Інвестиційна рецензія: як заробляти на здачі в оренду комерційної нерухомості, не викуповуючи весь об’єкт

Інвестиційна рецензія: як заробляти на здачі в оренду комерційної нерухомості, не викуповуючи весь об’єкт

Що таке інструмент REIT і як він розвивається в Україні – на прикладі фонду Inzhur

Інвестиційна рецензія: як заробляти на здачі в оренду комерційної нерухомості, не викуповуючи весь об’єкт
Фото: depositphotos.com

Mind відновлює серію матеріалів, присвячених розбору конкретних фінансових інструментів, доступних українцям. Принагідно нагадуємо, що найважливішою інвестицією в наше майбутнє є донати для ЗСУ або вкладення у військові облігації.

Читайте також: Інвестуємо в перемогу України: як купити ОВДП через «ДіЯ». Покрокова інструкція 

З-поміж усіх варіантів збереження та примноження коштів нерухомість традиційно посідає одне з ключових місць. В Україні через відсутність де-факто розвинутого фондового ринку саме ринок нерухомості був найпопулярнішим інвестиційним інструментом за останні сім років.

Один із його недоліків – це великий поріг входу, навіть придбання 1-кімнатної квартири під здачу в оренду вимагатиме щонайменше $30 000, а також постійна увага до орендарів. Інвестиції в нежитлову нерухомість (офісні, комерційні, логістичні приміщення тощо) мають ще більший поріг входу, тому цей ринок доступний лише обмеженому колу інвесторів.

Абсолютно по-іншому цей ринок працює на Заході. Завдання зниження порогу для входу вже була вирішена через інструмент REIT (Real Estate Investment Trust) – інвестиційні фонди нерухомості. Працюють вони як і всі фонди: акумулюють кошти інвесторів і на сукупні активи здійснюють інвестиційну діяльність. Поєднуючи кошти значної кількості інвесторів, фонд має змогу купувати об’єкти нерухомості, а не їхні частки (чи акції компаній, що ними володіють).

Отриманий від нерухомості дохід розподіляється між інвесторами фонду пропорційно їхній частці. По суті, дрібні інвестори отримують можливість заробляти на прибутковій нерухомості, не купуючи об'єкти напряму.

В Україні ця ніша переважно закрита для обмеженого кола осіб. Наприклад, найбільший фонд нерухомості Dragon Capital, під управлінням якого знаходяться 300 000 кв. м. складських площ і понад 300 000 кв. м. офісних та торгових площ. Інший проєкт – Focus Estate Fund – інвестує в комерційну нерухомість України та Східної Європи, маючи мінімальний поріг входу для інвестора на рівні 500 000 євро. Вони не публікують фінансову звітність і є закритими клубами групи інвесторів.

На початку року, буквально напередодні повномасштабного вторгнення росії, в Україні запустився перший подібний фонд, схожий на REIT, що оголосив відкритість для дрібних інвесторів, розкрив параметри інвестицій та продукту.

Фонд управляється компанією Inzhur. Мінімальна сума вкладень на рівні $5364. Заробляє на здачі в оренду комерційних приміщень торговельній мережі «Сільпо». Фонд активно рекламується в соціальних мережах й обіцяє «планову» високу дохідність.

В українському законодавстві немає терміну REIT, хоча існує багато фондів нерухомості. За формою це Пайовий інвестиційний фонд, у якого в інвестиційній декларації зазначено, що інвестиції спрямовуються виключно в нерухомість. Це одна з основних характеристик REIT, друга – регулярна виплата дивідендів.

Mind обрав цей проєкт для аналізу, щоб розібратися, як він працює і чого варто очікувати потенційному інвестору.

Профайл проєкту 

Локація Київ
Сфера Нерухомість
Бізнес-модель Здача в довгострокову оренду
Мінімальна сума інвестиції $5400
Механізм інвестування: ПІФ
Метод отримання доходу: Дивіденди (щомісячно)
Планова дохідність для нових інвесторів 10,1% в USD
Період окупності, прогноз ініціаторів 10 років
Середньорічна дохідність інвестицій, оцінка Mind 5–8% (залежить від ціни викупу)
Строк інвестиції (мінінімальний) 10 років
Можливість дострокового виходу Продаж на вторинному рикну. Відсутні угоди
Сайт https://www.inzhur.reit/
Засновник / власник Андрій Журжій

Але почати треба з дослідження самої моделі REIT у світі – лише тоді ми зможемо робити виважені припущення щодо перспектив цього продукту в Україні.

Світова практика

REIT офіційно з’явилися 1960 року в США з метою надати дрібним інвесторам доступ до непрямого інвестування в прибуткову нерухомість. Портфелі REIT стали формуватися з різних класів нерухомості, серед яких – житлові комплекси, офісні будівлі, центри обробки даних, заклади охорони здоров’я, готелі, інфраструктура (у вигляді оптоволоконних кабелів, веж стільникового зв’язку й енергетичних трубопроводів), торгівельні центри, склади тощо.

Щоб кваліфікуватися як REIT, фонд має відповідати низці критеріїв. Зокрема – вкладати принаймні 75% активів у нерухомість, готівку або казначейські облігації США; отримувати принаймні 75% доходу завдяки орендній платі, відсотків за іпотечними кредитами або від продажу нерухомості.

При цьому REIT щороку має виплачувати мінімум 90% оподатковуваного доходу у вигляді дивідендів акціонерам. Тож інвестор отримує як пасивний дохід у вигляді дивідендів, так і можливість заробітку на зростанні котирувань цінних паперів фонду.

Активи фондів цього типу наразі перевищують $3,5 трлн. А найбільшими за ринковою капіталізацією є такі:

Інвестиційна рецензія: як заробляти на здачі в оренду комерційної нерухомості, не викуповуючи весь об’єкт

Як бачимо, ключові фонди знаходяться в США. Середня дивідендна дохідність 172 найбільших фондів становить 6,31%, за даними сайту companiesmarketcap.com, лідери ж обмежуються дохідністю на рівні 2–4% річних.

Цікавою є різноманітність профілю інвестування. Так, 104-мільярдний Prolongis інвестує в складські активи, 100-мільйонний American Tower – у комунікаційну інфраструктуру, а Equinix – у дата-центри. Вибір секторів набагато різноманітніший, ніж звичні для України інвестиції в комерційну чи житлову нерухомість.

Від справ світових перейдемо безпосередньо до продукту Inzhur – де-факто першого публічного REIT у нашій державі.

Традиційно для наших оглядів розділимо аналіз на дві частини:

  1. Юридична складова (як саме проєкт організовано, які є гарантії та ризики).
  2. Економічна складова (тут оцінимо наявну та потенційну дохідність проєкту).

Юридична складова

Роботу Inzhur здійснює через Пайовий інвестиційний фонд нерухомості «1001».

А діяльність фонду регулюється його регламентом та інвестиційною декларацією, як того потребує українське законодавство (Закон України «Про інститути спільного інвестування»№ 5080-VI).

Довідка Mind:

Пайовий фонд – сукупність активів, що належать учасникам такого фонду на праві спільної часткової власності, перебувають в управлінні компанії з управління активами та обліковуються нею окремо від результатів її господарської діяльності.

Регламент – документ, який визначає порядок, строки, умови та особливості діяльності інституту спільного інвестування (фонду).

Інвестиційна декларація – документ, що визначає основні напрями та обмеження інвестиційної діяльності інституту спільного інвестування (фонду).

Алгоритм інвестування простий іпрозорий: інвестор купує цінні папери фонду (інвестиційні сертифікати) за розрахунковою вартістю, та набуває прав:

  • спільної часткової власності на нерухоме майно та кошти, що становлять активи фонду;
  • щомісячно отримувати дивіденди.

Довідка Mind:

Розрахункова вартість інвестиційних сертифікатів визначається як результат ділення загальної вартості чистих активів фонду на кількість інвестиційних сертифікатів, що перебувають в обігу на день надходження коштів на його рахунок.

Тобто ми вкладаємо гроші у фонд, а управляє ним Компанія з управління активами ТОВ «ІНЖУР» (далі – Inzhur). Важливим є відокремлення активів фонду та компанії. Inzhur не може використовувати активи фонду для покриття власних збитків.

Фонд функціонуватиме до грудня 2032 року, коли Inzhur має викупити цінні папери інвесторів, а до того часу є можливість реалізувати їх на вторинному ринку. Втім наразі кейси з викупом сертифікатів у інвесторів відсутні, що не має дивувати у воєнний час. Тому ринкової вартості активу немає, і за якою ціною реально можна «продати» сертифікати – невідомо.

Інвестиційною політикою Inzhur (що закріплено в інвестиційній декларації фонду) є придбання нерухомого майна з метою отримання стабільного доходу від його передачі в оренду мережі супермаркетів «Сільпо» строком на 10 років.

Активи фонду формуються виключно з нерухомості, передбаченої Інвестиційною декларацією, та коштів. Зокрема:

  • магазин площею 3604 кв. м, розташований в Обухівському районі Київської області, с. Лісники, вулиця Ватутіна, 170; 
  • земельні ділянки загальною площею 0,5709 га.

Запланований прибуток фонду становить 10,06% річних у доларах США, відповідно до офіційного курсу НБУ. При цьому важливо пам'ятати, що запланований прибуток не є гарантованим, і це аж ніяк не означає, що ви точно отримаєте таку дохідність, якщо проінвестуєте у фонд зараз.

Ця дохідність вирахувана з оціночної вартості об’єкту нерухомості та ставок оренди в договорі, що був укладений на момент запуску фонду. Діяльності Inzhur у минулому не є гарантією доходів фонду в майбутньому.

Виплата дивідендів здійснюється щомісячно на картку інвестору. Inzhur нараховує і виплачує дивіденди в розмірі не менше 90% чистого прибутку фонду за результатами звітного місяця (виплата протягом 10 робочих днів із дати завершення звітного місяця).

Зазначимо залежність фонду від єдиного арендатора – мережі «Сільпо». Так, це велика й надійна компанія, але ви не маєте жодних юридичних відносин із мережею. Тому вона не має перед вами жодних зобов’язань виконувати договір чи продовжувати оренду саме цього приміщення.

Отже, мета зниження ризиків для фонду REIT може передбачати диверсифікацію активів та орендарів, хоч саме продуктові супермаркети є одними з найстабільніших орендарів у кризові періоди.

Оскільки дохідність для інвесторів декларується в прив’язці до долара США, варто зупинитися на валютних ризиках. В інвестиційній декларації фонду закріплене таке:

Інвестиційна рецензія: як заробляти на здачі в оренду комерційної нерухомості, не викуповуючи весь об’єкт

Звичайно, ці орієнтири формувалися до початку війни, і вже зараз курс наблизився до порогового значення 2024 року. В інтерв’ю ЗМІ засновник Inzhur Андрій Журжій підтверджував наявність граничних курсів. Водночас зазначив, що орендна ставка також може залежати від виручки «Сільпо», яка відображатиме інфляційні процеси.

Але жодного документального підтвердження в компанії не публікують. На запит Mind щодо конкретних умов договору з «Сільпо» в компанії не відповіли.

Нагадаємо: при створенні фонд обіцяв дохідність на рівні 10,1% у валюті.

Самі виплати здійснюються щомісячно у вигляді дивідендів на карткові рахунки інвесторів. Такі доходи фізичних осіб оподатковується податком на доходи фізосіб за ставкою 9% і військовим збором за ставкою 1,5%. З урахуванням податків чиста дохідність становить 9%.

Нагадаємо, що всі розрахунки проходять із прив’язкою до офіційного курсу долара, а на картку ви отримаєте дивіденди в гривні. Офіційний курс відрізняється від ринкового ще на 10%. Отже, якщо ви інвестували до початку війни, то де-факто чиста дохідність інвестицій становить близько 8%.

Економічна складова

В оголошених у жовтні результатах роботи за перші вісім місяців Inzhur опублікував таке:

«Незважаючи на війну, перший український REIT (Real Estate Investment Trust) – компанія Inzhur (Інжур) – у повному обсязі виплатив дивіденди за фондом «1001» (будівля магазину Сільпо в Лісниках) – це $433 948, а річна дохідність склала $10,1% у перерахунку на гривню за курсом НБУ. Дивіденди розрахунку на 1 кв. м становили 3604 грн, або $120,41.

Таких результатів вдалося досягти завдяки трьом важливим рішенням:

  1. Дивіденди в березні та квітні виплачувалися з гарантійних платежів, які були отримані при підписанні договору оренди.
  2. Фонд був вимушений надати орендарю знижку на оренду з березня по жовтень 2022 року.
  3. Inzhur, як керуюча компанія фонду, прийняли рішення відмовитися від винагороди за управління об’єктом на період достатній, щоб компенсувати зазначену знижку».

Як бачимо, менеджмент фонду реагує на ситуацію і не шукає виправдань у війні. У листопаді інвестори отримали дивіденди за графіком (про що йдеться в публікації на facebook-сторінці фонду).

Інвестиційна рецензія: як заробляти на здачі в оренду комерційної нерухомості, не викуповуючи весь об’єкт

Отже, дохідність інвестора з квадратного метра становила $15.

Хоча, яка реальна орендна ставка наразі виплачується «Сільпо», у компанії не афішують, однак орієнтир $15 є вищим, ніж середній по ринку.

Якщо врахувати те, що Inzhur відмовився від винагороди через війну (а стандартно вона має становити 15-16% від орендних доходів), можливість довгостроково підтримувати заявлену доходність у доларі на наш погляд виглядає непевною.

Ми зробили гіпотетичну оцінку, скільки потенційно коштуватиме засновникам фонду підтримання заявленої дохідності за проблемних сценаріїв.

Заявлена вартість об'єкта інвестицій (будівля + земельна ділянка) становить $6,4 млн, при цьому інвестори викупили частки еквівалентом $1,34 млн (відштовхуємося від даних із сайту проєкту):

Інвестиційна рецензія: як заробляти на здачі в оренду комерційної нерухомості, не викуповуючи весь об’єкт

Як нам повідомили в Inzhur, «часткою, що не продана інвесторам, володіє одна з юридичних осіб компанії-забудовника, і відповідно, як учасник фонду, отримує дивіденди в розмірі, пропорційному своїй частці. Ця юрособа й відчужує свої сертифікати інвесторам на вторинному ринку».

Отже, якщо ми припустимо найгірший сценарій (повна відсутність орендних платежів і продовження виплат дивідендів) і готовність Inzhur забезпечити 10,06% щомісячно для сторонніх інвесторів (власна частка тут не буде враховується):

1 344 853 USD * 10,06% / 12 місяців

Що становить близько $11 300 щомісячно.

Розглянемо тепер сценарій, ближчий до реальності: якщо в поточних умовах ітиметься про зниження орендних ставок. До якого рівня може впасти чиста орендна ставка (після вирахування всіх витрат, пов’язаних з експлуатацією об’єкта нерухомості)? У певному сенсі це буде точкою беззбитковості, при якій Inzhur потенційно зможе перекрити дохідність сторонніх інвесторів (10,06% річних) завдяки доходам власної частки у фонді.

Враховуючи загальну площу об’єкта (3604 кв. м) мінімальною чистою орендною ставкою буде $3,13 за метр. Це дозволить отримати ті самі $11 300 для покриття заявленої дохідності – за умови повної відмови не лише від премії, а й від прибутку з нереалізованої частки у фонді.

Нагадаємо: це лише оцінка, яка не стосується реальної роботи фонду. Провели ми її задля розуміння порогу міцності проєкту, який виглядає суттєвим.

Фонд «1001» є першим у своєму роді, і тому його головна мета, крім суто економічної, – стати свого роду вітриною, історією успіху. Саме це, на думку Mind, більше, ніж юридичні гарантії може забезпечити довіру інвестора.

Традиційна підозра українців в дусі «зібрали кошти й зникли» тут виглядає малоймовірною. Андрій Журжій зазначив у інтерв’ю, чому саме він вирішив перейти до моделі REIT. Адже й до цього бізнес працював стабільно – об'єкти будувалися та реалізовувалися (усього 30 уже зданих об’єктів, згідно з даними офіційного сайту Smile Development).

Журжій бачить в інструменті REIT можливість масштабування бізнесу, коли компанія заробляє не лише з власного капіталу, а й може залучити кошти, які кратно більші від цих сум.

Ця модель дозволяє отримувати регулярний довгостроковий дохід від управління об'єктами нерухомості (здача в оренду), а не від разових, хоча й прибуткових, угод із продажу. Саме про такий довгостроковий горизонт планування Mind уже писав, прямо пов’язуючи це з розвитком економіки країни.

Читайте також: Гроші в стилі BlackRock: найбільша інвесткомпанія вчитиме Україну боротися з кризою. Чому це – хороший знак?

При цьому в Inzhur розуміють, що продукт новий, і тому не роблять пряму кальку із західних аналогів. Як зазначає Андрій Журжій: «Класичний REIT – це багато об’єктів у портфелі і дивіденди один раз на рік. Наша модель трохи інша й адаптована до українських реалій: один REIT = один об’єкт в портфелі і дивіденди щомісячно».

У цьому є перевага, але є і ризики. Окрім низької диверсифікації, існує ще один тонкий момент низької, або нульової ліквідності. До того ж компанія не проводила переоцінку майна, а отже, і ціни сертифікату фонду. Ціна квадратного метра будівлі для нових інвесторів становить $1788, так само, як і до початку війни, і відштовхується від оцінки на момент початку діяльності фонду.

Як пояснив Андрій Журжій, така ціна була розрахована зважаючи на грошовий потік, який генерується за договором оренди. За оцінкою Mind, навіть за умов збереження грошового потоку, з огляду на поточну ситуацію та активні воєнні дії в країні, така ціна не відповідає поточній ринковій кон’юнктурі.

Інвестор, який планує купувати сертифікати фонду, має розуміти, що, попри стабільне отримання дивідендів на рівні 10% річних, він може зіткнутися із збитками при виході з фонду – коли має відбутися продаж об’єкту нерухомості.

По суті, купуючи зараз сертифікати, інвестор купує частку в об’єкті за оцінкою $1800 за квадратний метр і має планувати, за якою ціною в майбутньому об’єкт буде реалізовано.

Так, до 2032 року ринок комерційної нерухомості може значно зрости, але чи є це аргументом для переплати зараз?

Тому досить суперечливою є відмова від переоцінки вартості сертифікатів за поточною ринковою вартістю нерухомості. Це зробить можливим залучення ширшого кола інвесторів та оживить вторинний ринок цінних паперів фонду.

Причому за таких умов інвестори дійсно зможуть зробити ставку як на отримання дивідендів, так і на майбутнє зростання вартості нерухомості. На Заході стандартною практикою для REIT є обіг на фондових біржах – при зниженні цін на нерухомість знижуються й котирування цінних паперів фондів. Саме це робить можливим зайти в актив за ринковою вартістю та вийти з інвестиції достроково.

Замість висновків

Поява нового та необхідного інструменту корисна для українського фінансового ринку. Відкрито нову нішу й можливість альтернативних інвестицій у нерухомість. Але, поки немає вторинного ринку, найбільшим ризиком залишається відсутність ліквідності. Інвестору потрібно бути готовим вкладатися «в довгу», адже остаточна ціна виходу буде визначена лише наприкінці діяльності фонду.

Mind відстежуватиме розвиток проєктів Inzhur, зокрема нових фондів, де як орендар очікується McDonalds. Інструмент REIT потрібний ринку, він зможе відігравати значну роль у повоєнній відбудові України.

Стежте за актуальними новинами бізнесу та економіки у нашому Telegram-каналі Mind.ua та стрічці Google NEWS
Проєкт використовує файли cookie сервісів Mind. Це необхідно для його нормальної роботи та аналізу трафіку.ДетальнішеДобре, зрозуміло