Рейтинг надійності забудовників – 2021: у кого купувати квартиру

Mind представляє перше оновлення рейтингу надійності забудовників. Ми разом з партнерами M4U, Monitor.estate та Адвокатським бюро «Гончарук та партнери» проаналізували 24 найактивніших забудовника міста Києва за останні п’ять років.

Сьогодні інвестори не розуміють, яким параметрам повинен відповідати «надійний забудовник» і в кого можна купити квартиру. Та й самі забудовники мають різні відповіді на це питання.

Читайте також: Рейтинг інвестпривабливості новобудов: де купувати квартиру для заробітку без ризику

Чому так сталося? Ринок будівництва та нерухомості ніколи не відрізнявся прозорими правилами роботи. Але останні кілька років посилили хаос. Після афери Анатолія Войцеховського залишилося близько 40 000 постраждалих інвесторів. Частину будинків так і не введено в експлуатацію. Їх передали АРМА в управління – і відомство не розуміє, що з ними робити далі.

Читайте також: Рейтинг прибутковості столичних ЖК: які новобудови наразі недооцінені

Крах «Укрбуду» й «Аркади» показав: наявність у компанії великого пулу побудованих об'єктів і довгої історії існування не є гарантією того, що нові будинки будуть добудовані. Нагадаємо: наразі більшу частину спадщини «Укрбуду» добудовує «Київміськбуд», а проєкти «Аркади» візьме на себе Stolitsa Group, якщо буде знайдено джерела фінансування.

Що не так із дозвільною документацією?

Теоретично забудовник має спочатку отримати всю дозвільну документацію, а потім починати реалізацію проєкту. Однак на «битву» за повний пакет документів йде два-три роки. Крім того, поки реалізується проєкт, «нормативку» змінюють – і доводиться отримувати нову. І звісно ж, платити за неї. Знов.

Тому гравці в переважній більшості збирають невеличкий «стартовий пакет» і розпочинають будівельні роботи. Як показало моделювання будівництва новобудови без документів, проведене Mind на підставі реальних кейсів, головне – вигнати «коробку» до четвертого поверху. А далі можна вже продавати квартири навіть із мінімальним набором документів. Жодного покарання для забудовника за це не буде: відомі лише поодинокі випадки знесення «зайвих» поверхів або всієї будівлі.

Кілька компаній подавали декларації на зведення малоповерхового житла, а в реальності зводять висотки. Такі проєкти були в «Укрбуду», є у Saga Development або KyivBudDevelopment. Найчастіше зустрічаються кейси, коли за документами заявлено реконструкцію, а в реальності будинок зводиться «з нуля».

Чому суди відіграють важливу роль у діяльності забудовника?

Такими є нормативно-правові умови ведення бізнесу. При зміні цільового призначення земельної ділянки в європейській практиці здебільшого достатньо підпису нотаріуса, а в Україні почасти доводиться вдаватися до судів. Активісти, що штурмують будмайданчики, можуть бути псевдоактивістами, яких найняли конкуренти з метою відібрати бізнес.

Не можна будувати в історичному ореолі? Можна, але обраним і не без допомоги судових рішень, які виводять/змінюють /обмежують/створюють лазівки тощо. ДАБІ не хоче вводити будинок в експлуатацію, тому що працює на обране коло гравців і/або забудовник порушив законодавче поле? На допомогу знову приходять суди.

Тому будь-який забудовник має у своєму портфелі судові рішення. Їх наявність не завжди свідчить про несумлінність. І все ж факт існування судових розглядів – важливий критерій при визначенні надійності забудовників.

Що стосується судів з інвесторами та партнерами, то при укладанні рейтингу оцінювалися їхня кількість і інтенсивність. Це один із критеріїв, який знизив оцінку ХК «Київміськбуд», що завадило отримати найвищу рейтингову категорію – позначилася спадщина «Укрбуду». Завдяки йому, з одного боку, холдинг збільшив свій портфель об'єктів, що будуються, а з іншого – отримав безліч проблем, які вимагають додаткових ресурсів: фінансових, часових та ін. За оцінкою Mind, більше ніхто з компаній, наявних на ринку, не зміг би подужати подібний кейс.

Як на надійність компанії впливають власники бізнесу?

Роль власників бізнесу – одна з найважливіших з точки зору надійності компанії. Особливо зараз, коли в багатьох сферах відсутній системний підхід, і безліч процесів відбуваються в «ручному режимі».

У більшості випадків знайти реального власника бізнесу у відкритих реєстрах доволі складно. Крім того, багато хто має «тіньових партнерів», які забезпечують компанію, наприклад, отриманням тієї ж дозвільної документації. Або тіньових інвесторів, які хочуть легалізувати свої гроші та/або заробити більше банківських ставок. У цьому випадку девелопер ще виступає й медіатором між кількома інвесторами.

Якими є висновки рейтингу?

Жоден забудовник Києва не набрав п'ять зірок, що відповідає високому рівню надійності. І справа не завжди лише в забудовникові, а й у самому нормативно-правовому контексті, що існує в Україні.

За підсумками рейтингу сформувалася п'ятірка лідерів, які мають 3,5*: «Київміськбуд», литовська Stolitsa Group, UDP (належить Василю Хмельницькому та Андрію Іванову. За даними компанії, зараз Андрій Іванов веде переговори про викуп 65% акцій компанії у Василя Хмельницького. – Mind), КАN-девелопмент Ігоря Ніконова та ІБК «Обрій» (власники – Катерина і Володимир Власови).

До першої п'ятірки не ввійшла одна з найбільших компаній столиці «Інтергал-Буд» Володимира Зубика. Компанія має хороший портфель уже реалізованих об'єктів – причому, не лише в Києві, довгу історія існування, зважену політику щодо реалізації проєктів: об'єкти зводяться поетапно, а не всі одразу, що знижує фінансове навантаження.

Слабким місцем з точки зору ризиків виявилася наявність судів із контролюючими та правоохоронними органами, а 66% об'єктів в історії компанії вводилися в експлуатацію із затримкою. Також щонайменше два поточних проєкти (ЖК «Відрадний» і ЖК «Володимирський») не здані, хоча заплановані терміни вже минули.

Stolitsa Group також могла б показати вищий результат, якби була відкритішою для медіа та відповідала на запити. А KyivBudDevelopment опинився на 22 місці, тому що має безліч проблем із дозвільною документацією, зриває терміни здачі в експлуатацію на всіх проєктах у середньому на 22 місяці.

*5 зірок – максимальний рівень надійності; 4 зірки – помірно високий рівень надійності; 3 зірки – задовільний рівень надійності; 2 зірки – низький рівень надійності; 1 зірка – катастрофічний рівень надійності.
**A – позитивний вплив фактора на надійність забудовника; B – задовільний вплив фактор на надійність забудовника; C – помірно негативний вплив фактора на надійність забудовника; D – негативний вплив фактора на надійність забудовника.

Методологія рейтингу

Рейтинг надійності забудовників – дослідження ризиків виконання своїх зобов’язань будівельними компаніями перед інвесторами – покупцями нерухомості. До нього потрапили 24 найбільші забудовники, що працюють у місті Києві. Обов’язковою умовою участі була наявність проєктів, що будуються. Адже основною метою рейтингу є оцінка ризиків для інвесторів.

Виняток – компанії «ЕНСО» і «Креатор», які зводять по три проєкти, але не мають жодного зданого в експлуатацію. Відсутність зданих проєктів не дозволяє оцінити ці компанії високо.

Забудовники одного проєкту, де є здані черги, до списку не потрапили. Таким чином ми отримали 24 активних забудовники.

Рейтинг Mind враховує максимальний перелік доступних факторів, які можна отримати в публічному доступі. Для оцінки ризиків також враховується фінансова звітність компаній, особа кінцевого бенефіціара та його репутація.

Під час підготовки рейтингу Mind провів комплексне дослідження ринку – залучав партнерів та експертів, зокрема M4U, Monitor.estate, Адвокатське бюро «Гончарук та партнери», опублікував два окремих аналітичних матеріали – щодо дозволів на землю та рентабельності інвестицій, а також серію інтерв'ю з лідерами ринку: 

• президентом «Київміськбуду» Ігорем Кушніром;
• засновником компанії KAN Development Ігорем Ніконовим;
• керівником проєктів компанії Perfect Group Олексієм Ковалем.

Застосування методології

Згідно з цією методологією Mind надає рейтинги надійності забудовникам (девелоперам), що працюють в Україні та мають проєкти в стадії активного будівництва.

Ця методологія не може бути використана для присвоєння рейтингу забудовникам без недобудованих (активних проєктів), забудовникам з одним проєктом, будівельним бригадам, архітектурним бюро та іншим компаніям, що працюють на ринку як виконавці, але не взаємодіють напряму з інвесторами.

Ключові гіпотези, покладені в основу дослідження Mind:

1. Існує причинно-наслідковий зв’язок між надійністю – платоспроможністю забудовника – і кількісними та якісними показниками його діяльності.
2. Кількісні, якісні та оціночні фактори, що використовуються при розрахунку рейтингу надійності, можуть впливати на ризиковість добудови об’єктів, на надійність забудовника як лінійно, так і нелінійно. Нелінійсть окремих факторів означає, що певні порушення або відхилення від норми можуть викликати інші ризики – судові справи, затримки в будівництві, ризики інших бізнесів власників, що мають значний вплив на оцінку надійності.
3. Усі показники мають інтервали «чутливості», за межами яких зміна показника не впливає (або не значно впливає) на показники надійності. Наприклад, якщо мінімум 50% об’єктів забудовник в історії компанії здає з затримкою, оцінка затримки така сама, які і при 100% об’єктів із затримкою.
4. Під час розрахунків рейтингу та визначення фінальних оцінок використовувалася гіпотеза про те, що макроекономічна ситуація в країні є стабільною. Тобто відсутні ризики, які можуть спровокувати військові дії в безпосередньому регіоні роботи компанії, гіперінфляцію, масові банкрутства, соціальну чи політичну нестабільність. Також не враховувалися форс-мажорні чинники: масштабні техногенні чи природні катастрофи або тривале продовження епідемії коронавірусу.

Визначення «ненадійності»:

При оцінці ризиків надійності Mind визначив настання наступних подій як «реалізований ризик»:

1. Невиконання зобов’язань перед інвесторами та партнерами.
2. Затримка у виконанні зобов’язань перед інвесторами та партнерами.
3. Відкликання ліцензії або дозволу на будівництво з боку ДАБІ.
4. Рішення апеляційного/Верховного суду щодо зупинення будівництва.
5. Невиконання інших фінансових зобов’язань, зокрема прострочення платежів за кредитами або виплати купонів за облігаціями.

Фактори, які оцінював Mind, є потенційними ризиками, що так чи інакше впливають на життєздатність забудовників:

1. Фінансова звітність (наявність та її відповідність реальності).
2. Кредиторська заборгованість.
3. Співвідношення зданих об’єктів за останні п’ять років до об’єктів, що будуються.
4. Етап будівництва та виконання термінів у поточних проєктах.
5. Кінцевий бенефіціар забудовника (реальний та юридичний).
6. Документи на землю: наявність і відповідність планам забудови.
7. Наявність дозволів на будівельні роботи.
8. Відповідність описів дозволів на будівництво з тим, що в реальності будує забудовник.
9. Відповідність реальної поверховості заявленій у дозволі.
10. Відповідність заявленого класу ризиків забудови реальному.
11. Наявність містобудівних норм та обмежень.
12. Кількість зареєстрованих змін у дозволі на будівельні роботи.
13. Термін виконання проєктів.
14. Наявність та інтенсивність судових суперечок з інвесторами та підрядниками.
15. Наявність і зміст судових суперечок із держорганами.
16. Спосіб залучення інвестицій/продажів об’єктів нерухомості.
17. Спосіб фінансування будівництва: власні чи кредитні кошти, кошти інвесторів і партнерів.
18. Затримка здачі об’єктів (відносна та абсолютна).
19. Прозорість роботи компанії: публічність фінзвітності, власників, співпраця зі ЗМІ, держорганами та інвесторами.

Вага кожного фактору методології визначається на підставі його впливу на надійність. Загальна рейтингова оцінка вираховується з середньозваженого бала за кожен фактор та вагу відповідного фактору.

№	Фактор	Показник	Особливості	Вага
1.	Фінансова звітність	Відповідність реальності		0,1
		Кредиторська заборгованість	Оцінка співвідношення до активів та виручки
2.	Наявність зданих та активних об’єктів	Співвідношення зданих об’єктів за останні 5 років до об’єктів, що будуються		0,2
		Етап будівництва та виконання строків в поточних проєктах
3.	Підтримка та ризики власників	Власники: держава, іноземна корпоративна структура, комунальні підприємства, фізична особа-нерезидент, резиденти України; рейтинги іноземних материнських структур; ризики походження акціонерів		0,2
4.	Дозвільна документація	Документи на землю		0,2
		Наявність дозволів на будівельні роботи
		Відповідність описів дозволів з тим, що планує побудувати забудовник Відповідність поверховості
		Відповідність класу ризиків
		Наявність містобудівних норм та обмежень
		Кількість зареєстрованих змін у дозволі на будівельні роботи
		Термін виконання проєктів
5	Судові суперечки	Наявність та інтенсивність судових суперечок з інвесторами та підрядниками		0,05
		Наявність та зміст судових суперечок з держорганами
6.	Схема фінансування	Схема залучення коштів		0,05
		Схема фінансування будівництва
7.	Затримка	Середня затримка в строках здачі об’єктів		0,1
		% зданих об’єктів із затримкою
8.	Прозорість	Наскільки прозоро ведеться діяльність компанії		0,1

Достатність інформації для присвоєння кожного окремо взятого балу щодо фактора рейтингу визначається з огляду на можливість або неможливість проведення аналізу відповідно до методології. 

Відсутність будь-якої інформації трактується як негативна інформація. 

Сума загального заліку для забудовника розраховується шляхом додавання чисел, отриманих від множення балів на вагу кожного фактора. Чим більше значення загального заліку, тим менші ризики затримки здачі кожного окремого об’єкту та вищі шанси в забудовника вистояти в кризові часи, завершити об’єкти та виконати зобов’язання перед інвесторами.

Визначення рейтингової категорії

5 зірок: максимальний рівень надійності;

4,5 зірки: високий рівень надійності, присутня чутливість до значних міжнародних/національних потрясінь;

4 зірки: помірно високий рівень надійності, присутня помірна чутливість до різких шоків в економіці (пандемія, девальвація, політична криза);

3,5 зірки: стабільний рівень надійності, присутня чутливість до різких шоків в економіці (пандемія, девальвація, політична криза) та на ринку;

3 зірки: задовільний рівень надійності, компанія може вважатися надійною лише в сприятливих економічних умовах;

2,5 зірки: помірний рівень надійності, присутні постійні ризики невиконання зобов’язань;

2 зірки: низький рівень надійності, високий рівень чутливості до будь-яких негативних змін економічної кон'юнктури;

1,5 зірки: дуже низький рівень надійності, ймовірність здачі об’єкту вчасно нижча за ймовірність затримки. Помірні ризики банкрутства в коротко- та середньостроковій перспективі;

1 зірка: катастрофічний рівень надійності. Високі ризики банкрутства в коротко- та середньостроковій перспективі;

0,5 зірки: на межі / у стадії банкрутства.

Основні критерії, які використовуються для визначення достатності інформації: 

• забезпечення можливості проведення аналізу діяльності об'єкта рейтингу відповідно до факторів, наведених у цій методології;
• забезпечення можливості проведення аналізу всіх факторів, які перераховані в цій методології;
• Mind забезпечує отримання інформації з достовірних джерел і несе відповідальність за вибір джерела інформації, за винятком випадків, якщо така інформація була надана виданню самим забудовником;
• у разі виявлення ознак недостовірності звітності і (або) іншої інформації, наданої компанією, Mind може знижувати оцінки окремих балів (наприклад, оцінку за прозорість) або інший показник/джерело інформації для оцінки фактору ризику.

Рейтинг надійності забудовників – це виключно думка редакції Mind щодо спроможності компанії вчасно і в повному обсязі добудовувати свої об’єкти. Вона не може бути єдиним джерелом інформації для ухвалення рішення щодо інвестицій в об’єкт.

Джерела даних: показники фінансової звітності інформаційної системи YouControl, дані спеціалізованих проєктів lun.ua, ktostroit.com, monitor.estate, build.ua та інших, відповіді на запити Mind, інсайдерська інформація з ринку. Для визначення фактора «Підтримка та ризики власників» використовується офіційна інформація, відображена в реєстрах, а також дані інформагенств та інформація Mind.