Інвестиційний рейтинг – 2025: куди вкладати гроші, окрім банківських депозитів

Наприкінці 2023 року Mind представив перший рейтинг інвестиційних можливостей, альтернативних депозитним вкладам. Тоді ми відібрали 12 найбільш медійно активних проєктів й оцінили їх за співвідношенням ризикованості та дохідності. Упродовж року редакція стежила за динамікою їхнього розвитку і тепер представляє оновлений рейтинг.

У п’яти факторах оцінювання було внесено коригування, які відображають те, які зміни відбулись як у самих проєктах, так і в загальній ситуації на ринку. Найвпливовішими були такі:

1. Жоден із прогнозів, за якими війна могла закінчитися 2024 року, не виправдався.

2. Офіційний курс гривні знизився до ключових валют світу:

• до USD з 37,98 до 41,84 (-9,2%);
• до EUR з 42,2 до 43,51 (-3.0%).

Зниження виявилося значно нижчим, ніж прогнозували аналітики.

За цей час долар США укріпився до євро на 5,7% – з 1,10 до 1,04.

3. У країні посилилася мобілізація, а разом із нею й напруженість у суспільстві. Наприкінці року було зламано держреєстри.

4. За підсумками 2024 року очікується зростання ВВП України на 4%.

5. Споживча інфляція за попередніми оцінками Нацбанку становила 9,7% на кінець 2024 року. Це спонукає НБУ вдаватися до жорсткішої монетарної політики. Зокрема, було підвищено облікову ставку та посилено вимоги до резервів комерційних банків.

6. Втім депозитні ставки наразі суттєво не зросли. За річними вкладами у гривні кращі пропозиції провідних банків перебувають у діапазоні 12–14%, деякі з дрібних фінустанов пропонують 15–16%.

На валютних річних депозитах можна заробити не більше 3% річних.

7. Облігації внутрішньої державної позики з погашенням у вересні та жовтні 2025 року можна придбати на вторинному ринку з дохідністю 15,1% на момент публікації матеріалу. Валютні ОВДП дадуть приблизно 4,5%.

8. Глобальні ринки переважно зростали.

• Американський індекс DOW Jones показав +14,1% з початку року, індекс широкого ринку S&P500 зріс більш ніж на чверть, а NASDAQ Composite – на 31,4%.
• Золото стало дорожчим на 27%, взявши історичний максимум восени.
• Криптовалюти відреагувати на дебют профільних ETF та обрання президентом США Дональда Трампа. Біткоїн більш ніж подвоївся (+125%), а Ethereum додав 47%. Створений як мем Dogecoin подорожчав у три з половиною рази, та є тепер сьомою за капіталізацією криптовалютою.

Готельний оператор залишився одним із найактивніших гравців на ринку: запустив два нові комплекси – Mandra Morion та Ama Family Resort; почав виплату дивідендів для інвесторів Agate Resort & Spa та Lisnova. Загальна вартість портфеля об’єктів за оцінками компанії перевищила $500 млн. Готелів, що працюють, зараз нараховується 13, і ще є п’ять глемпінгів.

Ринкова ситуація мала двосторонній вплив на компанію. Мобілізація та проблеми з переміщеннями суттєво обмежили туристичну активність. Разом із тим виїзд за кордон взагалі неможливий для значної частини українців, що робить відпочинок у місцевих туристичних комплексах безальтернативним.

Крім діяльності в Україні, компанія суттєво розширила фокус на закордонну нерухомість. Зокрема, активно розвиває бізнес на о. Балі (Індонезія), де за аналогічною схемою співпрацює з девелоперами на місцевому ринку.

Ключовим «вузьким горлечком» для інвесторів у цьому кейсі аналітики Mind вважають завищені ціни на готельну нерухомість, особливо на Заході України. Через нижчі військові ризики цей регіон став магнітом для будівництва й рекреації. Водночас для інвестора важливим є співмірність грошових потоків, які генерує нерухомість, із ціною її придбання. Ми рекомендуємо не орієнтуватися на оцінювальні прогнози щодо зростання вартості нерухомості, які не є прогнозованими.

Компанія Apartel у попередньому рейтингу була представлена одним об’єктом – Kosyno Family Resort, який почав працювати в серпні-вересні. Цього разу до оцінки включено й інші комплекси, що зводяться або вже побудовані, і це дозволило проєкту посилити свої позиції в рейтингу.

Забудовником є група компаній Desna Pro. Керуюча компанія мережі Apartel залишає 15% від чистого прибутку, 85% отримує інвестор. За оцінками компанії, власник може розраховувати на 10–15% річних, а за стабільних умов у країні є план вийти на 18%.

Варто розуміти, що такі прогнози передбачають планові доходи від зростання ціни апартаментів, а не лише від оренди. Отже, за несприятливих умов дохідність може бути нижчою, як і ліквідність об’єктів. Разом із тим, за оцінками Mind, локації, у яких будує свої комплекси Apartel, є менш «перегрітими» у порівнянні з районом Буковеля, тому можуть бути цікавішими в довшій перспективі.

Проєкт не було завершено 2024 року, як це планувалося спочатку. Було внесено зміни на рівні планування, управління та залучення фінансування. Також суттєво переглянуто загальну вартість проєкту – вона зросла з $30 млн до $56,2 млн, і це створює ризики розмиття частки ранніх інвесторів.

Загальну площу було змінено, і в останній інвестиційній презентації вона становить 42 059 кв. м (у минулому йшлось про 28 000 кв. м реновації + 10 000 кв. м нових площ). З них 19 413 кв. м позиціюються як відремонтована площа. Згідно з даними річного звіту за 2023 рік, здано було 475 кв. м, а законтрактовано – ще 6655 кв. м.

Ключовою зміною також є переоцінка розрахункової вартості нерухомості. Раніше вона становила $682 за квадратний метр відремонтованої площі з потенціалом зростання до $1500. Зараз же собівартість купівлі та ремонту оцінили в $901, а ринкову ціну – у $2000. В умовах війни така переоцінка є необґрунтованою, а ціна – завищеною.

Концепція компанії за рік не змінилася – будівництво прибуткових будинків із компактними квартирами й набором сервісних послуг у Києві та здавання їх в оренду.

Разом із тим, оглядаючи результати 2024 року, можна стверджувати, що темпи будівництва є нижчими за заявлені. Також під питанням потенціал зростання вартості нерухомості, на який орієнтують інвесторів.

На момент формування попереднього рейтингу проєкт існував лише кілька місяців, тому не встиг продемонструвати реальні результати роботи. Зараз же ми маємо їх у вигляді річного звіту. Згідно з ним:

• кількість інвестицій зросла до 12 (10 компаній, у тому числі повторно):
• загальна оціночна вартість всього портфеля становить $15,3 млн при інвестиціях у $12 млн (приріст 27,5%);
• найбільшу динаміку виручки показали компанії Forta Health (65,2%) і Scan (58%). Компанії Persimmon та Finn, навпаки, втратили в обороті – 6,9% і 8,7% відповідно;
• до участі в синдикаті залучено понад 1000 партнерів – інвесторів з України та інших країн світу.

Загальна ситуація на ринку залишається спокійною: попри ентузіазм у сфері штучного інтелекту, прогнози щодо стартапів в інших нішах поки далекі від пікових. Це дає змогу сформувати портфель інвестицій за консервативними оцінками. Варто зазначити, що оціночна вартість компаній не може вважатися реальною дохідністю інвесторів – до реалізації їхніх часток на ринку.

Враховуючи складні умови для кількісного розширення, компанія цього року більше фокусувалася на якісному зростанні. Кількість ферм виросла лише до 190+ (на початок року в інвестиційних презентаціях зазначалося 185+). Сума залучених інвестицій через інвестиційну позику перевищила 55 млн грн (зростання на 23 млн), а кількість угод зросла з 270 до 380.

Джерело: інвестиційні презентації компанії

Перша виплата інвестиційної премії відбудеться у 2025 році за фінансовими результатами 2024 року.

Компанія продовжила розвивати імпакт-прояви бізнесу у співпраці з Ukrainian Social Venture Fund та SILab Ukraine. Спеціалісти компанії консультують аграріїв, у тому числі через канал «Агро допомога».

За поточний рік компанія значно розширила сферу діяльності. До інвестицій у нерухомість, яку орендують магазини мережі «Сільпо» та ресторани «МакДональдз», доєдналися пропозиції інвестувати в:

• приватизацію Житнього ринку в Києві;
• приватизацію ТРЦ Ocean Plaza;
• будівництво когенераційної електростанції.

Щодо фонду «Інжур Енерджі» є сумніви відносно реалістичності проєкту в тому форматі, якій представлено. Передбачено дві черги інвестицій із різними джерелами фінансування – власні кошти, кредити, гроші інвесторів. При цьому виплати дивідендів не передбачені, а учасники фонду мають одержати прибуток від переоцінки його вартості. При номінальній вартості цінних паперів фонду у 4000 грн уже зараз інвесторам пропонують придбати його за 6000, тобто переплачуючи 50%. Подібна ситуація із завищенням вартості базового активу спостерігалась і щодо інших об’єктів Inzhur. Відкритим залишається питання продажу активу наприкінці терміну для компенсації інвесторам.

До попереднього рейтингу увійшли відразу п'ять проєктів, пов’язаних із ринком землі сільськогосподарського призначення. Ми виключили з рейтингу компанію «Прибуткове поле», яка тоді посіла останнє місце та не показала прозорої структури власності. Натомість включили проєкт «Ґрунтовно», про який докладно напишемо нижче.

Попри різні моделі залучення інвесторів, загальні ринкові фактори були спільними для них. Зазначимо низку важливих подій у галузі:

1. З 1 січня 2024 року відповідно до чинного законодавства було скасовано мораторій на купівлю земель сільськогосподарського призначення юридичними особами-резидентами.
2. Держава почала проводити земельні аукціони через систему «Прозорро». Ціни зростали в середньому в дев’ять разів. Голова Державного земельного банку Ярослав Ярославський пояснив вищі ціни тим, що землю в оренду передають на 14 років. Водночас багато гравців ринку вважають ціни економічно необґрунтованими.
3. Посилення податкового навантаження: ставку військового збору підвищено з 1,5% до 5%.

Компанія «Твоє Коло» здійснила найбільші зміни у своїй роботі, запропонувавши новий формат інвестування. Якщо раніше вона організовувала купівлю ділянок в інтересах клієнтів, а потім брала їх в управління, то тепер додала можливість придбати цінні папери інвестиційних фондів. Доступно два варіанти:

• «Твоє Коло. Щорічний дохід» – передбачає регулярну виплату дивідендів;
• «Твоє Коло. Реінвестиція» – виплата дивідендів наприкінці терміну діяльності фонду.

Zeminvest оголосила результати роботи за рік. У червні 2024-го було створено онлайн-платформу для інвестування в землю, де клієнти можуть стежити за доступними ділянками, переглядати ціну й орендну дохідність доступних для купівлі ділянок. Дохідність там коливається в межах 5–8% річних. За даними компанії, протягом року було залучено понад 200 нових інвесторів, а сукупні виплати за три роки досягли 24 млн грн.

Сервіс «КупиПай» від Concorde Capital продовжив діяльність у звичному форматі. Компанія реалізує ділянки за допомогою аукціонів на підвищення ціни та регулярно звітує за їхніми результатами. Протягом липня – листопада було проведено 11 аукціонів і закрито 15 аукціонних угод. А за три роки діяльності клієнти, за даними компанії, проінвестували в землю понад 330 млн грн.

З листопада 2024 року встановлені нові тарифи для інвесторів:

• фізичних осіб – 7,9% + 13 900 грн.
• юридичних осіб – 7,9% + 17 900 грн.

Ще один учасник нашого рейтингу, Si Capital, пропонує інвестувати не напряму в землю, а через інвестиційний фонд. Останній за інвестиційною декларацією може вкладати гроші не лише в ділянки, а й у корпоративні права агрокомпаній. За даними звітності фонду на кінець ІІІ кварталу, основні інвестиції спрямовані у два ТОВ аграрного спрямування у Львівській області. Втім результати діяльності за 2024 рік не можна назвати успішними. Вартість акції КІФ «ПУАФ» становить 1129,29 грн, що на 1,7% нижче, ніж на кінець 2023 року. Збитковими є і компанії, що перебувають у власності фонду.

Компанія «Ґрунтовно» також пропонує вкладати гроші через інвестфонд, однак він купує напряму земельні ділянки, а невикористані кошти вкладає в ОВДП уряду України. За даними звітності фонду за три квартали минулого року, 55% коштів знаходиться в цінних паперах, а земельні ділянки переважно сконцентровані в Житомирській області.

Серед недоліків – фонд створено на 25 років (термін спливає у 2048 році), а якщо інвестор хоче вийти раніше, то має продавати сертифікати на вторинному ринку з дисконтом. Сама ж компанія після звернення клієнта може викупити сертифікати зі знижкою у 25% від розрахункової ціни на той момент. Також у регламенті прописано значний список витрат, які покриваються за рахунок активів фонду, що негативно вплине на потенційну прибутковість інвесторів.

Редакція додала до цьогорічного рейтингу кілька проєктів, пов’язаних із фінансовим сектором – кредитуванням і лізингом. Royal Standard Group здійснює кредитування під заставу та залучає капітал інвесторів для розширення кредитного портфеля. Отримані кошти компанія видає у кредит фізичним особам виключно під заставу ліквідного авто та нерухомості в середньому під 36–60% річних. Це дає змогу виплачувати 26,5% за залучений капітал (діє акційна пропозиція для першого року, після чого ставка повернеться до звичної – 24,5%). Кредитний портфель компанії становить 125 млн грн, а вартість застав – 353 млн грн.

ESKA Finance – зареєстрована в ЄС компанія, що стала наступним етапом розвитку української лізингової компанії «ЕСКА Капітал». Компанія мала досвід залучення інвесторів через облігації у гривні, а тепер пропонує валютну інвестицію. Діяльність ESKA Finance також сконцентрована в європейських країнах, для чого було залучено 4,3 млн євро венчурного фінансування. Інвестори тут можуть зробити ставку на продовження успішного досвіду засновників компанії на міжнародному рівні.

KTrans стоїть на перетині реального сектору та фінансів. Компанія розвиває мережу транспорту та СТО, а крім цього працює на ринку перепродажу транспортних засобів. Інвестору пропонується кілька варіантів. Перший – напряму фінансувати діяльність компанії через позики. Другий – викупити на себе транспортні засоби та передати їх в оренду. Перший варіант є більш ризиковим, оскільки залежить від можливості виплат KTrans, другий має страховку у вигляді права власності на актив.

Фіскальне навантаження на доходи поточного року збільшується, тому відносно вигіднішими стають інструменти, звільнені від податкового обтяження. Облігації внутрішньої державної позики не можна ставити в один ряд із пропозиціями від приватних бізнесів, проте саме вони зараз дають оптимальний баланс між дохідністю та ризиком.

ОВДП історично є найбезпечнішою формою позик держави. На противагу їм зовнішні позики стають об’єктом перемовин щодо реструктуризації – в умовах війни уряд не може дозволити собі розраховуватися за ними в повному обсязі. Так, у липні було досягнуто згоди щодо реструктуризації зовнішнього боргу на $23 млрд. Погашення було перенесено на п’ять років. По ОВДП така практика не є необхідною, адже 92% цінних паперів цієї категорії, що знаходяться зараз в обігу, номіновані у гривні, і лише 7% та 2% – відповідно в доларі США та євро (дані НБУ).

Втім поняття «безризиковий» тут недоречне також. Загальний обсяг ОВДП в обігу становить 1,87 трлн грн (1,71 з них – гривневі), що еквівалентне 25% ВВП країни і не є критичним. За ставки дохідності в районі 15–16% річних у гривні, процентні виплати перевищують 250 млрд грн на рік по гривневій частині. Це близько 7,5% видаткової частини торішнього державного бюджету.

Щодо валютних ОВДП, то їх обсяг становить лише 2% ВВП, і ризик невиплат тут мінімальний. Недоліком є ставка дохідності, яка не перевищує 5%, і фактично є на тих самих рівнях що й казначейські облігації США.

Актуальні інвестиційні пропозиції на українському ринку побудовані навколо низки ключових ідей. Одні з них прив’язані до перспективи зростання вартості активів (земля, нерухомість), інші дають змогу заробляти тут і зараз, не розраховуючи на капіталізацію (облігації, лізинг, кредитування).

Реалізація очікувань щодо подорожчання зав’язана на успішному для України завершенні війни. А отримання відсоткових доходів напряму залежить від вправності менеджменту навіть під час війни. Окреме питання – прив’язка до валюти, адже гривнева дохідність перебуває під тиском девальвації. Та періоди стабільності гривні дають шанс одержати дохідність без потреби «тікати» у долар.

Якщо обіцяна прибутковість (віртуальна чи вже показана) не сходить із вуст менеджерів із продажів інвестиційних продуктів, то питання ліквідності та виходу заведено відсовувати на другий план. Проте, якою б вигідною не була операція «на папері» або навіть у вигляді відсотків на банківській картці, лише дійсна можливість реалізації «тіла» підводить риску та вказує на вдалість чи помилковість інвестиції.

[INSERT_RATING_INVESTMENT_PROPOSITIONS_2025]

Цей рейтинг інвестиційних проєктів є інформаційним та відображає поточний стан проєктів на основі відкритих даних та аналітичних оцінок. Рейтинг не є рекомендацією для здійснення фінансових або інвестиційних рішень.

Редакція та автори рейтингу не несуть відповідальності за рішення третіх осіб, ухвалені винятково на підставі цього рейтингу, та за будь-які фінансові ризики, що можуть виникнути у зв’язку з використанням цієї інформації. Потенційним інвесторам рекомендується проводити власний аналіз і консультуватися з фахівцями перед ухваленням рішень.

Головною є рейтингова категорія проєкту – від 0,5 до 5 зірок, а не його порядковий номер у таблиці.