Податок на недобуд: хто і скільки платитиме зборів за нове житло

Наприкінці вересня Верховна Рада ухвалила законопроєкт №7683, що передбачає захист прав інвесторів щодо ще не зведених будівель, зокрема унормовує податкові питання в цій сфері. Чи зможе документ обмежити спроби шахрайства на цьому ринку і як він вплине на вартість житла, Mind пояснював у матеріалі «Депутати спробували зрівняти податками первинний та вторинний ринки нерухомості. Обіцяють менше спекулянтів та довгобудів». Сьогодні ж Марія Золотарьова, керівник практики податкового та митного права, адвокат АО «Вдовичен та партнери», к.ю.н., розповіла Mind про інший «бік медалі» цього документа, а саме – як закон вплине  на покупців та оподаткування забудовників.

Закон про внесення змін до Податкового кодексу України щодо оподаткування операцій з об’єктами нерухомого майна, які будуть споруджені в майбутньому (законопроєкт №7683), що наразі направлений на підпис Президенту України, став логічним продовженням ухваленого раніше Закону України №2518-ІХ від 15 серпня 2022 року «Про гарантування речових прав на об’єкти нерухомого майна, які будуть споруджені в майбутньому».

Мета останнього – захист прав інвесторів будівництва нерухомості від недобросовісних забудовників, виведення об’єктів незавершеного будівництва з тіньового неконтрольованого обігу.

До недавнього часу, як свідчить практика, наприклад, при продажі квартири в житловому будинку на етапі будівництва забудовники використовували такі варіанти документального оформлення інвестицій в будівництво:

• договір купівлі-продажу майнових прав на квартиру;
• інвестиційний договір;
• договір про сплату пайових внесків і участь у житлово-будівельному кооперативі;
• попередній договір купівлі-продажу квартири.

Усі ці способи мали свої ризики, адже жоден з них фактично не гарантував для покупця відповідного об’єкту незавершеного будівництва юридичного механізму захисту прав на такий об’єкт.

Як наслідок, численними були випадки шахрайства недобросовісних забудовників, які могли продавати квартири в недобудовах по декілька разів. Із прийняттям закону №2518 держава робить спробу взяти під контроль ринок обігу об’єктів незавершеного будівництва. У цивільний оборот вводяться такі об’єкти цивільних прав, як:

• майбутній об'єкт нерухомості – це, наприклад, квартира, гараж на етапі їх будівництва;
• подільний об'єкт незавершеного будівництва – це, зокрема, багатоквартирний житловий будинок із квартирами на етапі будівництва;
• неподільний об’єкт незавершеного будівництва – наприклад, приватний житловий будинок без квартир на етапі будівництва.

Права на ці об’єкти (спеціальне майнове право або право власності (стосовно лише неподільного об’єкту незавершеного будівництва)) будуть реєструватись у Єдиному державному реєстрі речових прав на нерухоме майно. Як наслідок, держава по суті гарантує юридичний захист таких об’єктів у обсязі, передбаченому законом №2518.

Держава взялась за питання оподаткування операцій з об’єктами незавершеного будівництва, про які мова йшла вище, тобто із зареєстрованими майбутніми об’єктами нерухомості, подільними та неподільними об’єктами незавершеного будівництва. Податкові питання врегульовані законопроєктом №7683.

Кого він стосується?

Фізичних осіб – продавців зареєстрованих у реєстрі майбутніх об’єктів нерухомості, подільних та неподільних об’єктів незавершеного будівництва (далі – об’єкти майбутньої нерухомості).

Якщо такі об’єкти були отримані у спадщину, то ставка ПДФО буде складати 5% та 1,5% військовий збір. Це, однак, не стосується нерезидентів. Для них залишається ставка ПДФО – 18% та військовий збір – 1,5%.

Також законом передбачена можливість зменшити для цілей оподаткування такий дохід на вартість документально понесених витрат, наприклад, на витрати для придбання нерухомості на етапі будівництва.

Як держава контролюватиме можливі маніпуляції з оподаткуванням?

По-перше, для цілей оподаткування ПДФО та військовим збором дохід від продажу об’єктів майбутньої нерухомості визначається, виходячи з ціни, зазначеної у договорі, але не нижче оціночної вартості, розрахованої автоматично модулем електронного визначення оціночної вартості Єдиної бази даних звітів про оцінку.

По-друге, договори про відчуження об’єктів майбутньої нерухомості мають бути нотаріально посвідчені. Під час їх посвідчення нотаріуси повинні перевіряти наявність довідки про оціночну вартість відповідного об’єкта і сплату необхідних податків.

По-третє, нотаріуси повинні щокварталу повідомляти податкові органи про посвідчені ними договори відчуження об’єктів майбутньої нерухомості, ціну цих об’єктів і суми сплачених податків.

Як закон вплине на платників ПДВ – забудовників та девелоперів будівництва?

Якщо термін «забудовник» є звичним, то поняття «девелопер будівництва» – нове, що з’явилося завдяки закону №2518. Ним є юридична особа, яка на підставі договору, укладеного із замовником будівництва, забезпечує організацію та/або фінансування (інвестування) будівництва об’єкта відповідно до законодавства (у тому числі шляхом залучення коштів інших фізичних та юридичних осіб).

Так, для забудовників і девелоперів будівництва встановлено касовий метод визначення податкових зобов’язань з ПДВ (за датою отримання доходу) за операціями з першого постачання неподільного житлового об'єкту незавершеного будівництва або майбутнього об'єкту житлової нерухомості.

Під першим постачанням розуміється перша передача спеціального майнового права на відповідний об'єкт покупцю за договором купівлі-продажу (перший продаж) від замовника будівництва/девелопера будівництва, за яким зареєстровано спеціальне майнове право на відповідний об'єкт. Подальші операції з продажу таких об’єктів звільняються від оподаткування ПДВ.

Як вплине на платників податку на прибуток підприємств? 

Визначено особливості оподаткування операцій з першого продажу за договорами купівлі-продажу неподільного житлового об'єкта незавершеного будівництва/майбутнього об'єкта житлової нерухомості.

Так, при першому продажу таких об’єктів поряд із загальними нормами, встановленими Податковим кодексом України, мають право, але не зобов’язані визначати податкове зобов'язання з податку на прибуток підприємств за наведеним нижче алгоритмом:

• фінансовий результат до оподаткування зменшується на суму доходу (виручки), що була врахована замовником будівництва, девелопером будівництва, у фінансовому результаті до оподаткування в поточному податковому (звітному) періоді за операцією із першого продажу (передачі покупцю) таких об’єктів;
• фінансовий результат до оподаткування збільшується на суму нарахованих у бухгалтерському обліку витрат, що формують собівартість таких об’єктів, яка була врахована замовником будівництва, девелопером будівництва, у фінансовому результаті до оподаткування за операцією із першого їх продажу (передачі покупцю);
• фінансовий результат до оподаткування збільшується на суму доходу (виручки) від операцій із першого продажу (передачі покупцю) об’єктів, яка у попередніх податкових (звітних) періодах зменшила фінансовий результат до оподаткування замовника будівництва, девелопера будівництва, у тому податковому (звітному) періоді, у якому відбувається прийняття в експлуатацію закінченого будівництвом відповідного об'єкта житлової нерухомості;
• фінансовий результат до оподаткування зменшується на суму нарахованих у бухгалтерському обліку витрат, що формують собівартість цих об’єктів, яка у попередніх податкових (звітних) періодах збільшила фінансовий результат до оподаткування замовника будівництва, девелопера будівництва, у тому податковому (звітному) періоді, у якому відбувається прийняття в експлуатацію закінченого будівництвом відповідного об'єкта житлової нерухомості.

Вищенаведені зміни в оподаткуванні фактично запрацюють з набуттям чинності закону №2518 (з 10 жовтня 2022 року) і запровадженням державної реєстрації об’єктів майбутньої нерухомості.