Шанс для «спальників»: чому центр міста здає свої позиції

Таке «сусідство», за словами Анни Лаєвської, подарує і чисте повітря, і можливість прогулятися в будь-який час. Частково відсутність зелених зон поблизу може компенсувати прибудинкова територія з якісним озелененням. «Зараз також є тренд на риверсайд – житло з унікальними видовими характеристиками, як-от вид на озеро, річку або іншу відкриту воду. У цьому можна знайти й естетичні, і рекреаційні переваги для мешканців таких комплексів», – зазначає президент девелоперської компанії UDP Сергій Богославський.

Ще один важливий фактор – розвинена інфраструктура. У центрі та розвинених районах міста забудовники «садять» новобудови на наявні об'єкти інфраструктури. В інших випадках проєкти намагаються реалізувати за концепцією «місто в місті». «Такі проєкти відрізняються великою площею для життя, насиченою внутрішньою інфраструктурою, що передбачає не лише навчальні заклади, комерційні об'єкти сфери торгівлі та послуг, а й продумані системи рекреації (паркові, розважальні та спортивні зони), велодоріжки та інші шляхи сполучення», – каже Богославський.

Ласим шматочком, безумовно, є центральна частина міста. Сьогодні в центрі Києва житлові комплекси зводять компанії: Perfect Group, Saga Development, Budhouse Group, «Креатор-Буд», ENSO, «Інтергал-Буд», Greenville, Altis Holding, Cityconsult Development, GEOS, DIM, Seven Hills, Taryan Group, свідчать дані LUN.ua. Наприклад, на Хрещатику зводять ЖК Kyїvproekt City Space Perfect Group і Saga Development, а ЖК Linden Luxury Residences – компанія Budhouse Group.

Однак у центрі залишилося мало відповідних майданчиків під будівництво. На тому ж Хрещатику з вільних – лише ділянка площею 20 соток за адресою вул. Хрещатик, 5. Кілька років тому Київрада виділила цей наділ компанії «Грааль», яку пов'язували з Михайлом Табачником, братом одіозного ексміністра освіти Дмитра Табачника. Тут передбачалося будівництво п'ятизіркового офісного-готельного комплексу. Зараз, за ​​даними Mind, Табачник вийшов зі списку власників.

Всього в центрі Києва близько 30 житлових комплексів на стадії будівництва, підготовчих робіт або планів, свідчать дані LUN.ua. «Якщо дивитися загалом по місту, то найпопулярнішими для житлової забудови є Голосіївський, Печерський і Солом'янський райони», – каже Chief Design Officer у ЛУН Денис Судилківський.

Основна причина того, чому забудовники йдуть із центру, – дефіцит земельних ділянок. Наділи, що залишилися, є проблемними для освоєння: вони мають невідповідне цільове призначення, кілька власників тощо. На деяких із них неможливо облаштувати паркінг, не кажучи вже про дитячі майданчики та зони відпочинку.

Втім, «чисті» ділянки закінчилися не лише в центрі, а й стали дефіцитом для всього Києва. І виник цей дефіцит не вчора.

При цьому девелопери досить успішно освоюють передмістя. З 2013 року обсяги будівництва житла в Києві мають тенденцію до зменшення (за винятком 2017 року, коли спостерігався стрибок зростання), а в передмісті – до збільшення.

За рахунок яких територій розвиватиметься місто?

Ущільнення забудови й дефіцит земельних ділянок підштовхують забудовників до освоєння нових територій. Будівництво на колишніх промислових зонах – це сучасний тренд розвитку міст, і Київ – не виняток. «Загалом генпланом-2040 передбачається забудова кількох великих промислових зон, серед яких Відрадний, Теличка, Позняки та Бориспільська», – зазначає Денис Судилківський.

Освоєння промзон – трудомісткий і клопіткий процес, що вимагає щільної роботи міста з власниками наділів і споруд, розташованих на цій території, а також деяких змін законодавства.

«Це перспективний напрям для девелопменту в багатьох районах столиці. Такий редевелопмент дозволяє створювати багатофункціональні простори, де жити, працювати, відпочивати й розважатися можна в межах одного кварталу. Однак варто згадати перешкоди, пов'язані зі зміною цільового призначення таких територій. Цей процес трудомісткий і сильно розтягнутий у часі. Сам же проєкт ревіталізації закинутих заводських територій обходиться девелоперу дорожче, ніж розвиток нової території», – уточнює Сергій Богославський.

Якби міська влада брали на себе частину зобов'язань зі створення інфраструктури, зокрема будівництво доріг, транспортних вузлів, важливих соціальних об'єктів і прокладання інженерних мереж, це дало б поштовх розвитку складних міських територій. «А поки що в міської влади немає сформованих механізмів, як залучити в подібні проєкти приватні компанії», – зазначає вона. Серед можливих заходів підтримки могли б бути податкові пільги, спільне або повне фінансування інфраструктурних проєктів, пов'язаних з освоєнням промислових територій,  тощо.

Якщо не промзона, то що?

Якщо принцип віддаленої роботи збережеться й у покупців відпаде необхідність їздити на роботу, тоді пріоритети інвесторів змістяться. І в сегменті «місце розташування» тоді переважатиме не транспортна доступність, а зелені зони, водойми, а також інша рекреаційна інфраструктура.

Актуалізується і проблема екології. Зараз вона гостро стоїть у Деснянському районі, на Осокорках і Позняках. Ця проблема пов'язана з роботою кількох промислових об'єктів, розташованих поблизу: сміттєспалювального заводу «Енергія», Бортницької станції аерації, золовідвалу Дарницької ТЕЦ. Ситуація ускладнюється тим, що сміттєспалювальний завод за вказівкою столичних чиновників узяв на себе зобов'язання з утилізації сміття, яке щодня привозять зі Львова. Однак зараз вона не заважає активному розвитку й ущільненню цих районів. Їхньою перевагою є добре розвинена інфраструктура й транспортна доступність. Втім, і в цьому ресурси районів працюють на межі.

«Уже через 25 років не буде, наприклад, Австрії, тому що вже зараз Австрія – це Відень і якісь там містечка поруч. Це станеться через зміну системи сприйняття інформації, розвиток транспорту та технологій загалом», – упевнений економіст.

А як же «спальники»?

У найближчій перспективі вони залишаться на тому самому рівні. За словами головного архітектора компанії Аrchimatika Дмитра Васильєва, традиційно в практиці радянського містобудування формувалися райони проживання та промислові райони. Ця практика «монофункціі» перекочувала в українське містобудування та  досі використовується при формуванні генплану міста. Хоча промисловість вже не відіграє такої значної ролі, особливо у великих містах: сучасні міські агломерації виходять на постіндустріальний період.

«З огляду на це, тільки коли інвестори усвідомлять дефіцит офісних площ (коворкінгів, бізнес-парків або іншої форми) на лівому березі, а місто почне планувати території багатофункціональними, тобто дозволить змішувати житло й  офісну забудову, тоді спальні райони отримають шанс на більш комплексну забудову та формування більш цілісної інфраструктури. Що знизить навантаження на дорожню мережу», – резюмує він.