mind
Голова ДАБІ: «Навіть скасування дозволу не є гарантією, що на майданчику не триватиме будівництво»

Голова ДАБІ: «Навіть скасування дозволу не є гарантією, що на майданчику не триватиме будівництво»

Олексій Кудрявцев — про зміни у законодавстві, незаконні забудови та перші результати перевірок

Цей матеріал також доступний російською
Голова ДАБІ: «Навіть скасування дозволу не є гарантією, що на майданчику не триватиме будівництво»
Олексій Кудрявцев, голова ДАБІ
Фото: Тетяна Довгань для Mind

Олексій Кудрявцев керує Державною архітектурно-будівельною інспекцією (ДАБІ) з червня 2015 року. Це одна із найбільш впливових на будівельному ринку України державних організацій. У минулому році частину її повноважень передали на місця. Місцеві адміністрації отримали право створити свої відділення ДАБІ та контролювати більшу частину забудовників. Виключення – компанії, які будують великі комплекси. Вони мають погоджувати усі свої кроки з державною ГАСІ. Чи зменшило це кількість незаконних забудов, про п’ять найгарячіших «точок» Києва та які реформи очікують будівельний ринок країни – в інтерв’ю Олексія Кудрявцева для Mind.

Про результати реформи

– ДАБІ передає свої повноваження громадам на місця. Як проходить процес? Чи задоволені ви результатами?

– Децентралізація системи держархбудконтролю розпочалася ще у 2015 році. За цей час містобудівні повноваження отримали 95 населених пунктів. Тобто всі громади, які виявили бажання, звернулися із заявами до ДАБІ та вжили організаційних заходів відповідно до діючого законодавства. Зокрема, це всі обласні центри, окрім Запоріжжя, Хмельницького та Полтави. Правом самостійно управляти містобудівними процесами скористалися і всі міста обласного значення чисельністю понад 100 000 мешканців, окрім Бердянська.

Наразі залишилось не більше 15 громад чисельністю понад 50 000, які не отримали повноваження. Було декілька випадків, коли відповідні органи на місцях вже створили, однак потім відмовлялись від взяття функцій архбудконтролю. Це наприклад, той же Бердянськ. Є декілька міст, які звернулися до нас та повідомили, що їм це взагалі не потрібно.

Голова ДАБІ: «Більше всього незаконних будівництв  –  у Києві»
Олексій Кудрявцев, голова ДАБІ
Фото: Тетяна Довгань для Mind

Якщо говорити про регіони, то Київщина, яка завжди була лідером із будівництва, і зараз займає першу сходинку за кількістю новоутворених органів. Тут їх вже 15. Наступні за активністю – Дніпропетровська, Донецька і Одеська області.

Наша думка – всі міста з населенням понад 50 000 повинні мати такі функції. В першу чергу міста обласного значення, оскільки від децентралізації містобудівної діяльності істотно виграють громади, які отримують важелі впливу на містобудівну ситуацію на своїй території, а отже, можуть ефективно формувати стратегію розвитку краю та інвестиційні пропозиції, виходячи з місцевих потреб. Для жителів це комфорт отримання адміністративних послуг у будівництві, адже не потрібно їхати кудись за межі населеного пункту – є відповідний орган, до якого можна звернутися за консультацією, зареєструвати документи на будівництво. Аналогічно і для бізнесу – це зручність та оперативність проходження процедур. Бізнес же завжди зацікавлений, щоб його інвестиції у максимально короткі терміни починали працювати та приносили результати.

Функції архбудконтролю на місцях – це інструменти громади у протидії незаконним будівництвам. Адже з отриманням таких повноважень вони не лише бачать, де ведеться незаконне будівництво, але й можуть відповідним чином оперативно на це реагувати, бо мають усі повноваження.

– Наскільки ефективні місцеві інспекції у боротьбі з незаконними забудовами?

– Звичайно, ефективні. Якщо на території населеного пункту ведеться якесь сумнівне будівництво, занепокоєні жителі, активісти можуть одразу звернутись до власного органу, щоб об’єкт перевірили. Тут вже процедурно оперативніше можна відреагувати – ще на початкових етапах, скажімо, коли тільки огороджується будівельний майданчик чи завозиться техніка.

Вже можна констатувати, що незаконних будівництв стало менше.

– Однак ДАБІ контролює будівництво найбільших комплексів та наглядає за новоутвореними органами. Які порушення найчастіше виявляєте?

– Громади чисельністю до 50 000 можуть брати повноваження та контролювати будівництво об’єктів незначного класу наслідків (СС1). Громади чисельністю понад 50 000 та міста Київ і Севастополь – незначного (СС1) та середнього (СС2) класу наслідків. А ДАБІ відповідно – значного класу наслідків (СС3) та всі інші об’єкти на територіях, де місцеві інспекції не створено.

І таке розмежування є логічним. Воно у першу чергу пов’язано із характером забудови на відповідній місцевості та рівнем безпеки об’єктів для життя і здоров’я людей. Як правило, у невеликих населених пунктах переважна частина будівництва – це приватне житло, невеликі бізнес-об’єкти, такі як перукарні, магазини, склади тощо. Тому відповідні повноваження і передаються громаді.

Об’єкти СС3 – це великі житлові комплекси, офісні центри, складні промислові споруди. І контроль за ними – велика відповідальність, що вимагає високого рівня досвіду, знань. На жаль, фахівців із відповідним рівнем кваліфікації у більшості міст обмаль. Тому логічно, що держава залишила цю частину компетенції за собою. В цілому по країні таких об’єктів небагато – біля 1%.

Голова ДАБІ: «Більше всього незаконних будівництв  –  у Києві»
Олексій Кудрявцев, голова ДАБІ
Фото: Тетяна Довгань для Mind

Щодо нагляду за роботою новоутворених органів, то відповідно до закону України №320, який регулює процес передачі повноважень на місця, ми можемо проводити планові перевірки місцевих інспекцій, про що заздалегідь їх попереджаємо. Результатами загалом я задоволений. Біля 90% новоутворених органів працюють з нами як єдиний механізм. 

Незаконних забудов стало менше

– Згідно з законом №1817, замість категорій складності тепер є три класи наслідків (відповідальності). Такі нововведення мали допомогти у боротьбі з недобросовісними забудовниками, які занижували категорію складності та починали будувати по спрощеній декларативній процедурі. Чи працює цей механізм?

– Випадків, коли по деклараціям починали будувати приватний будинок на приватній земельній ділянці, а потім за півроку-рік виростали хмарочоси, уже практично немає. У законі чітко визначено перелік документів та процедури, які потрібно пройти для будівництва об’єкта відповідного класу наслідків. Зокрема, всі об’єкти незначного класу наслідків, що раніше будувалися на підставі декларацій, переведено на просту та зрозумілу для громадян і підприємців форму документа – повідомлення. Подавши його до органу архбудконтролю, особа може починати будуватись вже на наступний день.

Великі житлові комплекси, багатоповерхові будинки, соціальні об’єкти, торговельно-розважальні комплекси, офісні будівлі тепер можливо зводити лише за наявності повного пакету документації та отримання дозволу.

Остаточну відповідальність за законність будівництва, у тому числі відповідність проекту містобудівній документації та будівельним нормам, результати експертизи проекту несе посадова особа, яка видала дозвіл.

Це ж стосується й процедури введення об’єктів у експлуатацію – перед видачою сертифіката інспектор має обов’язково вийти на об’єкт, здійснити його огляд, зробити фотофіксацію і перевірити документи.

– У результаті таких змін наскільки зменшилась кількість прецедентів із незаконним будівництвом?

– Раніше, за нашими підрахунками, кожне третє будівництво по декларації було незаконним. На сьогодні цей показник зменшився більш ніж на 50%.

– Якщо ці будинки побудовані і введені в експлуатацію по декларації, ніхто їх не перевіряв, чи безпечні вони? Чи маєте можливість їх перевірити?

– Непросте питання. Якщо будинок прийнятий в експлуатацію, то по спливу трьох місяців ми вже не можемо його перевіряти.

Ще одна проблема сьогодення – будинки, які почали зводити по деклараціях, однак за новим законодавством вони мають бути введені в експлуатацію вже по сертифікатах. Тобто забудовникам потрібно буде оформити повний пакет документів, якщо до цього часу вони цього не зробили.

– А якщо документи не будуть оформлені?

– Об’єкт не буде прийнято в експлуатацію.

– Чи багато таких об’єктів по Україні?

– Так, найбільше по областях і, на жаль, у Київській – також.

Будівництва зупиняють

– Чи ведеться загальна статистика щодо незаконних будівництв?

– Ні, її можна зробити по кожному окремому місту. Можу сказати, що більше всього незаконних будівництв у Києві. За останній рік у столиці було зупинено роботи на декількох об’єктах та анульовано дозвільні документи на виконання будівельних робіт.

Голова ДАБІ: «Більше всього незаконних будівництв  –  у Києві»
Олексій Кудрявцев, голова ДАБІ
Фото: Тетяна Довгань для Mind

Наприклад, це житловий комплекс по вулиці Сормовська, 3, у Дарницькому районі Києва. Під час перевірки нами було виявлено низку порушень. Це і невідповідність проектної документації вимогам містобудівних умов та обмежень щодо висотності забудови, і порушення будівельних норм при виконанні робіт тощо. Враховуючи, що надані ДАБІ приписи були проігноровані, дозвіл на будівництво анульовано.

Аналогічна ситуація із будівництвом ЖК по Січових Стрільців (Артема), 59. Також за зверненням народних депутатів ми перевірили й зупинили будівництво на Вознесенському узвозі, 28-30. Дозвіл анульовано.

Є проблемний об’єкт на вулиці Нижній Вал, 27-29 (так званий «Монстр на Подолі». – Mind). У погодженій проектній документації, яка отримала позитивний висновок держекспертизи, передбачено будівництво висотністю вісім наземних поверхів. У замовника не було вихідних даних для проектування 12-поверхового об’єкта. Тому, звичайно, дозвіл на виконання будівельних робіт анульовано. 

– Київська адміністрація наполягає на тому, щоб власник так званого «Монстра на Подолі» зніс додаткові поверхи. Чи є в Україні технології, що дозволяють демонтувати незаконні будівлі?

– У чинному законодавстві прописаний механізм знесення самочинно збудованих об’єктів. Однак на практиці його дуже важко реалізувати. Як правило, процес зупиняється на етапі виконання судового рішення.

Законом визначено, що за рішенням суду самочинно збудований об’єкт підлягає знесенню з компенсацією витрат, пов’язаних із знесенням, за рахунок особи, яка здійснила (здійснює) таке будівництво. У разі неможливості виконання рішення суду цією особою (наприклад, у зв’язку зі смертю, визнанням її безвісно відсутньою, ліквідацією чи банкрутством тощо), знесення об’єкта здійснюється за рішенням суду за рахунок коштів правонаступника або за рішенням органу місцевого самоврядування за рахунок місцевого бюджету тощо.

Якщо забудовники недобросовісні, то як правило, знайти їх досить важко, а у більшості випадків – неможливо. Крім того, існуючі можливості дають змогу зносити будинки висотністю до шостого поверху. Для цього потрібні кошти. Щоб знести 20-поверховий будинок, де їх брати?

Про рішення через суд

– Тобто це не гарантія, що забудовник припинить роботи та не буде нехтувати приписами?

– Ви праві, ми зупиняємо будівництво, даємо відповідні приписи, але не завжди наслідком таких дій є фактичне припинення виконання будівельних робіт на об’єкті. Навіть скасування дозволу не є гарантією, що на майданчику не буде тривати будівництво. Однак вже існує механізм зупинення дії ліцензії підрядника у таких випадках. Крім того, ДАБІ у повному обсязі користується правом звернутися до суду для вирішення спірної ситуації. Водночас напрацьовуємо законодавчі ініціативи, щоб у майбутньому таких випадків не було.

– А зараз багато таких випадків?

– Половина. Якщо будівельник порядний і розуміє, що виконає приписи та після цього отримає дозвіл або продовжить роботи вже законно, він зупиняє будівництво. А якщо будівельники такі, як на об’єктах Войцеховського – яких ніколи немає і знайти неможливо, вони обирають інший шлях. Силовий сценарій можливий лише тоді, коли громада виходить і зупиняє роботи.

– Є випадки, коли незаконні будівництва вводили в експлуатацію за рішенням суду? Чи наразі ця схема працює?

– Судові рішення є. Ми проти практики, коли об’єкти приймаються в експлуатацію за рішенням суду. На наше переконання, цими питаннями мають займатися органи архбудконтролю з фахівцями відповідної компетенції. І у таких ситуаціях ми, звичайно, подаємо в апеляцію.

Голова ДАБІ: «Більше всього незаконних будівництв  –  у Києві»
Олексій Кудрявцев, голова ДАБІ
Фото: Тетяна Довгань для Mind

– А якщо програєте?

– То виконуємо рішення суду, адже маємо діяти виключно в межах правового поля.

Комплекси Войцеховського

– Чи перевіряла ДАБІ об’єкти компаній, пов’язаних з Анатолієм Войцеховським?

– Всі об’єкти ми перевірили, у кожного з них – своя історія. Ця ситуація на контролі у міської влади.

– Чи можливо їх ввести в експлуатацію?

– Деякі – можна, але має бути оформлена документація у повному обсязі. Покупці житла об’єднались в кооперативи і займаються цим питанням. Їм доводиться переоформлювати цільове призначення та документи на земельну ділянку, отримувати містобудівні умови і обмеження. Вже є приклади, коли люди дійшли до етапу отримання дозволу. Зокрема, це стосується житлових будинків по вулицях: Руданського, 9А, Булгакова, 12, Закревського, 42А.

– Чи можна ці будинки технічно добудувати?

– Поки не можу однозначно сказати, це буде з’ясовано на більш пізньому етапі.

– Тобто, поки покупці не оформлять необхідні документи і ДАБІ не вийде на перевірку, нічого зробити не можна?

– Ні. Хоча на деяких об’єктах будівництво продовжується. Наприклад, на «Совських ставках». Комплекс будується, хоча є приписи про його знесення.

Київ забудовують

– Чому, на ваш погляд, Києву не вдається зупинити хаотичну забудову?

– Під кожне будівництво виділяється земельна ділянка, надаються містобудівні умови та обмеження, а також технічні умови. Всі ці документи забудовник отримує у місцевої влади, і з ними приходить до нас за дозволом. І якщо з оформленням документації все в порядку, ми не маємо права відмовити. Тому питання не до нас.

Як зупинити хаотичну забудову? На мій погляд, потрібно заново розробляти Генеральний план розвитку Києва.

– Він розроблений, однак затвердити його вже декілька років не можуть.

– Можливо, в цьому проблема. Сьогодні кожен об’єкт будівництва розглядається окремо. Якщо хоча б у межах одного району всі об’єкти розглядалися у комплексі, то ситуація була б іншою. Можна забудувати кожну ділянку, а що потім робити? Як виїхати, як заїхати? Де об’єкти інфраструктури, де нові мости і дороги?

– До речі, про інфраструктуру. Після того як закон №1817 запрацював, чи стали забудовники вкладати кошти в об’єкти інфраструктури?

– Якщо міська влада видає містобудівні умови та обмеження, і в них прописано необхідність створення таких об’єктів, то забудовники їх будують. В іншому випадку – ні. Цим законом ми надали право і можливість місцевій владі вимагати від забудовників забезпечувати, у першу чергу, свої об’єкти необхідною інфраструктурою.

– Міністерство регіонального розвитку почало змінювати Державні будівельні норми. Чи вважаєте це доцільнім у тому вигляді, в якому вони це роблять?

– Державні будівельні норми застарілі, та звичайно потребують змін. Адже технології будівництва постійно змінюються, прогресують. Крім того, власне потреби суспільства та держави в інфраструктурі, нових соціальних об’єктах, будинках, школах, дитсадках тощо вимагають нових підходів та стандартів забудови, на кшталт європейських зразків. А будівельні норми у нас подекуди залишились ще радянськими. Тож зміни вкрай необхідні.

Голова ДАБІ: «Більше всього незаконних будівництв  –  у Києві»
Олексій Кудрявцев, голова ДАБІ
Фото: Тетяна Довгань для Mind

Стежте за актуальними новинами бізнесу та економіки у наших Telegram-каналах Mind.Live та Mind.UA, а також Viber-чаті