Наразі український ринок нерухомості та будівельний бізнес збурені суперечками навколо одіозного законопроєкту №5655, який докорінно змінює підходи до забудови міст. Водночас актуальним залишається питання, як купляти й обслуговувати вже збудовану нерухомість або ту, яка ще тільки будується. Mind уже писав про те, як унормовується купівля-продаж таких об'єктів у контексті оподаткування. На це, зокрема, направлений закон №2600-IX «Про внесення змін до Податкового кодексу України щодо оподаткування операцій з об’єктами нерухомого майна, які будуть споруджені в майбутньому», що був підписаний президентом восени. Він є логічним продовженням ухваленого раніше закону №2518-ІХ «Про гарантування речових прав на об’єкти нерухомого майна, які будуть споруджені в майбутньому». Обидва цих документи набули чинності 10 жовтня 2022 року. Вони суттєво змінюють роботу ринку первинної нерухомості. Як саме, і на що відтепер варто звертати увагу девелоперам і покупцям з урахуванням норм закону №2518, спеціально для Mind пояснює Максим Морозов, юрист CMS Cameron McKenna Nabarro Olswang.
Що змінилося в роботі девелоперів? Раніше девелопери використовували відносно прості та недорогі в адмініструванні механізми залучення коштів від покупців майбутніх квадратних метрів. Вони працювали з договорами, предметом (активом) яких були майнові права на нерухомість.
Законодавство не визначало вимог до таких договорів у контексті захисту прав покупців, що призводило до їх незбалансованості, внаслідок чого покупці несли великі ризики. Також були відсутні механізми ефективного захисту прав покупців за такими договорами.
Наприклад, навіть якщо об’єкт був збудований, введений в експлуатацію, але продавець, попри належне виконання своїх обов’язків покупцем, не передавав право власності на об’єкт, покупець не міг звернутися до суду для визнання права власності. Точніше сказати, звернутися міг, але не міг отримати позитивного рішення через законодавчу неврегульованість відповідних відносин.
Закон №2518 має змінити таке становище, ввівши поняття майбутнього об’єкта нерухомості (МОН), спеціального майнового права (СМП) і детально врегулювавши відносини щодо укладання договору купівлі-продажу МОН, особливості та вимоги до якого ми аналізуємо нижче.
МОН – це власне нерухомість (квартира, гаражний бокс, машиномісце тощо), яку після завершення будівництва, планує отримати у власність покупець. Стосовно такого об’єкта може виникати спеціальне майнове право (СМП).
Це право, по своїй суті, схоже на згадане вище «не спеціальне» майнове право, яке було предметом договору раніше. Однак, на відміну від останнього, воно є більш гарантованим з огляду на його обов’язкову державну реєстрацію та можливість захисту в разі його порушення, зокрема в судовому порядку. Наприклад, власник СМП може вимагати усунення перешкод у здійсненні СМП, визнання СМП, визнання права власності після прийняття об’єкта в експлуатацію.
Як оформлюється договір купівлі-продажу МОН? Закон №2518 визначає, що за договором купівлі-продажу МОН продавець має забезпечити будівництво та прийняття в експлуатацію об’єкта, його підключення до інженерних мереж і передачу його покупцю після прийняття в експлуатацію. При цьому продавець не обов’язково повинен сам бути замовником будівництва, продавцем може бути третя особа (девелопер), залучена замовником будівництва за договором щодо організації та фінансування будівництва об’єкта.
За договором купівлі-продажу МОН продавець отримує СМП після повної сплати вартості об’єкта або раніше, якщо сторони зазначать це в договорі. Припускаємо, що на ринку буде домінувати перший підхід – передача МОН лише після повної сплати вартості.
У випадку непередачі СМП після повної оплати або непередачі об’єкта будівництва після його введення в експлуатацію, покупець матиме можливість вимагати, зокрема в судовому порядку, визнання СМП та визнання права власності на об’єкт після його введення в експлуатацію. До ухвалення закону №2518 у такий спосіб захистити свої права було неможливо. При цьому комерційні ризики залишаються (непідключення до інженерних мереж, прострочення введення об’єкта в експлуатацію тощо).
Замовник будівництва, після укладання договору купівлі-продажу МОН, обмежений у праві вносити зміни в проєктну документацію, що є додатковою гарантією прав покупця в підсумку отримати саме ту квартиру і саме в такому будинку, про який сторони домовлялися6, підписуючи договір у відділі продажів.
Зокрема, без згоди покупця не може змінюватися:
Обов’язкові умови договору купівлі-продажу МОН. Закон №2518 визначає детальний перелік із більше 30-ти умов, які обов’язково мають бути зазначені та погоджені в договорі купівлі-продажу МОН. Крім цього, встановлено перелік умов, які не можуть бути змінені навіть за згодою сторін. Так, за договором купівлі-продажу МОН:
Додатково встановлено підстави для дострокового розірвання договору купівлі-продажу МОН:
Одностороння відмова продавця від договору купівлі-продажу МОН в інших випадках не допускається.
Що передбачає оборотоздатність прав на МОН. Закон №2518 встановлює, що покупець за договором купівлі-продажу МОН має право переуступити свої права будь-якій третій особі. У випадку якщо покупець ще не повністю сплатив вартість об’єкта, така переуступка можлива лише за згодою замовника / девелопера. Якщо ж вартість була сплачена повністю, то така згода не вимагається, і покупець може вільно розпоряджатися СМП. Такий договір щодо переуступки чи розпорядження СМП підлягає нотаріальному посвідченню.
Підсумовуючи, договір купівлі-продажу МОН з юридичного погляду – це більш надійний і безпечний для покупця механізм інвестування в будівництво квартири чи іншої нерухомості. Однак він не знімає економічних ризиків, коли продавець не може добудувати об’єкт вчасно та не має можливості повернути сплачені кошти покупцям. Тому, як і раніше, важливим критерієм вибору на ринку інвестиційної нерухомості залишається репутація і досвід девелопера та детальна перевірка його документів на об’єкт будівництва.