ЖК SAGA City Space (для строительства и обслуживания зданий кредитно-финансовых учреждений для реконструкции незавершенного строительства кинотеатра «Иллюзион» под деловой банковский центр с надстройкой и дальнейшей его эксплуатацией).

В качестве апартаментов будет реализован также Franklin Concept House – совместный проект компаний Perfect Group  и Kyivproekt Development.

Как видим, самая распространенная причина появления апартаментов – земельный участок не предусматривает жилого строительства. А изменение его назначения с «рекреационного» или «общественного» требует длительной процедуры прохождения всех бумаг через местные советы.

Напомним, что согласно рейтингу надежности застройщиков Mind, много нарушений у девелоперов связано как раз с целевым назначением земельных участков.

Какие еще «подводные камни» апартаментов?

Кроме невозможности прописки и более высоких коммунальных платежей, апартаменты не предусматривают возможности организовать свое ОСМД. Поэтому жильцам неизбежно придется иметь дело с навязанной застройщиком управляющей компанией, какие бы запредельные тарифы она не устанавливала. «Если покупатель изначально не предполагал тут жить, а рассматривал именно как доходную недвижимость – апартаменты тоже имеют изъян. Перепродажа такого актива – 5% стоимости», – говорит Константин Олейник.

Но в целом формат апартаментов как жилья пока далек от своего гостиничного прародителя. Единичные проекты предлагают полный формат услуг, обеспечивая заполняемость и гарантированный уровень доходов инвестору. Эксперты надеются, что с активизацией рынка и повышением доходов населения и в Украине формат полноценных апартаментов окажется востребован.

Следите за актуальными новостями бизнеса и экономики в наших Telegram-каналах Mind.Live и Mind.UA, а также Viber-чате