Цінники та стоїки: як орендарі програли бізнес-центрам

Заявлені орендні ставки в столичних офісних центрах майже не змінилися. Принципові орендарі звільняли приміщення і переходили на віддалений формат роботи. Деякі – назавжди. Однак загальний рівень вакантності збільшився, за різними оцінками, на 2–3 в. п. – до 8,8–10%. Власники та керівники бізнес-центрів якщо і йдуть назустріч орендарям, то в індивідуальному порядку.

Mind з'ясовував, як багато компаній відмовляється від роботи в офісах, на які поступки йдуть БЦ і які приміщення зараз найзатребуваніші серед орендарів.

Як змінився стиль роботи? На початку липня CEO групи компаній EVO Микола Палієнко заявив про рішення повністю перевести всіх співробітників на віддалену роботу. Не тимчасово, а на постійній основі. А всі свої офіси трансформувати в буткемпи-коворкінги. Як він вважає, в майбутньому віддалена робота буде основним режимом роботи для технологічної сфери. Це також дозволить компанії збільшити радіус охоплення при пошуку співробітників у будь-якій країні, дасть гнучкість у розвитку, підвищить продуктивність і задоволеність персоналу.

Це не єдиний випадок. У зв'язку з фінансовими труднощами через карантин у багатьох компаній виникала дилема: заплатити оренду або зарплату співробітникам, що сидять удома.

Наприклад, з 1 квітня закрилися офіси Promodo в Харкові й Києві. «У режимі тотальної економії і бурі, що насувалася, я ухвалив рішення відмовитися від офісів зовсім (залишили тільки 19 кв. м для бухгалтерії та принтера)... Я не хочу годувати орендодавців, які вимагають 100%-ву орендну ставку в кризу. Ми провели кілька раундів переговорів з нашим орендодавцем, але переговори зайшли в глухий кут», – повідомив генеральний директор компанії Олександр Колб.

У CBRE Ukraine не прогнозують масового переходу підприємств на віддалену роботу. І припускають, що цей формат практикуватимуть гравці, у яких вже є відповідний досвід.

Решта опитаних орендарів розглядають різні варіанти оптимізації витрат на оренду офісних площ:

• у більшості вводять часткову або повну віддалену роботу, в деяких випадках такий режим триватиме до кінця року;
• деякі компанії планують трансформувати свої офіси в коворкінг з нефіксованими робочими місцями;
• деякі домовляються з компаніями-партнерами про те, щоб ділити між собою офіси в різних локаціях.

«З першими послабленнями карантину відвідуваність бізнес-центру IQ business center зросла на 50%», – розповідає директор БЦ Вікторія Федорова. За її словами, великі міжнародні компанії перевели частину департаментів на дистанційну роботу і ввели режим очікування відвідування офісу. Вони відчули переваги часткової дистанційної роботи і планують деякі департаменти залишити і далі на віддаленому режимі. А вивільнені офісні площі – використовувати як люфт для добору нових співробітників або для можливого збільшення відстані між співробітниками у офісі.

Скільки на ринку пустує офісів? За різними оцінками, з початку року вакантність на офісному ринку збільшилася на 2–3 в. п., до 8,8–10%.

«У зв'язку з ситуацією багато міжнародних компаній, які були нашими орендарями, були змушені закрити свої представництва в Україні. Тому вакантність у наших бізнес-центрах трохи виросла, як і в багатьох БЦ Києва, але не критично», – розповідає керуючий партнер групи Forum (портфель включає 14 БЦ) Ірина Школьник.

Комерційний директор з офісної та торговельної нерухомості Dragon Capital Property Management (12 БЦ + офісні приміщення в двох ТЦ) Наталія Кравець зазначає, що з перших днів після оголошення карантину орендарі почали звертатися з проханням про знижки або розстрочення орендних платежів. «Ми проводили переговори і в більшості випадків досягли угоди. Кілька наших орендарів несуттєво скоротили свої площі, деякі достроково розірвали договори. На істотне збільшення вакантності це не вплинуло», – переконує вона.

«Загалом по ринку вакантність продовжує зростати – і в окремих об'єктах, особливо розташованих за межами CBD, досягає 50%. Звичайно, є і такі, які під час карантину не втратили жодного орендаря або оперативно встигли застосувати ротацію – у них вакантність практично на нульовому рівні», – вважає керуючий партнер UTG Offices Володимир Гелюта.

При цьому спостерігається поступове пожвавлення ринку і активізація з боку як орендарів, так і покупців, зазначає керівник відділу офісної нерухомості компанії Сushman & Wakefield в Україні Левон Папоян.

Крім того, на ринок почали виходити політичні партії, які вже формують штаби під майбутні місцеві вибори. Їх цікавлять функціонально ідеальні приміщення в центрі міста – з повністю готовим ремонтом і найчастіше навіть укомплектовані меблями.

З'явилися і орендарі, які на ринку, що знижується, хочуть поліпшити свої офісні умови. «Вони вже заїжджають за новими цінами, які на 20–30% нижче, ніж до карантину. І, звичайно, основний тренд посткарантинного ринку – зменшення терміну контракту, аж до одного року. Раніше БЦ переважно не укладали контакти на термін менше ніж три роки», – розповідає Володимир Гелюта.

Але судити про попит поки рано. Точні прогнози можна буде скласти ближче до вересня, коли, з одного боку, компанії протестують модель дистанційної роботи, з іншого – закінчиться літній сезон відпусток.

Чи падають орендні ставки в цілому по ринку? Протистояння між орендарями та бізнес-центрами закінчилося програшем перших – орендні ставки, що заявляються на ринку, практично не змінилися.

Про стабільні розцінки Mind розповіли в БЦ Gulliver, компанії Forum, БЦ IQ.

Вікторія Федорова з БЦ IQ визнає падіння трафіку вдвічі-втричі. Це вдарило по інфраструктурних орендарях, наприклад ресторанах, бізнес яких залежить від кількості людей у ​​будівлі. Такі наймачі приміщень на час жорсткого карантину були повністю звільнені від орендної плати.

У нокауті знаходяться і конференц-зали. «Наприкінці лютого ми тільки презентували ринку новий сучасний зал на 150 осію. На період адаптивного карантину він став залом на 50 осіб максимум», – каже Вікторія Федорова.

Що буде восени і далі? Девелоперська активність під час пандемії не припинялася. За даними Colliers, у першому півріччі 2020 року в Києві в експлуатацію ввели шість професійних бізнес-центрів з сумарною орендною площею понад 58 600 кв. м, що збільшило загальну пропозицію до 2 млн кв. м.

У стадії активного будівництва знаходиться 18 бізнес-центрів із загальною орендою площею близько 190 000 кв. м. Девелопери об'єктів, стадія готовності яких до карантину була на рівні від 40%, не припиняють будівництво і планують закінчити введення в експлуатацію якомога швидше.

Девелопери об'єктів, які тільки починали будівництво або розробляли проекти, зараз вичікують. При цьому в багатьох БЦ, які введуть цьогоріч, вже підписані договори оренди. Багато хто вийде на ринок з низькою вакантністю.

«Більшість компаній, які планували переїзд або розширення, продовжуватимуть договори оренди на рік-півтора в очікуванні довгострокового тренда. В цілому прогнозується трансформація попиту в бік вичікувальної стратегії. Основні ротації/консолідації компаній проходитимуть саме в другому півріччі 2020-го і в першому півріччі 2021-го», – зазначає керуючий партнер CBRE Ukraine Радомир Цуркан.

У діючих БЦ побоюються введення в експлуатацію великої кількості нових офісних приміщень і економічного відкату, що в сукупності негативно позначиться на ринку – збільшенням середньоринкової вакантності й зниженням ставок. «Буде внутрішній рух орендарів між класами офісних приміщень: частина перейде з «А» в «В» або «С». Ті, хто не встиг накопичити фінансову подушку, – з «В» і «С» перейдуть в коворкінг», – каже Вікторія Федорова.

З досвіду попередніх криз, ринку офісної нерухомості потрібно близько двох років для відновлення орендної активності на ринку. Детально наслідки коронакризи поки прогнозувати складно. Однак можна сказати, що локальний ринок до певної міри вже підготовлений до будь-яких змін.