Один з найбільших інвесторів у нерухомість – компанія Dragon Capital призупинила операцію з купівлі БЦ 101 Tower за більш ніж $100 млн. Вигідно продати свій актив бізнесменам Степану Черновецькому й Ігорю Никонову завадила коронакриза: вакантність в офісних центрах стала зростати, орендні ставки – «приховано» знижуватися.
Інвестори охололи до українських активів, свідчать дослідження консалтингової компанії Cushman & Wakefield. Крім кризи, головні причини такої тенденції – відсутність привабливої пропозиції та небажання власників торгових, офісних центрів і складів встановлювати ринкові ціни.
Одним з головних джерел нових активів для інвесторів стануть банки і держава. Але покупки у держави не завжди закінчуються благополучно. Mind вивчив, чому так відбувається, і чи може щось взагалі зацікавити іноземних інвесторів у цій сфері.
Інвестори охололи до об'єктів комерційної нерухомості – торгових, офісних і логістичних центрів. «Найбільша угода на ринку офісної нерухомості на межі зриву. Dragon Capital не поспішає купувати київський БЦ 101 Tower за $110 млн, хоча на підписання угоди вже отримано дозвіл АМКУ», – розповідає директор мережі БЦ, який побажав залишитися неназваним. Чи відбудеться угода – невідомо. Потенційний покупець і інші учасники угоди не коментують хід перемовин.
Втрату інтересу до комерційних «квадратних метрів» добре демонструє статистика. У I півріччі інвестори вклали в подібні об'єкти близько $20 млн, йдеться в підрахунках компанії Cushman & Wakefield в Україні. У січні-червні минулого року сума була значнішою – $131 млн.
Минулий рік дійсно виявився непоганим: сумарно в комерційну нерухомість інвестували $ 370 млн. «Багато великі угоди, які планувалися в I півріччі, відклали через волатильність ринку в умовах COVID і карантинних заходів», – говорить керівник департаменту ринків капіталу компанії Cushman & Wakefield в Україна Володимир Мисак.
Ринок комерційної нерухомості включає в себе кілька сегментів: торговельну, офісну і склади. Всі вони непогано розвивалися. Наприклад, на початку року вакантність офісних центрів становила 6,2%, тоді як роком раніше – 8,8%. За цей же період частка порожніх приміщень у київських торгових центрах скоротилася з 5,8% до 2,7%. Інтерес до таких об'єктів зріс.
Іноземних інвесторів у першу чергу приваблюють об'єкти, побудовані «з нуля», зі зручною комунікацією, заповнені орендарями під довгострокові договори оренди. Колишні будівлі науково-дослідних інститутів, «бараки»-склади можуть зацікавити лише своїми земельними ділянками.
Іноземці не хочуть керувати розважальною зоною в торгово-розважальних центрах, тому такий об'єкт теж їх не зацікавить. Із цією проблемою зіткнулися бізнесмени Гарік Корогодський і Олександр Меламуд, які вже кілька років планують продати свій ТРЦ Dream Town (160 000 кв. м). Але не можуть. Однією з причин називають велику розважальну зону – аквапарк Dream Island, складний в управлінні. Найімовірніше, замість нього зараз з'явився «спортивний хаб». Вимогливість інвесторів до потенційної покупки ще сильніше скорочує коло пропозицій.
За даними консалтингових компаній UTG і Cushman&Wakefield, у Києві обсяг ринку торговельної нерухомості становить 1,7 млн кв. м, офісної – близько 2 млн кв. м. Ринок складів експерти не підраховують. З урахуванням непрофесійних об'єктів (нежитлові приміщення на перших поверхах житлових будинків, перепрофільовані зі старих магазинів торгові центри, приміщення в НДІ) реальна пропозиція торгових і офісних площ – удвічі більша, припускають опитані Mind фахівці з нерухомості.
Іміджеві ризики в операціях теж враховуються. Як розповів Mind інвестиційний банкір на умовах анонімності, компанія Dragon Capital, яка співпрацює з американським інвестбанком Goldman Sachs і Фондом Джорджа Сороса, хотіла купити київський ТРЦ Ocean Plaza. Але серед власників активу була дочка Аркадія Ротенберга – Лілія Ротенберг з ближнього оточення президента РФ Володимира Путіна. Угода не відбулася. Зрештою третину ТРЦ придбав український бізнесмен Василь Хмельницький.
За словами Володимир Мисака, зараз рівень прибутковості комерційної нерухомості становить 13-14%. «Крім прибутковості, іноземним і локальним інвесторам важлива якість орендарів в об'єкті, який вони розглядають для покупки. Перевага віддається платоспроможним, стабільним орендарям», – говорить він.
Проектів, які відповідають перерахованим чинникам, в Україні мало. Все що підходило, вже розкупили. «Якби зараз запитали мене, який ще об'єкт можна купити, я б не відповів. Хорошої пропозиції за адекватними цінами практично не залишилося», – констатує ексспіввласник девелоперської компанії XXI Століття Олег Салмін.
А засновник Dragon Capital Томаш Фіала в одному з інтерв'юрозповідав, що бізнес-стратегія компанії – домагатися прибутковості на вкладений капітал понад 20% річних.
Зараз в країні – кілька десятків іноземних власників комерційної нерухомості. ТРЦ Globus володіє британська London & Regional Properties, київські ТРЦ «РайON», «Проспект», запорізький ТРЦ City Mall, криворізький ТРЦ «Сонячна Галерея» належать кіпрській компанії Arricano естонського бізнесмена Хіллара Тедера. Київські Retail Park Petrovka і Riva Gauche – власність девелоперської компанії Ceetrus Україна, яка входить до французької групи Auchan. Минулого року за рішенням АРМА у компанії забрали земельну ділянку в Одеській області. Нідерладскій девелопер Multi спільно з компанією «Будхаус Груп» володіють ТРЦ Forum Lviv. Але найбільшим іноземним інвестором є компанія Dragon Capital.
За словами Володимира Тимочко, керуючого партнера Dragon Capital, який відповідає за прямі інвестиції, зараз до портфелю компанії входить 29 об'єктів нерухомості загальною площею близько 680 000 кв. м. З них 13 об'єктів знаходяться в сфері офісної нерухомості, шість – торгової нерухомості і 10 логістичних комплексів.
«Основна причина відсутності кількох таких великих гравців – брак якісних інвестиційних продуктів, які відповідають вимогам міжнародних інвесторів», – говорить директор компанії STOKMAN Сергій Овчинников. За його словами, великий фонд готовий входити в нову країну, якщо на ринку є можливість придбати активи на загальну суму від $200-300 млн. «Для серйозного фонду нормальний «квиток» становить близько $1 млрд. Для них у нас ринку немає, він зарегульований, не розвивається – повна стагнація», – підсумовує експерт.
Найбільшим продавцем нерухомості, яка, можливо, зацікавить іноземних та локальних гравців, може стати держава, каже Володимир Мисак. Маються на увазі пропозиції об'єктів від Фонду гарантування вкладів фізичних осіб та Фонду держмайна.
Один з найяскравіших прикладів – продаж готелю «Дніпро» за 1,11 млрд грн маловідомій компанії «Смартленд». Пізніше засновник киберспортивної організації Natus Vincere і колишній співвласник ESForce Олександр Кохановський визнав, що є одним з покупців готелю. Він відмовився говорити про своїх партнерів, тому джерело походження коштів – українські чи іноземні гроші – поки не зрозуміле.
Однак при купівлі у держави не завжди є гарантія, що угода врешті-решт відбудеться.
Наприклад, у середині липня минулого року Dragon Capital через компанію «ДК БЦ1» стала переможцем електронного аукціону з купівлі будівлі офісу банку «Київська Русь», розташованого в центрі Києва. У серпні компанія остаточно розрахувалася за лот і сплатила 60,6 млн грн. Але будівлю так і не було передано компанії, а виконавча служба ФГВ скасувала результати торгів. Dragon Capital перевела суперечку в судову площину.
На ринку є ще один, свіжіший приклад. У травні нинішнього року американська інвестиційна компанія Allrise Capital Inc придбала на аукціоні ФГВ одеський стадіон «Чорноморець» за 193,8 млн грн. 11 серпня Шевченківський суд Києва виніс постанову заарештувати і передати стадіон у відання АРМА на підставі клопотаннястоличної прокуратури, яка побачила в процесі продажу порушення відповідно до ст. 364 «Зловживання владою або службовим становищем».
«Сказали, що держава отримала мало грошей за стадіон», – розповів один з учасників процесу. Allrise Capital Inc до моменту публікації статті на офіційний запит Mind не відповіла.