Стоп-будівництво: чому досвід з Войцеховським навчив столичну владу
Найгучніші будівельні скандали за попередній рік
У базі даних міського земельного кадастру за 2018 рік перебуває на обліку 21 договір про припинення прав оренди земельних ділянок, повідомили Mind у департаменті земельних ресурсів КМДА. Розірвання договору оренди – один з найсуворіших інструментів боротьби з незаконним будівництвом. Але, як показує практика, не завжди ефективний. Як місто намагається утримувати ринок новобудов у межах закону?
Після Войцеховського хоч потоп. Столичний будівельний ринок ніколи не був законослухняним. Дозвільна документація часто оформлюється вже в процесі будівництва. Гравці звинувачують бюрократію і мінливе законодавче поле. Тому ніхто не б’є на сполох, якщо об'єкт зводить компанія, яка не має дозволу на будівництво. «Не встигли оформити або продовжити. Буває. Це звичайна практика. Щоб оформити весь пакет документів, потрібно два роки», – розповідає співвласник будівельно-девелоперської компанії, який побажав зберегти анонімність.
Існуючими лазівками свого часу і скористався Анатолій Войцеховський. Його компанії, які умовно називають корпорацією «Уко-», почали будівництво понад 40 об'єктів без дозвільної документації. Багато з них проблемні: одні будівлі не підключені до енергомереж, у інших складнощі з каналізацією, треті не добудовані тощо.
Будинки вводилися в експлуатацію за рішенням суду. Ціни на квартири були на 30% нижчі за середньоринкові. «Войцеховський обвалював ринок... Ми зібралися і вирішили, що треба щось з цим робити», – розповідає Mind керівник великої будкомпанії, що побажав залишитися неназваним.
Гравці ринку знайшли підтримку в місцевої влади. Представники КМДА не лише при кожній слушній нагоді згадували Войцеховського як несумлінного забудовника, а й запустили Міжвідомчий моніторинг забудови, що позначає червоним і жовтим кольором проблемні проекти. Крім об'єктів «Уко-» кадастр висвічував об'єкти й інших забудовників. Інструмент був досить дієвим, попри деякі затримки з публікацією виявлених порушень. Войцеховського заарештували, випустили під заставу (тепер його місцезнаходження невідоме), а кадастр поступово перестав поповнюватися. Зрештою – взагалі припинив працювати «з технічних причин».
На запит Mind до КМДА Державна архітектурно-будівельна інспекція Києва відмовилася повідомити дані про нововиявлені протягом року порушення. «Зазначу, що департамент у ході своєї діяльності не створює інформацію про незаконну й проблемну забудову в місті Києві, зокрема й тих об’єктів, реалізація яких була припинена у 2018 році, і, відповідно, не здійснює збір статистичної динаміки у сфері містобудівної діяльності, а тому надати запитувану інформацію немає можливості», – відповіла перший заступник директора департаменту з питань державного архітектурно-будівельного контролю в Києві Оксана Попович.
Неофіційно один із співробітників КМДА пояснив, що моніторинг закрили навмисно, «щоб не дратувати людей, які, побачивши жовту мітку (це означає, що об'єкт споруджується з порушенням законодавства. – Mind) на будинку, в який вони інвестували, йдуть забирати гроші й тим самим збільшують кількість недобудов».
Нагадаємо, що більшість будівництв Києва ведеться з порушенням чинного законодавства.
Найчастіше зустрічається: нецільове використання земельних ділянок, порушення містобудівних норм, зокрема, завищення поверховості будинків, ігнорування червоних ліній (обмежень користування землею), будівництво без дозволу на будівельні роботи. «Якщо говорити про частки, то різні порушення у кожного об'єкта становлять близько 22–33%. Є об'єкти, які порушують всі перераховані вище пункти», – розповідає керуючий партнер KopotLawyers, керівник проекту Monitor.Estate Володимир Копоть.
Раніше керівник ДАБІ Олексій Кудрявцев в інтерв'ю Mind нарікав, що навіть скасування дозволів на будівництво – не гарантія того, що роботи на майданчику зупиняться.
Які об'єкти стали предметом спору за останній рік? Важкою артилерією влади в суперечках із забудовниками є розрив договору оренди на користування земельною ділянкою. За інформацією департаменту земельних ресурсів КМДА, у базі даних міського земельного кадастру за 2018 рік зафіксовано 21 подібний епізод. Відповідно, на цих ділянках забудовники не зможуть реалізувати проекти, якщо не виконають вимоги контролюючих органів. Але наскільки цей інструмент ефективний?
Будинок/готель
Забудовник: KDD Engineering
Адреса: Дегтярна, 2–4
Передбачалося будівництво шестиповерхового житлового будинку економ-класу – саме так він рекламувався на порталах із продажу нерухомості. Втім, на інформщиті значилося будівництво готелю з підземним паркінгом та кафе. Крім пулу порушень дозвільної документації, у об'єкта були проблеми з виконанням технологій – восени 2017 року обвалилося одне з перекриттів.
У лютому 2018 року депутати Київради розірвали договір оренди земельних ділянок в урочищі Гончарі-Кожум'яки на вулицях Воздвиженській, Гончарній, Дегтярній, Кожум'яцькій у Подільському районі.
Будівництво не ведеться.
Патріотика на Озерах
Забудовник: «Контактбудсервіс»/«Аркада»
Адреса: мікрорайон Осокорки-Центральні
Новий житловий масив, 43 будинки заввишки 26–27 поверхів, планована пляма забудови – між озерами Тягле і Небреж.
31 січня 2019 року на засіданні Київради депутати проголосували за розірвання договорів оренди із забудовником «Контактбудсервіс» на житловому масиві Осокорки-Центральні.
Формальна причина – борг у 65 млн грн орендних платежів за землю. Реальна – девелопер не продемонстрував бажання коригувати проект забудови в умовах, що змінилися, коли громада висловилася на користь облаштування екопарку на частині території, раніше виділеної під житлову забудову.
Після рішення Київради девелопер проекту, «Аркада», звернувся до покупців на своєму сайті. Забудовник пояснив свою позицію тим, що боргу перед містом немає, і вилучати ділянку на користь ландшафтного екопарку міська влада не має права.
Тривають судові розгляди.
Совські ставки
Забудовник: ТОВ «Господарник»
Адреса: Совські ставки
12 лютого 2019 року Господарський суд Києва розірвав з ТОВ «Господарник» договір оренди понад 19 га землі, на яких передбачалася забудова Нижнього каскаду Совських ставків на проспекті Лобановського (Голосіївський район). Забудовник планував звести тут 22 багатоповерхівки.
ТОВ «Господарник» входить до складу групи «Фуршет» депутата Київради з фракції «Солідарність», члена постійної комісії з питань містобудування, архітектури та землекористування Ігоря Баленка.
Будівництво не ведеться.
ЖК «Поділ Град Вінтаж»
Забудовник: ТОВ «Будгруппроектінвест-2» (засновники ТОВ «Едельбург Девелопмент» і ТОВ «Укрбуд Девелопмент»)
Адреса: Вознесенський узвіз, 28–30
ЖК «Поділ Град Вінтаж» освоює дві суміжних ділянки, одна з яких належить УВП-3 Українського товариства сліпих, а друга перебуває в оренді у ТОВ «Фундація Якісне житло».
Щодо першої ділянки – наприкінці грудня 2018 року ДАБІ вчергове анулювала дозвіл на будівництво, а забудовник вчергове його оскаржив.
По другій ділянці в лютому 2018 року Київрада розірвала договір оренди з ТОВ «Фундація Якісне житло», але вже в листопаді 2018-го рішення було скасовано в судовому порядку.
Місто ще може скористатися правом на апеляцію.