Непроста «єОселя»: як купити житло під 3% та 7% річних

У лютому до програми «єОселя» долучилися ще п’ять забудовників, тепер їхня загальна кількість становить 27 у 13 областях. Про це вчора, 5 березня, повідомила пресслужба Української фінансової житлової компанії (Укрфінжитло). «Таким чином, на первинці доступні вже 64 будинки від 27 забудовників», – йдеться в повідомленні.

За час дії програми «єОселя», станом на кінець лютого 2024 року, понад 7600 українських родин взяли кредити на придбання житла; загальний обсяг кредитування становить 11,6 млрд грн. Цього року, за словами прем’єр-міністра Дениса Шмигаля, на програму виділять ще 1,5 млрд грн.

Державна програма іпотечного кредитування житла стартувала в жовтні 2022-го. Її перевагою є можливість придбати квартиру в іпотеку під 3% і 7%, коли банки пропонують ставки 15–25%. Але уряд постійно змінює умови програми. Спочатку взяти в ній участь могли лише кадрові військові, силовики, медики, вчителі та науковці, які бажали купити квартири в забудовників. Потім уряд розширив категорії як потенційних покупців, так і об’єктів іпотеки. Крім того, Верховна Рада ухвалила закон, яким дозволила використовували сертифікат «єВідновлення» у рамках «єОселі».

Mind розбирався, хто і як зараз може купувати житло за програмою «єОселя» і що для цього потрібно.

На які категорії населення поширюється «єОселя»? Від самого початку програма «єОселя» поширювалася на пільгові категорії населення. Вони можуть придбати житло у кредит за фіксованою ставкою 3% річних, строком до 20 років, із початковим внеском від 20% вартості житла. 

На такі умови можуть претендувати:

• військовослужбовці-контрактники ЗСУ;
• правоохоронці;
• детективи і старші детективи НАБУ, особи рядового та начальницького складу ДБР, детективи та особи керівного складу БЕБ і члени їхніх сімей;
• медики;
• педагоги;
• науковці.

Щодо медиків, педагогів і науковців, то для участі у програмі «єОселя» вони мають працювати в закладах державної та комунальної форм власності.

Водночас законодавці висунули додаткові вимоги для категорій українців, які можуть взяти житло за програмою «єОселя»:

• не молодші за 18 років і не старші за 70 років на дату погашення;
• не володіють житлом; або мають житло менше ніж 52,5 кв. м  на 1 людину + 21 кв. м на кожного члена сім'ї додатково; або володіють житлом, ‍розташованим у зоні бойових дій чи на тимчасово окупованій території;
• не беруть участі в інших чинних державних програмах із забезпечення житлом;
• є платоспроможними;
• не фігурують у санкційних списках.

1 серпня 2023 року стартував новий етап програми «єОселя». За новими умовами кредит на житло під 7% можуть отримати:

• ветерани війни та члени їх сімей;
• учасники бойових дій, особи з інвалідністю внаслідок війни, сім’ї загиблих (померлих) ветеранів війни, а також сім’ї загиблих (померлих) захисників і захисниць України;
• внутрішньо переміщені особи;
• інші громадяни України, які не мають власної житлової нерухомості або у власності яких менше ніж 52,5 кв. м для сім’ї з однієї особи (одинока особа) та додатково 21 кв. м – на кожного наступного члена сім’ї.

Яке житло можна придбати за програмою «єОселя»? За цією програмою можна купити квартиру як на первинці, так і на вторинці, або будинок. Але є певні критерії та умови.

• площа квартири повинна бути меншою ніж 52,5 кв. м на одного, плюс 21 кв. м на кожного наступного члена сім'ї додатково. Під членами сім'ї розуміють чоловіка / дружину та неповнолітніх дітей, які проживають разом;
• для будинків цей ліміт становить 62,5 кв. м на 1 особу плюс 21 кв. м на кожного наступного члена сім’ї;
• житло не має знаходитися на території, де ведуться бойові дії, або на тимчасово окупованій території;
• для військовослужбовців за контрактом і силовиків, медиків, педагогів, науковців і ветеранів: приватний будинок або квартира в будинку, що будується, або не старше за 10 років (для обласних центрів та Києва, в інших населених пунктах – без обмежень за віком споруди);
• для ВПО та інших: приватний будинок або квартира в будинку, що будується, або не старшому за 3 роки.

«Поширити програму «єОселя» на будинки, яким понад 10 років у менших містах і містечках, – це правильне рішення. Якщо Київ, Буча, Ірпінь, Івано-Франківськ, Львів активно будуються, то, наприклад, у Лубнах Полтавської області вже давно не будували нового житла», – пояснює засновниця агенції нерухомості «К.А.Н. Ріал Естейт» Карина Потапенко.

У яких забудовників можна купити квартиру за програмою «єОселя»? Як зазначає комерційний директор компанії «Інтергал-Буд» Анна Лаєвська, об’єкти, які акредитовані і які державна компанія «Укрфінжитло» допускає до участі в програмі «єОселя» – це будинки з готовністю 20–30%, де вже зведено декілька поверхів моноліту і є дуже помітна динаміка будівництва.

Житло можна придбати в будинках, що зводяться у Волинській, Рівненській, Львівській, Тернопільській, Івано-Франківській, Хмельницькій, Вінницькій, Київській, Полтавській, Сумській, Харківській, Дніпропетровській і Запорізькій областях.

Які банки працюють з «єОселею»? Сьогодні з програмою працюють сім банків. Це:

• Sense Bank;
• Банк Глобус;
• Ощадбанк;
• ПриватБанк;
• АТ «Скай Банк»;
• АТ «Укрексімбанк»;
• Укргазбанк.

Як отримати житло за програмою «єОселя»? Перше, що потрібно зробити для отримання житла за пільговою програмою, це подати заявку в «Дію». Для цього необхідно:

• авторизуватися в застосунку;
• у меню «Сервіси» обрати «єОселя» і натиснути «Почати»;
• вибрати категорію, до якої ви належите;
• вказати інформацію в заяві (сімейний стан, дані про дітей, житлову нерухомість, дохід тощо);
• далі вказати дані про житло, яке хочете придбати;
• обрати один або декілька банків, у які хочете надіслати заяву на розгляд, щоб отримати попереднє рішення щодо суми можливого кредиту;
• перевірити, підписати та відправити заяву.

Після опрацювання документів заявник отримує сповіщення від вибраного банку чи банків про попереднє рішення щодо видачі кредиту.

Керівниця агентства нерухомості «Атланта» Олена Гараба зауважує, що перед тим, як подавати в «Дію» заявку на отримання іпотеки, краще позакривати всі наявні кредити та розстрочки.

«Банк вивчатиме вашу платоспроможність і кредитний рейтинг. Тому до цього варто підійти дуже серйозно. Навіть якщо у вас є незакритий кредит на 1000 грн, це може вплинути на успіх розгляду вашої заявки банками. Звісно, можна закрити ці кредити пізніше, однак тоді розгляд вашої заявки банком уже буде відбуватися значно довше», – пояснює вона.

При розгляді заявки на іпотеку банки уважно вивчають довідку про доходи, а також розмір першого внеску, який може запропонувати покупець.

Карина Потапенко звертає увагу, що для того, щоб подаватися на програму «єОселя», потрібно заробляти в середньому від 25 000 – 27 000 грн на місяць.

«Дуже часто лікарі та науковці заробляють офіційно до 20 000 грн, однак цього замало для участі в «єОселі». В таких умовах банк може попросити або більшу суму першого внеску, або щоб хтось із більшим доходом став поручителем. Це може бути чоловік або дружина. Може бути і хтось з друзів або родичів. Однак це треба уточнювати в конкретному банку», – пояснює Потапенко.

Олена Гараба звертає увагу на те, що в кожного банку можуть бути свої вимоги. Наприклад, ПриватБанк допускає до участі в «єОселі» громадян від 21 року, хоча за загальними правилами податися на програму можна з 18 років.

Як купити квартиру за пільговим кредитом? Дуже поширеним явищем на ринку нерухомості України є продаж житла за валюту готівкою. Однак за умовами «єОселі» сума надходить на рахунок продавця у гривнях.

«Через це багато продавців не хотіли продавати свої квартири. Однак після того, як у 2022 році ринок стояв, то у 2023-му ця програма його запустила знову. Тому зараз для багатьох продавців «єОселя» – це чи не єдина можливість продати житло», – пояснює Карина Потапенко.

Однак сам процес вибору житла за умовами програми може бути досить тривалим. Хоча в Києві та його передмістях, де багато будують нового житла, знайти квартиру для «єОселі» досить легко.

«У мене були випадки, коли від подачі заявки в «Дію» до купівлі квартири минав тиждень. Це переважно стосувалося військових, які приїжджають у відпустку. Їм треба зробити все дуже швидко», – пояснює Потапенко.

Скільки ж доведеться заплатити за житло за програмою «єОселя»? Під час купівлі квартири в іпотеку слід врахувати додаткові витрати. Вони є стандартними для іпотечних кредитів, і для учасників програми тут винятків немає. Види платежів і суми можуть відрізнятися в різних банках. Додаткові витрати – це, зокрема:

• страхування іпотеки;
• разова комісія;
• послуги нотаріуса;
• оцінювання нерухомості;
• відкриття рахунку;
• переказ коштів на рахунок продавця.

«Дуже важливою складовою є оцінювання нерухомості. Це має робити спеціальна організація, яка акредитована банком. Для покупця ця послуга коштуватиме від 3500 грн до 6000 грн залежно від банку. Власне, сума іпотеки залежатиме напряму від оцінки квартири. Її можуть оцінити як вище, так і нижче ринкової вартості. Припустимо, квартира в доларовому еквіваленті коштувала $70 000, її оцінили в $68 000. Тоді покупець має доплатити ще  $2000 продавцеві, і це все фіксується в договорі купівлі-продажу», – пояснює Олена Гараба.

Також важливо, щоб вартість житла не перевищувала граничну вартість, визначену Мінюстом, помножену на відповідні коефіцієнти:

на 2	для Києва, Дніпра, Львова, Одеси, Харкова та обласних центрів, населених пунктів, які розташовані на відстані до 15 км від обласних центрів та Києва, населених пунктів із чисельністю населення понад 300 000 осіб
на 1,75	для населених пунктів із чисельністю населення до 300 000 осіб

Наприклад, гранична вартість житла в Києві – 24 883 грн за 1 кв. м. Множимо на коефіцієнт (на 2 у Києві) та отримуємо максимальну вартість квадратного метра, яку покриває держіпотека – 49 766 грн за 1 кв. м. Якщо квадратний метр коштує дорожче, то покупець мусить внести в банк різницю при першому внеску.

Власники зруйнованого житла також можуть скористатися держіпотекою, використавши сертифікат «єВідновлення». Якщо вартість вибраної ними нової оселі перевищує суму, передбачену житловим сертифікатом, вони можуть отримати решту суми коштом державного іпотечного кредитування програми «єОселя», доступної як на первинному, так і на вторинному ринку.

Разом з Оленою Гарабою ми підрахували, скільки ж доведеться заплатити за квартиру, придбану в рамках програми «єОселя».

Вартість квартири після оцінки – 4 042 500 грн.

• оцінка квартири – 4 000 грн
• перший внесок (20%) – 808 500 грн
• сума кредиту, який надає банк – 3 234 000 грн
• страхування житла (0,25%) – 10 106,25 грн за рік (може бути більше, це залежить від банку)
• комісія банку (1% від суми кредиту) – 32 340 (може відрізнятися, залежить від банку)
• пенсійний фонд (1% від оцінки житла) – 40 425 грн
• податок на продаж квартири (7,5%) – 303 187,7 грн

«Податок на продаж квартири, за законом, має сплатити продавець. Однак в Україні дуже поширена практика, коли всі податки і збори за продавця платить покупець. Це буває у 80% випадків. Дуже рідко платить продавець або сторони ділять суму податку навпіл. Отже, крім першого внеску за квартиру - 800 000 грн, покупець має заплатити ще майже 400 000 податків і зборів. Це також треба мати на увазі, якщо плануєте купувати квартиру за програмою «єОселя», – пояснює Олена Гараба.

Крім того, до всіх витрат варто додати гроші на нотаріуса. Зокрема, оформлення договору купівлі-продажу буде коштувати 8 000-12 000 грн, стільки ж – оформлення договору іпотеки.

«Кожен банк має своїх акредитованих нотаріусів, і вони вже визначають, скільки коштуватиме оформлення угоди, чи потрібно платити за це держмито 0,1% чи ні. Тому до загальної суми витрат варто додати ще 20 000-25 000 грн, які переважно лягають на покупця», – резюмує Олена Гараба.

Отже, щоб купити умовну трикімнатну квартиру під 3% річних (при реальній ставці 4,39% річних), військовому потрібно буде заплатити спочатку десь 1,2–1,3  млн грн. А потім протягом 20 років щомісяця вносити в банк 18 000 грн і раз на рік оформлювати нову страховку.