Інвестиційний рейтинг – 2023: Аналіз альтернатив депозитам для українців

Попри війну українські бізнесмени знаходять можливості для роботи та розвитку. І не лише для себе, а й запрошують до співпраці інвесторів, пропонуючи їм отримувати пасивний дохід. Тобто той, який не залежить від безпосередньої діяльності інвестора, не потребує його часу та прямого залучення.

Такі проєкти по суті є альтернативою банківському депозиту чи придбанню ОВДП, коли ми вкладаємо гроші, передаючи їх в управління банку (або державі у випадку з облігаціями), та не робимо більше нічого, отримуючи прибуток.

Такі продукти нам пропонують не «нудні» депозити, а участь в унікальних проєктах – пов’язаних із землею, нерухомістю, реальним сектором економіки, стартапами.

Регулярно натрапляючи на подібні рекламні оголошення та презентації під час різних виставок і конференцій, Mind вирішив провести власний аналіз найбільш медійно активних проєктів, які залучають широке коло інвесторів.

На базі цього аналізу ми створили рейтинг. Його завдання – не відранжувати проєкти у форматі «який кращий», а дати загальну оцінку за п'ятибальною шкалою, яка відображатиме співвідношення ризик/дохідність.

Ви також можете запропонувати нам будь-який подібний проєкт для аналізу, і ми додамо його до рейтингу. Для цього потрібно стати членом Mind Club і доєднатися до нашого чату в телеграмі.

У подальшому цей рейтинг доповнюватиметься новими проєктами, а також редакція оновлюватиме та коригуватиме оцінку вже наявних учасників , враховуючи як загальну ситуацію в країні, так і динаміку самих бізнесів.

Ми обрали 12 проєктів, які будуються навколо таких галузей:

• земля сільськогосподарського призначення;
• нежитлова нерухомість (комерційна, торгова, готельна);
• житлова нерухомість;
• реальний сектор економіки;
• венчурні інвестиції.

Спільним для них є те, що вони пропонують доступні пасивні інвестиції на території України: з точку зору мінімального чеку та простоти оформлення.

Mind публікує короткий опис кожного з оцінюваних проєктів і загальну рейтингову таблицю.

Сфера: житлова нерухомість
Провайдер: 450 Group
Локація: Київ
Мінімальна сума інвестиції: вартість 1 квартири (від $35 000 включно з ремонтом)
Строк: від 1 року (при купівлі на етапі будівництва)
Дохідність (обіцяна): UAH – 23% річних (оренда + зростання вартості нерухомості)
Дохідність (аналітична, оцінка Mind): UAH –16,8%, USD – 7,9%

Загальний рейтинг проєкту: 3,5/5
Ліквідність: 2,5/5
Власники та менеджмент: 3,5/5, Сергій Зазимко (Інвестиційно-будівельна група «450 GROUP»). 450 Service – управляюча компанія
Бізнес-модель: 4,5/5, будівництво і здача в оренду житлової нерухомості в Києві
Умови для інвестора: 3/5, купівля готового житла або житла на етапі будівництва. Договір на управління нерухомістю з управляючою компанією.
Відкритість: 4,5/5

Суть і спосіб інвестування. 450 Group будує дохідні будинки в Києві, квартири в яких передбачені під довгострокову оренду. Інвестор може купувати готові апартаменти або викладати на етапі будівництва з дисконтом. Надалі він делегує повноваження управляючій компанії, яка за 10% від доходу бере на себе пошук і заселення орендарів, поточні ремонтні роботи, вирішує питання орендарів. Окремо заявляється про можливість зростання ринкової вартості квартир.

Ключові ризики. Невідповідність заявлених цін нерухомості ринковим. Це стосується як поточних, так і перспективних (очікуване зростання). Варто здійснювати розрахунки по конкретному об’єкту та фокусуватися на дохідності від оренди.

Ключові переваги. Бізнес з оренди житлової нерухомості пов’язаний із більшою кількість проблем, ніж це здається інвестору на старті. Фактична прибутковість виявляється нижчою від розрахункової – передусім через необхідність ремонтів або простої. Управляюча компанія, яка централізує на собі всі функції, може зняти частину клопоту з власника, адже також зацікавлена в повному заселенні апартаментів.

Сфера: готельна нерухомість
Провайдер: Ribas Hotels Group
Локація: різні регіони країни
Мінімальна сума інвестиції: $10 000
Строк: строк будівництва / для готових об'єктів – без обмежень (залежить від ліквідності об’єктів)
Дохідність (обіцяна): різна по окремим готельним комплексам. Медіана USD: 9–11%
Дохідність (оцінка Mind): близька до заявленої

Загальний рейтинг проєкту: 3,5/5
Ліквідність: 2,5/5
Власники та менеджмент: 4/5, Артур Лупашко – засновник і СЕО
Бізнес-модель: 3,5/5, будівництво та управління готельною нерухомістю
Умови для інвестора: 3/5, купівля готових апартаментів або на етапі будівництва. Договір на управління нерухомістю з управляючою компанією
Відкритість: 4,5/5

Суть і спосіб інвестування. Ribas Hotels Group є готельним оператором, до мережі управління якого входять власні та сторонні об’єкти. Це міські та курортні готелі 3- та 4-зіркової категорії в Одесі, Львові, інших містах і містечках Західної України тощо.

Ключові ризики. При інвестуванні в об’єкт на етапі будівництва можливі затримки. 

Ключові переваги. Широка мережа як уже готових, так і тих, що будуються, проєктів по всій країні, а також за кордоном. Зараз до мережі входять 26 об’єктів. Є різні опції по очікуваній дохідності, є можливість оцінити середньорічну завантаженість і рівень цін.

Високий рівень комунікації з інвестором – актуальні дані можна отримувати через мобільний застосунок. Зокрема, доступна фінансова аналітика по кожному об’єкту та контроль стану апартаментів.

Сфера: комерційна нерухомість (торгівля, ресторани)
Провайдер: ТОВ «ІНЖУР», що управляє активами пайових інвестиційних фондів нерухомості «1001», «2001», «Інжур Супермаркет»
Локація: Київ
Мінімальна інвестиція: 122 000 грн
Строк: без мінімальних строків. Є можливість продажу на вторинному ринку
Дохідність (обіцяна): різна по окремих фондах
9,5% в USD – Inzhur Supermarket
7,5% в UAH – Фонд 2001
10,06% в USD – Фонд 1001
Дохідність (оцінка Mind): поточна дохідність відповідає заявленій, є ризик втрат від зниження вартості нерухомості.

Загальний рейтинг проєкту: 3/5
Ліквідність: 1,5/5
Власники та менеджмент: 3,5/5, Андрій Журжій – засновник і власник компанії
Бізнес-модель: 4,5/5,  управління комерційною нерухомістю – здача в довгострокову оренду
Умови для інвестора: 2,5/5, купівля інвестиційних сертифікатів фондів (фонди є власниками нерухомості) Отримання дивідендних виплат, не менше 90% від доходів фонду
Відкритість: 4,5/5

Суть і спосіб інвестування. Кожен об’єкт нерухомості перебуває у власності інвестиційного фонду – на його рахунок сплачуються орендні платежі. Інвестор купує цінні папери фонду й отримує у такий спосіб відповідну частку прибутку. Виплати здійснюються на банківську карту.

Ключові ризики. Оцінка вартості об’єктів (що виражена в ціні інвестиційних сертифікатів) може не відповідати поточний або майбутній ринковій вартості. Отже, забезпечуючи дохідність від оренди, інвестор може втратити на вартості самого активу.

Ключові переваги. Усі фонди є офіційно зареєстрованими Національною комісією з цінних паперів і мають оприлюднювати регулярну звітність. Навіть за умов проблем в управляючої компанії активи фонду є відокремленими, і компанія не може використовувати їх для своїх потреб.

Детальніший аналіз проєкту можна прочитати тут: Інвестиційна рецензія: як заробляти на здачі в оренду комерційної нерухомості, не викуповуючи весь об’єкт

Сфера: комерційна нерухомість (офісна, комерційна)
Провайдер: ТОВ «Промприлад.Холдинг» (володіє нерухомістю). ТОВ «Промприлад Реновація» (оператор нерухомості)
Локація: Івано-Франківськ
Мінімальна сума інвестиції: 50 000 грн
Строк: залежить від завершення проєкту
Дохідність (обіцяна): 8–9% річних в USD
Дохідність (оцінка Mind): від’ємна

Загальний рейтинг проєкту: 2,5/5
Ліквідність: 1/5
Власники та менеджмент: 3,5/5, Юрій Филюк
Бізнес-модель: 4/5, будівництво та управління комерційною та офісною нерухомістю
Умови для інвестора: 1,5/5, купівля акцій корпоративного фонду (що є власником приміщень) або частки в капіталі ТОВ, афілійованої з фондом.
Відкритість: 4/5

Суть і спосіб інвестування. Проєкт передбачає реновацію заводу «Промприлад» та суміжної території та перетворення її на сучасний бізнес- і культурний центр. Заплановано відновлення 28 600 кв. м площ в наявних корпусах і будівництво ще двох – на 10 000 кв. м. На території розмістяться майстерні, навчальні та дитячі центри, готелі, ресторани, громадські ініціативи тощо. До 40% всієї площі займатимуть офісні простори.

Ключові ризики. Власником об’єкту є ТОВ «Промприлад Холдинг», долучитися до якого інвестор може опосередковано – через Корпоративний інвестиційний фонд. При цьому, якщо сума є нижчою за 2,5 млн грн, використовується ще одна проміжна структура – ТОВ «Промприлад.Інвест».

Ключові переваги. Проєкт є унікальним у своєму роді, позиціонується як імпакт-інвестиція. Тобто йдеться про додатковий довгостроковий ефект на життєдіяльність міста.

Детальнішій аналіз проєкту можна прочитати тут: Інвестиційний аналіз: чи вигідно вкладати гроші в «Промприлад. Реновація»

Сфера: сільське господарство (молочне тваринництво)
Провайдер: ТОВ «УкрМілкІнвест» (LLC «UMI»)
Локація: вся україна (мапа)
Мінімальна сума інвестиції: 50 000 грн
Строк: від трьох років
Дохідність (обіцяна): гарантована – 10% річних (за договором позики), максимальна – 21–23% річних у гривні (фіксована + інвестиційна премія)
Дохідність (оцінка Mind):
UAH – 20%
USD– 8,3–10% (середньорічна дохідність за три роки)

Загальний рейтинг проєкту: 3,5/5
Ліквідність: 1,5/5
Власники та менеджмент: 4/5, Михайло Корилкевич
Бізнес-модель: 3/5, розвиток мережі приватних молочних ферм, кредитування їхньої роботи
Умови для інвестора: 2/5, кредитування через інвестиційні позики
Відкритість: 3,5/5

Суть і спосіб інвестування. Сімейні молочні ферми об’єднують у єдину мережу діючі та нові приватні фермерські господарства. Централізація бізнес-процесів, доступ до фінансування, обмін досвідом створюють додаткову цінність для господарств. Інвестор може долучитися до проєкту через механізм інвестиційної позики. Якщо сума позики перевищує 1 млн грн, існує опція конвертації в капітал компанії (у 2025 році).

Ключові ризики. Інвестор не має права власності, а фактично виступає кредитором, беручи на себе всі фінансові ризики.

Ключові переваги. Один із небагатьох проєктів, пов’язаний із реальним сектором економіки.

Сфера: земля сільськогосподарського призначення
Провайдер: ТОВ «Твоє Коло»
Локація: північні та західні області
Мінімальна інвестиція: $5000
Строк: прописується в договорах
Дохідність (обіцяна): 
UAH, гарантована річна прибутковість (після оподаткування) – 6%,
прогнозна (враховуючи зростання ціни землі)– 25% річних
Дохідність (оцінка Mind): USD – 6–7% річних

Загальний рейтинг проєкту: 2/5
Ліквідність: 1,5/5
Власники та менеджмент: 2/5, Андрій Усенко – CEO та засновник – 50,01%; Денис Гончар
Бізнес-модель: 2,5/5, здача в довгострокову оренду землі сільськогосподарського призначення
Умови для інвестора: 2/5, купівля землі та укладання угоди про управління з компанією
Відкритість: 3,5/5

Суть і спосіб інвестування. Інвестор придбаває земельну ділянку у власність із внесенням свого імені в земельний кадастр. Після цього укладається договір на передачу в управління ділянки, яким і займається «Твоє Коло». Інвестор отримує дохід від виплат агрокомпанії, що орендує ділянку.

Ключові ризики. Купуючи землю та передаючи її в управління, інвестор фактично отримує обтяження і втрачає всю повноту прав. За умовами договорів, він не може повністю і вільно розпоряджати своїми активами.

Враховуючи існування довгострокових договорів з арендаторами землі, немає потреби в активному управлінні (як це відбувається в житловій нерухомості). Тому цінність послуг управляючої компанії для клієнта виглядає завищеною. Також інвестор виплачує премію компанії при перепродажу землі.

Ключові переваги. Попри обмеження в користуванні, право власності закріплюється за власником. Якщо інвестор має довгострокові горизонти, то це дасть змогу реалізувати землю в майбутньому.

Сфера: земля сільськогосподарського призначення
Провайдер: ТОВ «Земінвест»
Локація: вся Україна
Мінімальна інвестиція: $4000
Строк: прописується в договорах.
Дохідність (обіцяна): USD – гарантовані 8% доходу від інвестицій + 8% капіталізації (залежить від майбутнього зростання ціни землі)
Дохідність (оцінка Mind): USD – 6–7% річних

Загальний рейтинг проєкту: 2/5
Ліквідність: 1,5/5
Власники та менеджмент: 2/5, Ернест Галієв – власник 100%
Бізнес-модель: 2,5/5, здавання в довгострокову оренду землі сільськогосподарського призначення
Умови для інвестора: 2/5, купівля землі й укладання договору про управління з компанією
Відкритість: 3,5/5

Суть і спосіб інвестування. Інвестор придбаває земельну ділянку у власність із внесенням свого імені в земельний кадастр. Після цього укладається угода на передачу в управління ділянки, яким і займається Zeminvest. Інвестор отримує дохід від виплат агрокомпанії, що орендує ділянку.

Ключові ризики. Купуючи землю та передаючи її в управління, інвестор фактично отримує обтяження і втрачає всю повноту прав. За умовами договорів, він не може повністю і вільно розпоряджати своїми активами.

Окремим ризиком ми вважаємо оціночну вартість ділянок – інвестор має володіти експертністю для коректного розуміння рівня цін та ліквідності.

Ключові переваги. Попри обмеження в користуванні, право власності закріплюється за власником. Якщо інвестор має довгострокові горизонти, то це дасть змогу реалізувати землю в майбутньому.

Сфера: земля сільськогосподарського призначення
Провайдер: ПАТ «СІ Капітал»
Локація: головний офіс: Київ
Мінімальна інвестиція: 1304 грн (ціна 1 акції фонду за вартістю чистих активів)
Строк: без обмежень
Дохідність (обіцяна): не можуть обіцяти дохідність згідно із законодавством
Дохідність (оцінка Mind): недостатньо даних для розрахунку. Середня дохідність за останні два роки – близько 18% річних. Можливі втрати – до 15% при продажу сертифікатів до щорічної оферти від КУА.

Загальний рейтинг проєкту: 3/5
Ліквідність: 2,5/5, компанія регулярно пропонує оферту
Власники та менеджмент: 4/5,  Роман Сазонов – генеральний директор; Владислав Остапенко – директор з інвестицій; Дмитро Тарабакін – директор із розвитку
Бізнес-модель: 3/5, здавання в довгострокову оренду землі сільськогосподарського призначення (власність на інвестиційному фонді)
Умови для інвестора: 3/5, купівля акцій інвестиційного фонду та отримання дивідендів
Відкритість: 3/5

Суть і спосіб інвестування. Через інвестиційний фонд компанія купує та передає в оренду агрокомпаніям земельні ділянки. Джерело доходу фонду – поточні орендні виплати та потенційне зростання вартості ділянок.
Інвестор купує акції фонду за ринковою ціною, яка регулярно перераховується, надалі отримує дивіденди (виплачуються раз на рік у розмірі не менше 30% від прибутку фонду).

Ключові ризики. Тут інвестор купує не землю напряму, а саме цінні папери фонду. Отже, інвестиційні перспективи залежить не лише від стану земельного ринку, а й від якості управління фондом.

Ключові переваги. Команда проєкту має значний досвід роботи на фондовому ринку в таких компаніях, як «ІГ «Сократ» і Dragon Capital. Діяльність фонду регулюється Національною комісією з цінних паперів. Публікується регулярна звітність. За умов проблем в управляючої компанії, активи фонду є відокремленими, і компанія не може використовувати їх для власних потреб.

Сфера: венчурні інвестиції
Провайдер: синдикат «Толока»
Локація: головний офіс: Київ
Мінімальна інвестиція: $5000
Строк: від 3 років
Дохідність (обіцяна): не гарантують
Дохідність (оцінка Mind): дохідність венчурних інвестицій залежить від вибору стартапів і може становити від 0 до кратного зростання.

Загальний рейтинг проєкту: 3/5
Ліквідність: 1/5
Власники та менеджмент: 3,5/5,  Ігор Шойфот – співзасновник, partner TMT Investments; Тарас Кириченко – співзасновник; Олександр Колб – Co-founder, CEO Promodo
Бізнес-модель: 2,5/5, венчурні інвестиції в перспективні стартапи
Умови для інвестора: 2,5/5, інвестиції в SPV, через які гроші вкладаються в стартапи.
Відкритість: 3,5/5

Суть і спосіб інвестування. Команда «Толока» досліджує можливості з інвестування в стартапи на західних ринках. Цікаві варіати пропонують інвесторам, після чого здійснюється спільна інвестиція за допомогою SPV, що створюється під кожну угоду.

«Толока» отримує 20% від прибутку інвесторів у разі, якщо прибутковість окремої угоди становитиме вище 10% на вкладені інвестором кошти. Витрати на вхід і створення структури SPV становлять 4,5–8,5% від суми інвестицій одноразово.

Ключові ризики. Тут вони пов’язані передусім із самою сутністю венчурного інвестування – ніхто не дає гарантій, що той чи інший стартап «вистрілить». Тому важливою є широка диверсифікація, щоб успішні проєкти перекрили неминучі втрати по решті.

Ключові переваги. Участники синдикату зобов’язані вкладати власні гроші в стартапи, які обираються для інвестицій. Команда відкрито демонструє ризики і сприяє зростанню інвестиційної грамотності клієнтів. Зокрема, співзасновник синдикату, Ігор Шойфот (інвестор з 25-річним стажем), опублікував «Курс мудрого інвестора».

Сфера: земля сільськогосподарського призначення
Провайдер: Concorde Capital
Локація: уся Україна
Мінімальна інвестиція: $4000
Строк: залежить від договорів
Дохідність (обіцяна): UAH – рентний дохід на рівні 8–12% річних. Перепродаж землі через 3-5 років у 1,5–2,5 разиа дорожче
Дохідність (аналітична): USD– 6–7% річних.

Загальний рейтинг проєкту: 2/5
Ліквідність: 1/5
Власники та менеджмент: 3/5, Ігор Мазепа
Бізнес-модель: 2,5/5, венчурні інвестиції в перспективні стартапи
Умови для інвестора: 2/5, купівля землі та підписання договору про управління з компанією
Відкритість: 2,5/5

Суть і спосіб інвестування. Кінцевим результатом наданої послуги є набуття у встановленому чинним законодавством України порядку у власність обраної замовником через платформу земельної ділянки, її передача в оренду з переданням оформлених під відповідну дію документів. KupiPai діє за дорученням від інвестора та в його інтересах. Ділянки, що пропонуються, уже мають діючих орендарів. Вартість послуг становить 7% від вартості земельної ділянки

Ключові ризики. Інвестор не має всієї повноти можливостей вільно розпоряджатись ділянкою, оскільки одразу укладає договір із посередником.

Ключові переваги. Потенційне зростання вартості землі в майбутньому. Досвід команди Concorde Capital у роботі з агрокомпаніями.

Сфера: готельна нерухомість
Провайдер: група компаній Desna Pro – забудовник; Apartel Resorts – керуюча компанія
Локація: Закарпатська область, село Косонь
Мінімальна інвестиція: $90 000
Строк: залежить від договорів
Дохідність (обіцяна): UAH – 10–15% річних (за стабільних умов у країні планується вихід на 18%). Зростання вартості нерухомості: +50% за 5 років
Дохідність (аналітична): USD – 10–12%

Загальний рейтинг проєкту: 2/5
Власники та менеджмент: 3/5
Ліквідність: 2,5/5
Бізнес-модель: 1,5/5, будівництво та управління готельною нерухомістю.
Умови для інвестора: 2,5/5, купівля апартаментів і передача в управління компанії.
Відкритість: 3/5

Суть і спосіб інвестування. Інвестор купує апартаменти у власність і передає їх в управління компанії Apartel Resorts. Управляюча компанія займається маркетингом, обслуговуванням, амортизацією, заселенням, трансферами та ін. 85% чистого прибутку комплексу розподіляється між інвесторами відповідно до площі придбаних апартаментів. Виплати щомісячні.

Всього в готелі 119 апартаментів загальною площею 5300 кв. м та п'ять котеджів.

Ключові ризики. Ризик будівництва – чи буде збудовано вчасно.

Ключові переваги. Наявність реалізованих проєктів – чотири готелі в Закарпатській області. Локація – Західна Україна є найбільш віддаленим регіоном від зони бойових дій. Отримує переваги від внутрішнього туризму, а також може стати цікавим варіантом для туристів з Європи (особливо враховуючи заявлений високий рівень комплексу – 5*).

Сфера: земля сільськогосподарського призначення
Провайдер: немає даних
Локація: вся Україна
Мінімальна інвестиція: 48 000 грн (ціна найдешевшої ділянки на момент публікації)
Строк: залежить від договорів. Договори оренди на строк не менше 15 років
Дохідність (обіцяна): UAH – орендна дохідність залежить від ділянки – від 3,4% до 15,5% заявлено. Загалом до 30% – річний прогнозований інвестиційний прибуток (враховуючи зростання вартості землі)
Дохідність (оцінка Mind): USD – 5–6%

Загальний рейтинг проєкту: 2/5
Ліквідність: 2,5/5
Власники та менеджмент: 1/5
Бізнес-модель: 3/5, здавання в довгострокову оренду землі сільськогосподарського призначення
Умови для інвестора: 2,5/5, купівля землі і підписання договору про управління з компанією
Відкритість: 3/5

Суть і спосіб інвестування. Інвестор купує земельну ділянку у власність із внесенням свого ім’я в земельний кадастр. Після цього укладається угода на передачу в управління ділянки. Інвестор отримує дохід від виплат агрокомпанії, що орендує ділянку.

Ключові ризики. Інвестор не має всієї повноти можливостей вільно розпоряджатися ділянкою, бо відразу укладає договір з посередником. Окремим ризиком ми вважаємо оціночну вартість ділянок – інвестор має володіти експертністю для коректного розуміння рівня цін і ліквідності. Компанія продає ділянки, які були вже викуплені раніше – тобто там уже може бути закладений прибуток провайдера послуг. Компанія також не розкриває структуру власності, що є додатковим ризиком.

Ключові переваги. Компанія не бере комісії при самостійному продажі ділянки.

---

Рейтинг проєктів пасивних інвестицій

За сукупністю параметрів жоден із проєктів не отримав максимальних або навіть близьких до них балів. І це можна зрозуміти, враховуючи загальний рівень ризику й непередбачуваності у країні, що знаходиться в стані війни. Однак складні часи часто народжують привабливі можливості, тому відкидати всі доступні опції «не дивлячись» буде помилкою також.

За депозитами, окрім привабливих ставок, є і система гарантування вкладів. ОВГЗ (облігації внутрішньої державної позики) ж наразі дають дохідність вищу за депозити, та є прямим зобов'язанням держави.

Щодо зовнішніх інвестицій, інвестор може звернутися до розвинутого західного ринку цінних паперів, знявши принаймні курсовий ризик. Разом із тим не варто забувати, що в разі девальвації гривні доведеться сплачувати податок від курсової різниці.

Методика

При аналізі проєктів ми розділили фактори на п'ять груп:

• Власники та менеджмент
• Бізнес як такий
• Бізнес (умови) для інвестора
• Фінанси для інвестора
• Комунікація та ЗМІ.

На відміну від криптобірж, де питання «як заробити» залишається передусім за клієнтом, тут йдеться про пасивне інвестування. Тобто після ухвалення рішення щодо вкладення коштів, активна участь інвестора не передбачається. Тож можливість відреагувати на майбутні проблеми може з’явитися запізно, або не з’явитися зовсім.

Власники та менеджмент

Ця група займає вагу 20% у загальному рейтингу та відповідає на перше запитання інвестора: хто саме буде розпоряджатися моїми активами? Важливо за фасадом яскравих вебсайтів і презентацій чітко це розгледіти. Якщо ж це виявиться надскладним завданням, то має стати першим попередженням для інвестора: ключові особи проєкту «ховаються», коли все спокійно, тож якої поведінки ви очікуєте від них у складні часи?

За подібною шкалою (від 0 до 4 балів) у рейтинг увійшли й інші параметри цієї групи. Бралися до уваги:

• публічність і компетентність менеджменту;
• досвід минулих або поточних бізнесів (як власників, так і ключових осіб у керівництві);
• прозорість бізнесу (передусім юридична структура).

Сукупно в цьому блоці ми намагалися відповісти на болючі для українського інвестора запитання: наскільки високим є ризик проблем, пов’язаних із діяльністю чи бездіяльністю власників.

Не є новиною, що велика кількість інвестиційних пропозицій в Україні виявилися провальними не через суто бізнесові проблеми, а якраз із волі засновників чи інших зацікавлених осіб. Не останніми в цьому переліку є ризики, пов’язані з корпоративними конфліктами або через протистояння з державою – за них ми знижували сукупний бал.

Бізнес-модель

Вага: 15% у загальному рейтингу.

Тут брався до уваги сам проєкт безвідносно до пропозицій інвестору. Тобто його загальна життєздатність, актуальність, здатність генерувати прибутки та зростання капіталізації.

У таких випадках треба бути особливо уважним до того, наскільки конкуренція в майбутньому може похитнути поточні (навіть якщо вони стабільні) позиції бізнесу. З іншого боку, якщо конкуренція в галузі низька, можливо, сама ця сфера не є цікавою, і ринок не вірить в неї?

Це актуально передусім до бізнесів, пов'язаних із будівництвом – чи будуть здані об’єкти, якщо ритейл-інвестори перестануть вкладатися? Та не будівництвом єдиним. Інвестор має поставити собі таке запитання: чи бізнес будується виключно на моїх та подібних моїм грошах, чи він має іншу основу під собою?

Бізнес для інвестора

Вага в рейтингу: 30%.

Ця група факторів принципово відрізняється від попередньої. Усі ми могли спостерігати ситуації, коли в компанії все чудово, однак інвестори при цьому тримаються осторонь. Інтереси мажоритарних і роздрібних власників можуть реалізовуватися на принципово різних рівнях, і до цього варто бути готовим до моменту інвестування. Тим більше, що ми тут кажемо саме про пасивні інвестиції, коли, власне, активна участь у діяльності бізнесу не передбачається.

Цей канал залучення ресурсів є далеко не найпростішим у порівнянні з класичними варіантами – кредитуванням, залученням стратегічних інвесторів, розміщенням боргових цінних паперів тощо. Не втрачає актуальності й питання умов використання бізнесом різних варіантів фінансування.

Треба прокрутити в голові це: «Чому засновники йдуть на таке, будемо відверті, не найпростіше діло, як пошук та комунікація з роздрібними інвесторами?» І варто всерйоз замислитися про доцільність інвестування, якщо відповіді будуть схожими на такі:

• засновники не мають доступу до інших каналів фінансування – свідчення низького кредитного рейтингу;
• з дрібними інвесторами буде легше потім «вирішити проблемні питання», аніж із банками – потенційний ризик шахрайства;
• інвестор заздалегідь не має повного пакету прав, що гарантують захист його інтересів – свідчення того, що бізнес юридично «обклався» подушками безпеки.

Під час формування рейтингу ми звели цю групу факторів до певних умов, які пропонуються інвестору на всіх етапах інвестиційного циклу:

• умови входу;
• можливості контролю;
• умови виходу.

Звісно, якщо вже на етапі інвестування умови не є привабливими, проєкт не мав змоги отримати високі бали. Далі цікавіше – попри пасивний характер інвестиції, звітність і можливість отримувати зворотній зв’язок ніхто не відміняв. Тут ми надавали перевагу тим пропозиціям, де інвестор отримував регулярне інформування, а не був змушений чекати новин у далекій перспективі.

Зупинимося детальніше на цьому. Згадайте будь-яку інвестиційну пропозицію, яку ви могли бачити – на чому там робиться наголос? Зазвичай це або емоційний фактор привабливості проєкту, його новизна й унікальність, або, можливо, потенційна дохідність, яку вам пропонують.

І останнім, про що йтиметься, часто стають саме умови виходу з проєкту. І дійсно, навіщо писати про вихід, якщо людина ще не проінвестувала. Разом з тим інвестор має ставити це питання першим. Не ризикуючи перебільшити, скажемо: можливості виходу є важливішими за дохідність та будь-які інші умови.

Тож яка наша реальна дохідність?

Навіть грубе арифметичне додавання вказує на втрату трьох років доходності, якщо ми реалізуємо нерухомість. Але не тільки це. Гроші втрачають свою цінність у часі. І 100 000 сьогодні є більш цінними за ті самі 100 000 за кілька років. Отже, грошові потоки варто дисконтувати – тобто приводити в еквівалент до поточної вартості. Про це детальніше буде в наступному розділі. І це якщо актив взагалі ліквідний, а не знаходиться в стані «недобудованності» чи закріпленої договорами «неможливістю виходу протягом n років».

Та не лише у вартості проблема. Нерідко вже на договірному етапі права інвестора суттєво обмежені в питаннях виходу. Можуть бути прописані умови про мінімальні сроки (як-от банківський строковий депозит, який ми розміщуємо на певний заздалегідь обумовлений строк). Та в проєктах із пасивного інвестування почасти йдеться про набагато довші строки, ніж у банках. Подекуди вони й зовсім розмиті.

Отже, інвестор має розуміти можливості виходу, умови, терміни і всі інші супутні питання. Пріоритетним є можливість реалізації активу на відкритому публічному ринку (наприклад – цінні папери на біржі). Якщо ж єдиним джерелом ліквідності залишається мажоритарний власник, варто розуміти, що ви потрапляєте в повну залежність від його волі чи фінансових можливостей у майбутньому.

Фінанси для інвестора

Ми навмисно відділили окремо цю групу факторів від попередньої та дали їй таку саму вагу (30% у загальному рейтингу). Вище йшлося про «тіло» інвестиції – його оцінку, доступність і ліквідність, а тут про доходи, яке воно має приносити. І саме так, розподіляючи на дві компоненти, ми радимо рахувати й інвестору.

Такі інвестиційні очікування (не варто нагадувати, що будь-які прогнози росту ціни є лише оцінками, не більше) часто «загортаються» в єдиний пакет, підсумково виводячи певну дохідність, яку інвестору і пропонують. Ми радимо відділяти одне від іншого. Саме регулярна орендна доходність має братись як орієнтир для розрахунку дохідності.

Щодо зростання ринкової вартості, то вона буде залишатись описаним вище «паперовим» прибутком, допоки інвестор не продасть свій актив. Якщо його права не будуть у цьому обмежені в принципі (а часто саме так і є), ринок може дати зовсім іншу оцінку, ніж прогнозна.

Ми наполегливо радимо відмовлятися від користування економічно необґрунтованими категоріями «строк окупності/повернення», які часто пропонуються для оцінки привабливості інвестицій. Особливо якщо період окупності розраховано чисто математично (на кшталт: вклали 100, річних отримуємо 20, значить, окупність – п'ять років).

Гроші завтра менш цінні за гроші сьогодні. Ще більш дивним виглядає використання цього терміну, враховуючи, що він не враховує вартість самого активу – тут він немов зникає, і ми поточні прибутки порівнюємо з раніше проінвестованими коштами. Чи так нам натякають, що очікувати повернення «тіла» інвестиції не варто?

Звичайно, не всі проєкти за своєю суттю могли похвалитися цим (особливо нещодавно започатковані). Враховували ми й формат виплат, зручність. Тут відрізняються варіанти, за яких інвестор щомісяця отримує прибуток прямо на банківську карту.

Додаткові бали нараховувалися за можливість зниження (нівелювання) валютного ризику.

Комунікація, ЗМІ

Цій групі факторів ми приділили найменшу вагу (5%), однак ігнорувати її не можна. Питання публічності та доступності ключових осіб проєктів мало місце вже у першій групі, тому тут більше про комунікацію на регулярній основі.

Серед іншого ми оцінювали:

• легкість доступу до контактних осіб компанії та отримання від них інформації;
• наповнення соціальних мереж, актуальність і важливість інформації там;
• публікації в ЗМІ.

З одного боку, будь-яка публічність та активність компаній в інформаційному полі є фактором позитивним, але з іншого – надмірні витрати на інфопросування можуть викликати запитання – чи не є тут ключовою діяльністю залучення ресурсів, а не бізнес як такий?

А якщо компанія лише розміщує рекламні та замовні матеріали, то це навпаки знижувало її оцінку.

Окремо відзначалися проєкти, які не лише займаються просуванням власних пропозицій, а й дають розширену інформацію для загальної грамотності непрофільних спеціалістів.