Захворіло у світі
100,908,992
Померло у світі
2,175,245
Вилікувалось у світі
55,848,790
Захворіло в Україні
1,206,412
Померло в Україні
22,351
Вилікувалось в Україні
992,031
Час Телички: що робити з промзонами Києва

Час Телички: що робити з промзонами Києва

Чи погодяться власники підприємств на переїзд в область, і що можна побудувати на місці наявних потужностей

Цей матеріал також доступний російською
Час Телички: що робити з промзонами Києва
Фото: DR

Промзони столиці вкотре привернули увагу влади. З початку року голова Комунальної організації «Інститут Генерального плану міста Києва» («Київгенплан») Сергій Броневицький кілька разів нагадував, що в новому генплані закладено реорганізацію 1600 га промислових територій. Зокрема, на масиві Теличка передбачається створення «житлово-громадського центру з розміщенням держадміністративних установ і міжнародних представництв, міських і регіональних адміністративно-ділових, інформаційних, виставково-торговельних і спортивних комплексів, а також формування зон реабілітації природного комплексу на територіях, прилеглих до Дніпра». Саме так сформульовано зміну цільового призначення цих земель на офіційній фейсбук-сторінці комунальної організації. Щоправда, як ілюстрацію до посту прикріплено старий проєкт ділового центру, який пропонували створити на Позняках.

А в жовтні президент Володимир Зеленський запросив інвесторів із Великобританії взяти участь у будівництві «Київ-Сіті».

Mind розбирався, де ж усе-таки планують створити «Київ-Сіті» і якою є перспектива реновації столичних промзон.

Що таке Теличка?

Теличка – історична місцевість, розташована в дельті річки Либідь уздовж Дніпра між Видубичами, Звіринцем, Саперною Слобідкою та Корчуватим. У 50-х роках минулого століття тут була створена одна з найбільших промзон столиці, спеціалізацією її були будматеріали. Ідею винести промзону за межі міста зафіксовано ще затвердженим 2002 року Генпланом Києва. Документом передбачалося прибрати всі промислові підприємства з території Нижньої Телички і звести там адміністративний центр. За тих часів на розташованих тут  пів сотні підприємств працювало кілька десятків тисяч співробітників.

Сьогодні Теличка – це «клаптикова ковдра», виткана з понад сотні майданчиків. І серед них – не лише старі склади й одноповерхові гаражі.

За словами Сергія Броневицького, на Теличці працює близько 20 виробництв. Наприклад, комбінат «Будіндустрія» (входить до орбіти інтересів Олександра Супруненка; виробляє, зокрема, бетонні труби для каналізації та водопостачання), АТ «ЗЗБК ім. Ковальської», ЗЗК №1, Київський деревообробний комбінат (входить в «Українську меблеву групу «Венето» Михайла Бродського).

За даними UBRANDATA.online, майже всі земельні ділянки знаходяться в комунальній власності. Але також зустрічається й державна, і приватна форми власності, і статус «не визначено».

Що пропонують побудувати на Теличці?

Виробництва, які зараз розташовані в промзоні поблизу Південного моста, мають переїхати за місто, вважає Сергій Броневицький. Конкретного розуміння, що там можна звести, у влади немає. Є кілька проєктів забудови масиву, але останні кілька років усі вони ще на стадії пропозиції. Наприклад, торік було озвучено намір побудувати на Нижній Теличці діловий центр «Київ-Сіті», який містив у собі готель, офісні будівлі, і навіть пропонувалося перенести туди Офіс президента. До цього офісний кластер із такою назвою збиралися зводити то на Позняках, то на Рибальському півострові. Тому не зовсім зрозуміло, який саме варіант мав на увазі Володимир Зеленський, запрошуючи іноземних інвесторів взяти участь у будівництві «Київ-Сіті».

За попередніми підрахунками «Київгенплану», орієнтовна площа будівель, які можна спорудити на Теличці, становить близько 4,5 млн кв. м. І в них можливо організувати близько 150 000 робочих місць.

«Зміна функціонального використання території та архітектурно-планувальної структури території передбачає поступову трансформацію забудови з можливістю здійснення реконструкції на локальних ділянках, реновацію та реконструкцію існуючої виробничої забудови з пристосуванням її для нового функціонального використання з частковим або повним зносом морально і фізично амортизованих споруд», – сказано на офіційній сторінці Генплану Києва.

Чи реальна взагалі реорганізація промзон?

«Теличка – суперцікавий і важливий для міста великий шматок території: на березі Дніпра, у центрі міста, на перетині магістралей, ще й Ботанічний сад поруч. Потенціал у цієї території настільки високий, що тут можливо розмістити майже все, чого може потребувати столиця», – наголошує архітектор Віктор Зотов.

І додає: більш ніж вдале розташування цієї ділянки зобов'язує до продуманого підходу, гнучкого сценарію розвитку, консолідації зусиль усіх зацікавлених сторін. «Такі проєкти не робляться «на хапок», в один прийом. Це проєкт на 30–50 років», – упевнений Зотов.

Без політичної волі реорганізувати промзону неможливо. Перша проблема, з якою зіткнеться влада – необхідність домовитися з власниками виробництв про перенесення їхніх потужностей в інше місце. Сергій Броневицький в одному зі своїх коментарів заявив, що перемовини вже відбулися, і власники згодні переїхати.  Але Mind не знайшов жодного власника виробництва на Теличці, який би чув про зустріч і дав свою згоду на переїзд в область.

Без згоди власників «переселити» компанії буде неможливо, вважає старший партнер юридичної фірми «Кравець і партнери» Ростислав Кравець. «Що ж стосується банкрутів, то тут ще складніше. Якщо подібний переїзд зменшує вартість активів, то ані ліквідатор, ані суд на це не підуть», – попереджає юрист.

Також, за його словами, виникне питання й із землею – як тією, що зайнята підприємством, так і новою, яку планують виділити для переїзду. А також – і всією інфраструктурою: вода, тепло, каналізація, газ, електроенергія, дороги тощо. «Все це робить проєкт непомірно дорогим і на практиці нездійсненним», – вважає Ростислав Кравець.

Земля – ​​одне з найслабших місць цього проєкту, погоджується співзасновник Monitor.Estate Володимир Копоть. «У промзоні на Теличці як мінімум п'ять ділянок, які перебувають у приватній власності. І вони розкидані по всьому масиву. Це означає, що місту потрібно буде використовувати ст. 122, 143 і 147 Земельного кодексу, тобто спробувати забрати ділянки для соціальних потреб. Але є сумніви, що місто зможе обґрунтувати значимість такого рішення й передати ділянки в приватні руки – третім особам», – пояснює він. Щоправда, за його словами, є компромісний сценарій – залучити цих власників як співзамовників будівництва.

Щодо ділянок, переданих в оренду, ситуація трохи краща, але несуттєво. За словами Володимира Копотя, договірні відносини оренди укладені на тривалі строки, наприклад, до 2040 року. «І місто може розірвати їх лише в разі невиконання орендарями своїх зобов'язань за договором. Це може бути неправильне використання ділянки за призначенням і несвоєчасна оплата орендних платежів. Якщо місто піде на самоуправство, то, швидше за все, це питання зависне на довгі роки, якщо не десятиліття. Навряд чи бізнес так просто віддасть території, на яких працював роками», – говорить юрист.

Експерти дійшли висновку, що домовлятися доведеться полюбовно. І питання розселення при перенесенні підприємств за місто виходить за рамки компетенції місцевої влади – тобто на державний рівень.

Чи потрібні промзони Києву?

У світовій практиці промислові зони всередині міста, як правило, підлягають або відновленню й реконструкції, або ж повній рефункціоналізації. Плюси таких майданчиків за будь-якого із сценаріїв – наявність комунікацій і транспортної інфраструктури, що й дозволяє створювати на їхній базі багатофункціональні масштабні проєкти.

«Виробничих підприємств, які критично необхідно зберегти в межах міста, – немає. Пріоритети мають віддаватися формуванню гармонійного людиноцентричного середовища, яке забезпечить комфортні умови для всіх процесів життєдіяльності городян. Винесення промислових підприємств за межі міста дозволить використовувати територію для організації офісних, житлових і торгових функцій, а також розвантажити міський трафік», – вважає СЕО девелоперської компанії ENSO Раміль Мехтієв.

Промисловість – це незалежність, нагадує архітектор Віктор Зотов. «Пандемія лише посилила цей глобальний тренд. З огляду на те, що для України незалежність завжди була проблемною, розвиток промисловості є надважливим, особливо зараз», – зазначає він.

З одного боку, саме міста надають підприємствам такі переваги, як кваліфіковані кадри та зручна логістика. З іншого – промисловість необхідна для функціонування та розвитку міста. «Бетонні виробництва повністю переносити за межі Києва недоцільно, адже цей продукт не терпить довгого транспортування. Особливо в умовах, коли основний ринок збуту виробника зосереджений у самому місті», – наголошує заступник гендиректора ПБГ «Ковальська» Ігор Суботенко.

За відсутності чіткого плану, врегулювання законодавства та політичної волі, тобто в нинішніх реаліях, на Теличку чекає складний сценарій розвитку. Максимум, чого вдасться домогтися, – це «забудувати в типово київський спосіб останніх десятиліть: жорстко комерційною нерухомістю, у якій ніхто не живе», побоюється Зотов. «Можливо, не варто поспішати, а зберегти цей скарб для майбутніх поколінь, коли хоча б корупція поменшає», – міркує він.

Менеджер проєкту компанії «КПС Груп» Сергій Овчинников пропонує інший варіант.

Дві третини промислових територій можна й потрібно використовувати під глобальні інфраструктурні та транспортні проєкти. Я-от будівництво нового логістичного та перевалочного хабу.

За словами експерта, такий сценарій враховує всі наявні проблеми промзон і дозволить залучити близько $10 млрд інвестицій у різні проєкти. При цьому йдеться не лише про житлову забудову чи об'єкти комерційної нерухомості.

«Це дозволить столиці повернути собі Дніпро як транспортну артерію. Новий термінал може з'явитися, наприклад, у промзоні, що існує, на ділянці 14–16 га з доступом до Дніпра, «вилка» інвестицій становитиме від $50 млн до $ 100 млн», – резюмує Сергій Овчинников.

Стежте за актуальними новинами бізнесу та економіки у наших Telegram-каналах Mind.Live та Mind.UA, а також Viber-чаті