Перезапуск «єОселі»: що змінилось у програмі, хто може отримати житло та кому відмовляють банки
Чи здатні нові правила пільгової іпотеки активізувати ринок нерухомості та чого ще не вистачає
Відсьогодні, 19 вересня, державна програма доступного іпотечного кредитування «єОселя» починає працювати за новими правилами. Зміни у програмі прописані постановою Кабінету Міністрів №939, прийнятою у серпні. Зокрема передбачається зниження вдвічі, до 10%, першого внеску для молоді віком до 25 років, можливість використання сертифікатів «єВідновлення», перегляд іпотечних ставок тощо. Запровадження новацій передбачено в три етапи.
Нагадаємо: програма «єОселя» стартувала 2022 року з метою підтримки економіки й забезпечення житлом військовослужбовців, ВПО та інших пільгових категорій громадян. Її перевагою є можливість придбати квартиру в іпотеку під 3% і 7% – на противагу комерційним банкам, які пропонують кредитні ставки 15–25%. За цей час на умовах пільгової іпотеки загалом було видано до 12 800 кредитів. Однак лише трохи більше 500 угод, або 4,7% стосувалося житла у проєктах, які будуються.
Mind проаналізував, наскільки активним зараз є попит на пільгову іпотеку, чи зможуть нові правила стимулювати її розвиток і як це позначиться на будівельному ринку України.
Що таке «єОселя»?
Програму доступного іпотечного кредитування «єОселя» реалізують Міністерство економіки України спільно з Міністерством цифрової трансформації та «Укрфінжитлом». За цією програмою військовослужбовці ЗСУ за контрактом і силовики, педагоги, медики й науковці можуть отримати кредит на купівлю житла під 3% річних. Для учасників бойових дій, ветеранів, ВПО, інших громадян, які не мають у власності житла або хочуть збільшити його площу, діє ставка 7%.
Що змінилось у правилах «єОселі»?
З 19 вересня 2024 року в іпотечній програмі запрацює більшість змін, схвалених Кабміном. А саме:
- Сертифікати «єВідновлення» можна використати як початковий внесок для придбання житла за «єОселею».
- Можна купувати майнові права на приватні будинки на етапі будівництва.
- На кошти програми «єОселя» не можна придбати житло, яке належить до пам’яток архітектури.
- Потенційно можна отримати кредит у разі, якщо кандидат на позику не відчужував майно протягом 12 місяців до подання заявки на неї.
Суттєвим нововведенням є зростання іпотечних ставок після 10 років виплат за іпотекою: з 7% до 10% та з 3% до 6%. Як пояснюють у Мінекономіки, підвищення процентної ставки з 11-го року користування програмою не призведе до суттєвого збільшення фінансового навантаження на позичальника, оскільки сума нарахованих відсотків через 10 років зменшується вдвічі за рахунок повернення тіла кредиту.
Хто може придбати житло через «єОселю»?
Програма стає більш орієнтованою на молодь віком до 25 років. З 19 жовтня початковий внесок для них зменшується з 20% до 10%.
У грудні 2024-го змінюються умови для сімей переселенців: члени родини першого ступеня споріднення ВПО можуть стати учасниками програми за умовами, передбаченими для внутрішньо переміщених осіб.
Але кредитні договори, укладені до дати ухвалення цих змін, діятимуть за старими умовами.
Наскільки популярна «єОселя»?
У 2023 році, за даними Міністерства юстиції, українці уклали понад 172,6 тис. договорів купівлі-продажу житла. При цьому було укладено 10 700 договорів іпотеки, з них, за даними «Укрфінжитла», 5885 пільгових кредитів «єОселі».
Отже, безпосередньо на «єОселю» у структурі угод припадало до 5%.
«Кількість громадян, які стоять у квартирній черзі, перевищує 600 тис. «єОселя» певним чином функціонує, але нині назвати її ефективною для розв'язання житлового питання складно», – каже голова парламентського Комітету з питань організації державної влади, місцевого самоврядування, регіонального розвитку та містобудування Олена Шуляк.
Які проблеми з «єОселею»?
Як писав раніше Mind, складність програми заважає зростанню її популярності. Наприклад, іпотеку під 3%, яку запускали для підтримки захисників, де-факто можуть взяти лише військовослужбовці – контрактники ЗСУ, які служать у більш-менш спокійних зонах.
За словами співрозмовників редакції (які спілкувались на умовах анонімності), кредити майже не видають тим, хто перебуває безпосередньо на передньому краї фронту. Неформальна причина відмов – великий ризик невиплат у разі поранення чи загибелі позичальника. Ба більше, іпотеку під 3% взагалі не видають добровольцям і мобілізованим: така можливість досі не передбачена законодавством; цій категорії покупців доступні лише позики під 7%.
Багато проблем виникає з мінімальним першим внеском, який сьогодні дорівнює 20% від оцінки квартири. Але отримати його можуть тільки платоспроможні з погляду банку клієнти: з великою «білою» зарплатою, без заборгованостей, з чистою кредитною історією тощо. Якщо клієнт цим критеріям не відповідає – а таких більшість, то розмір першого внеску зростає. Це є одним із вагомих чинників, що не дозволяє розв'язати проблему ВПО (лише 2,1% виданих іпотек за умовами «єОселі»).
Також є певні труднощі через обмежену кількість пропозицій.
Яке житло підпадає під «єОселю»?
Програма працює як на первинному, так і на вторинному ринках нерухомості. Але:
- під неї не підпадають будинки старше 10 років;
- розмір квартири повинен бути з розрахунку 52,5 кв. м на одну особу плюс 21 кв. м на кожного наступного члена сім’ї;
- нормативна площа житлового будинку для сім’ї з однієї особи – не більше 62,5 кв. м загальної площі та додатково 21 кв. м – на кожного наступного члена сім’ї;
- на «первинці» можна придбати квартиру тільки в будівельних компаній і в будинках, акредитованих банками-партнерами «Укрфінжитла» – а це 157 будинків від 83 забудовників;
- «єОселя» не працює з ЖК на початкових стадіях будівництва: ступінь готовності має бути не менше 30%, відповідно під «єОселю» потрапляють об’єкти, середня ціна квартир у яких вища, ніж на старті будівництва.
Джерело: «Укрфінжитло»
Отже, знайти квартиру, яка підходить під умови програми, дуже непросто. Посилюють проблему бюрократичні елементи: на вторинному ринку не всі продавці нерухомості готови чекати, поки банк оформить покупцю кредит.
Які ЖК підпадають під «єОселю»?
За словами банкірів, окрім фінансових показників компанії, з основних якісних критеріїв для акредитації того чи іншого ЖК є безперервність будівництва. Таким чином, «єОселя» стала певним знаком надійності на первинному ринку нерухомості. Що є доречним після турбулентних для ринку років, коли найбільші будівельні компанії одна за одною опинялися в центрі скандалів і гучних банкрутств.
Мапа акредитованих об'єктів – тут.
Нагадаємо: у найстарішої будівельної компанії України «Київміськбуд» не вистачає ресурсів, щоб добудувати всі свої об'єкти. До того ще дві великі компанії – «Аркада» Костянтина Паливоди та «Укрбуд» Максима Микитася фактично припинили своє існування. Обов'язки за їх проєктами взяли на себе «Київміськбуд» і Stolitsa Group Влади Молчанової.
«У девелоперів, які мають акредитовані у програмі проєкти на стадії будівництва, близько 90% звернень до відділів продажів дають зацікавлені в державній іпотеці. А самі угоди з «єОселею» дають до 30%, а в деяких проєктах до 50% місячних продажів», – розповідає директор продажів столичної будівельної компанії, який попросив не називати його ім’я.
Що «єОселя» дає ринку?
Іпотечне кредитування зараз існує переважно завдяки програмі «єОселя», адже на неї припадає понад 98% всіх іпотечних кредитів. Решта 2% кредитів припадає на спільні програми девелоперів і комерційних банків щодо придбання житла на первинному ринку та купівлю квартир на вторинному ринку. «Тобто можна вважати, що «єОселя» є рушієм іпотеки під час війни», – вважає Олена Дмітрієва, перша заступниця голови правління банку «Глобус».
У програмі є дві новації, які можуть мати позитивні наслідки.
Перша – це перегляд іпотечних ставок після 10 років. «З одного боку, зростання ставок може стимулювати громадян до дочасного погашення кредиту, адже, згідно з офіційними даними, у середньому іпотечний кредит погашається за шість років. Крім того, дочасна виплата кредиту дасть змогу банку отримані з погашення кошти знову спрямувати у кредити. А з іншого – навіть збільшені ставки все ж є досить вигідними для позичальника, адже «комерційні» кредитні ставки (за банківськими іпотечними програмами) залежно від початкового внеску та терміну кредиту трохи вищі», – каже Олена Дмітрієва.
І додає, що реалізація програми та її ефективність має перш за все спиратися на економічні показники. «Інфляція у країні за підсумками року може скласти до 8,5%», – нагадує експертка.
Друга значна зміна – зменшення першого внеску для молоді віком до 25 років. Але тут ситуація складніша. «Укрфінжитло» фінансує пільгову іпотеку через комерційні банки (яких загалом 11).
Для популяризації іпотеки серед молоді «Укрфінжитлу» потрібно (й установа має на це право), залучати «Держмолодьжитло». Та відомства наразі не дійшли згоди щодо умов.
«Держмолодьжитло» спільно з «Укрфінжитлом» почало роботу для налагодження співпраці. Ця співпраця потребує адаптації умов, враховуючи особливості взаємодії з «Держмолодьжитлом». Постановою КМУ від 16.08.2024 №939 внесено зміни до згаданих вище умов, якими, зокрема, встановлено розмір винагороди, яка сплачується уповноваженому суб’єкту, яким є Державна спеціалізована фінансова установа «Державний фонд сприяння молодіжному житловому будівництву» за надання послуг із видачі та/або обслуговування таких кредитів.
Зазначена норма умов буде застосована після налагодження співпраці та укладення генеральної угоди між «Держмолодьжитлом» та «Укрфінжитлом»», – йдеться у відповіді «Держмолодьжитла» на запит Mind.
Серед кредитів за програмою «єОселя», уже оформлених у вересні 2024 року, 70% становить вторинний ринок, 16,8% – житло від забудовника в готових проєктах і 13,2% – у проєктах, що будуються. Тож очевидне зростання частки кредитів під придбання житла на первинному ринку. Експерти впевнені, що активізувати розвиток програми могло б стабільне фінансування та розв'язання питань стосовно мобілізованих і добровольців. Але поки на таку зміну правил Кабмін не пішов.