Колесо Сансари: що заважає зносити аварійні хрущовки

Рік тому киянка Лана купила квартиру в будинку на Подолі, зведеному ще за «царських» часів. А після дізналася, що, попри запевнення ріелтора, будинок аварійний і знаходиться у відповідному списку. «Зараз я хочу зробити ремонт в квартирі, оновити балкон тощо, але не знаю, чи варто це робити та на якій стадії знаходиться питання щодо реконструкції або знесення будинку», – запитує вона на профільному форумі.

Загалом в Україні налічується 45 600 старих будинків, аварійних – 17 200, свідчать дані Державного комітету статистики. І подальша доля цього житла залежить від просування законопроєкту, розробленого Міністерством розвитку громад і територій. Документ вже пройшов громадські слухання та знаходиться на розгляді Кабміну.

Це спроба адаптувати до реалій ухвалений Верховною Радою ще в 2006 році закон про хрущовки, який погано працює. За словами профільного міністра Олексія Чернишова, документ містить низку нововведень, які дозволять запустити процес оновлення житлового фонду. Зокрема, він знижує необхідну кількість жителів аварійних будинків, згодних на переселення, зі 100% до 75%. Також пропонується усунути  норму про підвищену компенсацію.

Mind розбирався, чи може цей законопроєкт допомогти в розв’язанні проблем аварійних і зношених будівель і на що можуть розраховувати їхні жителі.

Закон є, механізмів немає

Вперше питання про необхідність модернізації старого житла постало 2006 року. Тоді був ухвалений закон №525-V «Про комплексну реконструкцію кварталів (мікрорайонів) застарілого житлового фонду». Представники профільних установ та забудовники активно обговорювали перспективи реалізації передбачених законом можливостей.

Прикладом для наслідування на той час виступала Москва, яка вже досить активно проводила програму реновації своїх хрущовок, та деякі європейські держави (країни Балтії та колишня НДР), які теж мали в себе типові малогабаритні п’ятиповерхівки. При цьому росіяни пішли шляхом реновації – комплексної перебудови кварталів після знесення старої забудови та зведення нового житла, об’єктів інфраструктури та перепланування території. У Східній Європі перевагу віддали реконструкції будинків – заміні комунікацій, утепленню, оновленню під’їздів, іноді – з добудовою кількох поверхів.

Але в Україні процес не пішов. Закон виявився недієздатним у вітчизняних реаліях. Незрозумілим був механізм виявлення будинків, які потребують першочергової реконструкції, джерела фінансування, адже навіть Київ не запропонував забудовникам реальної фінансової підтримки в цьому питанні. 

«Практика показала, що отримати згоду всіх мешканців будинку просто нереально або займає дуже багато часу. Непоодинокі й випадки шахрайства з боку мешканців хрущовок, які реєструють у квартирах друзів та родичів, сподіваючись на отримання житла більшої площі. Окрім того, хоча закон діє ще з 2006 року, але деякі механізми так і не були до кінця пропрацьовані. Наприклад, незрозуміло, як проводити розселення людей, що конкретно робити зі старими будинками тощо», – розповідає Анна Лаєвська, комерційна директорка компанії «Інтергал-Буд».

З 2006 року закон отримав вже чотири пакети правок – до спроб нарешті запустити процес законодавці поверталися кожні три-чотири роки. Але змін, які призвели б до «розмороження» процесу, не відбувалося. При цьому питання не зникало з порядку денного. Адже, за даними Держстату, лише в столиці понад 200 будинків визнано такими, що підлягають знесенню або реконструкції. 

У липні 2021 року Міністерство розвитку громад та територій направило на розгляд новий проєкт змін. Від попередників він відрізняється тим, що зачіпає саме ті «больові» точки, які зупиняли девелоперів. 

Відповідно до нового документу, щоби підтримати проєкт реконструкції, необхідна згода 75% мешканців. А тих, хто не згоден, можна буде виселити примусово за рішенням суду. Пропонується усунути і норму про підвищену компенсацію: замість надання нової квартири з коефіцієнтом підвищення її площі 1,5 законопроєкт передбачає надання рівноцінного житла.

Джерело: Держстат

Чого не вистачає законопроєкту?

У ньому немає відповіді на питання, як бути з рештою 25% мешканців, які можуть бути не згодними, відмовитися вивозити речі тощо. «Новий закон має чітко окреслити механізми дії в таких ситуаціях», –  говорить керівник проєктів Perfect Group Олексій Коваль. За його словами, є ще декілька аспектів. 

Другий чинник – це урбаністичні реалії. Райони зі старими будинками згодом втрачають привабливість для людей з певними фінансовими можливостями та молоді. Це призводить до перетворення районів на неблагополучні, в результаті чого ще більше посилюється тенденція від’їзду жителів, які мають такі можливості. «Ефект розвивається за спіраллю. Щоб потім не розбиратися з більшими проблемами, місто має не доводити ситуацію до такої точки», – наголошує Олексій Коваль.

Президент Асоціації фахівців з нерухомості (рієлтерів) України (АФНУ) Юрій Піта вважає, що варто акцентувати увагу на низці питань, без яких новий законопроєкт, якщо він стане законом, буде малоефективним. Це:

• Механізми залучення приватних інвесторів. Має бути чітко прописана дорожня карта (концепції нових кварталів, прозорі аукціони, тендери, умови допуску до таких конкурсів), дотримання термінів будівництва, співвідношення коштів приватних компаній і місцевих бюджетів тощо.
• Хто фінансуватиме прокладання нових інженерних мереж. У собівартості будівництва нового багатоповерхового будинку облаштування мереж може сягати 40–60% від загальної собівартості.
• Ділянка та дозвільні документи для будівництва житла для переселення громадян (маневреного фонду). Від того, як буде влаштований цей процес, залежатиме успішність всього проєкту з реконструкції.
• Запобіжники для шахрайств з боку підрядників, банкрутств будкомпаній, аби реконструкція не перетворилася в низку чергових довгобудів.
• Механізм порозуміння з місцевою громадою, щоб не чинився необґрунтований опір будівництву.

І ще, безумовно, потрібні чіткі фінансові розрахунки, економічний ефект від реконструкції.

На низькому старті

Девелопери готові розглядати проєкти з реновації та готуються до їхнього втілення. Наприклад, в «Інтергал-Буд» вже розпочали роботи над житловим комплексом Makarovsky по вул. Макарівській у Шевченківському районі столиці. Це проєкт масштабної реновації старого занедбаного мікрорайону. Там розташовані кілька аварійних будинків, жителям яких компанія за власною ініціативою запропонувала нові квартири з ремонтами у 24–25-поверхових новобудовах. Забудовник запевняє, що на сьогодні вже отримано згоду від 95% жителів аварійних будинків.

Подібний досвід точкової побудови висоток замість будинків в аварійному стані («довоєнна» 2-поверхова забудова) Київ має. Наприклад, з’явилися новобудови в Дніпровському районі на перетині вулиць Краківська, Червоноткацька та Гната Хоткевича (проєкти від «Житло-Інвест» та «Житлоінвестбуд-УКБ»). Там забудовник передбачав 5% квартир передати мешканцям знесених будинків, інші – реалізувати за ринковою вартістю. Але прецедентів реальної реновації кварталів «хрущовської» забудови в країні поки що немає.

Зокрема, у столичної влади була ідея не обмежуватися розселенням та реконструкцією виключно аварійного «будинку-вбивці»  (у будинку нарахували 39 видів грибків. – Mind) по вул. Мілютенка, 23-А в Києві, а оновити весь квартал – 2000 будинків. Але наразі вона загальмувалася на етапі будівництва житла для переселення жителів будинку-вбивці. 

Список та адреси житлових будинків Києва, визнаних аварійними і непридатними для проживання (за районами, станом на 1 січня 2019 року)

Джерело: domik.net