Накануне Верховная Рада поддержала законопроект 3279-д «О внесении изменений в Закон Украины «О Государственном бюджете Украины на 2020 год». В частности, в бюджете заложен фонд на борьбу с COVID-19 в размере 64,9 млрд грн.
Введение карантина уже повлияло на многие сферы хозяйственной деятельности. Многие компании в этот период не используют арендованные офисы – перешли на удаленный режим работы, и им приходится решать вопрос с арендной платой. Если с частными арендодателями договорится легче, то изменение условий аренды государственного и коммунального имущества связано со множеством нюансов.
В то же время ситуацию с коронавирусом уже признали форс-мажором. Однако, как этот статус будет работать на практике и как его будут трактовать государственные арендодатели, пока неизвестно.
Что же изменится в таких арендных отношениях в связи с введением карантина и как бизнесу защитить свои права и интересы в этой сфере, рассказала Mind юрист практики контрактного и корпоративного права АО «Вдовичен и партнеры» Жанна Коваленко.
1 февраля 2020 года вступил в силу закон Украины «Об аренде государственного и коммунального имущества» (закон об аренде). Документ имеет исключительно рамочный характер, но содержит ряд новелл, которые должны усовершенствовать существующие механизмы передачи государственного и коммунального имущества в аренду. Как подчеркивают разработчики, документ позволит не только привлечь широкий круг инвесторов, но и усилить защиту их прав.
В свою очередь для урегулирования самой процедуры передачи этого имущества в аренду 3 марта 2020 года Кабинет Министров Украины утвердил Порядок передачи государственного и коммунального имущества в аренду.
Но, если закон об аренде и этот порядок принимали «во благо» будущих арендаторов, что же в этих документах говорится о бизнесе, который уже арендует государственное или коммунальное имущество? И что наиболее важно сегодня, защищают ли они бизнес в случае возникновения форс-мажорных обстоятельств или введения карантина?
Чтобы собственники бизнеса имели четкое понимание, можно ли использовать действующий закон для защиты своих прав и законных интересов, изначально нужно ответить на вопрос: «Что же будет с договорными отношениями, которые возникли до момента его вступления в силу?». Давайте проясним.
Закон предусматривает возможность продлить действующий договор аренды как в рамках проведения электронных аукционов в электронной торговой системе (ЭТС), так и без их проведения.
Так, без проведения аукциона возможно продлить:
Если добросовестному арендатору по процедуре «без проведения аукциона» было отказано в продлении действующего договора аренды, то он имеет преимущественное право на заключение такого договора по результатам аукциона.
В то же время, если продление договора аренды проходит в порядке аукциона, действующий договор считается продленным до момента заключения договора с победителем аукциона, либо в случаях, когда по результатам аукциона объект не был передан в аренду (п. 153 Порядка).
Продление действующих договоров аренды осуществляется на тех же условиях, на которых они были заключены, но с учетом требований нового закона об аренде и Порядка.
Действующие договоры аренды с частным бизнесом сохраняют свою силу. К договорам аренды, продленным без проведения аукциона, применяется законодательство, действовавшее на момент их заключения. Но к ним также применяются и требования нового закона об аренде и Порядка.
Закон об аренде не имеет прямого запрета на заключение трехсторонних договоров аренды. Вместе с тем, он четко разделяет арендодателей по критериям объекта аренды, выделяя балансодержателей в отдельную группу арендодателей.
Однако, согласно Порядку, если победителем аукциона стал действующий арендатор, то между ним, арендодателем и балансодержателем заключается дополнительное соглашение о продлении договора аренды имущества. Но балансодержатель может отказаться от заключения такого соглашения. В этом случае оно заключается только между двумя сторонами.
Примерные договора аренды государственного или коммунального имущества, предусмотренные законом, содержат лишь примерный перечень условий. В связи с этим условия аренды нужно воспроизводить уже отдельными договорами в конкретных правоотношениях.
Так трехсторонние договора не придется перезаключать. Их можно пролонгировать, по аналогии продления двухсторонних договоров. Кроме того, такие договора будут продолжать применяться, поскольку закон их прямо не запрещает.
Все договора аренды, изменения и дополнения к ним будут публиковаться в ЭТС. Это положение касается как договоров аренды, которые заключены впервые, так и уже действующих договоров аренды. Но для последних закон об аренде устанавливает отсрочку – арендодатели должны опубликовать их в ЭТС в течение 24 месяцев с момента вступления закона в силу.
Закон об аренде вводится в действие с 1 февраля 2020 года, а положения в части работы ЭТС – с 1 октября 2020 года. Соответственно, действующие договора аренды необходимо опубликовать в ЭТС до 1 октября 2022 года.
Что касается сроков обнародования этих договоров, то они сокращены. Действующие договора также должны быть опубликованы на официальных веб-сайтах арендодателей. Согласно Порядка, это должно произойти в месячный срок с момента вступления в силу постановления КМУ, которым утверждён этот Порядок. Поэтому, действующие договора аренды должны быть опубликованы на официальных веб-сайтах арендодателей до 3 апреля 2020 года.
Также органы местного самоуправления могут своим решением предусмотреть обязательное обнародование действующих договоров аренды в средствах массовой информации.
Новый закон об аренде не только наделяет КМУ рядом полномочий, которые позволяют ему вне закона определить условия осуществления управления объектами государственной собственности и правовой режим собственности, но он также позволяет «доопределить» особенности передачи коммунального имущества в аренду на региональном уровне, с учетом требований и ограничений, предусмотренных законом об аренде и Порядком.
Кроме того, в соответствии с Порядком дополнительные условия аренды имущества разрабатываются арендодателем на основании предложений балансодержателя, уполномоченного органа управления либо по собственной инициативе арендодателя. Несмотря на то, что перечень этих условий предусмотрен Порядком, он не является исчерпывающим.
Механизм передачи в аренду государственного и коммунального имущества полностью не прописан на уровне закона. Вместо этого регулирование отношений в этой сфере частично вынесено на региональный уровень. Такая ситуация может привести к тому, что права одних арендаторов будут ущемляются, а другие, наоборот, займут привилегированное положение.
Закон об аренде и Порядок не предусматривает механизмы защиты бизнеса по действующим договорам аренды при возникновении форс-мажора или введении карантина.
В свою очередь, для защиты арендаторов, в том числе и тех, кто арендует государственное или коммунальное имущество, был принят очередной антикризисный закон от 30 марта 2020 года № 540-IX, который закрепляет порядок оплаты аренды во время карантина.
Кроме того, 13 апреля 2020 года был принять еще один закон (законопроект № 3279-д), с целью внедрения мер по нейтрализации негативных последствий распространения коронавируса и поддержания экономической активности в стране, а также обеспечение эффективного использования средств государственного бюджета.
Однако, эти документы сами по себе не защищают бизнес, поскольку в них закреплены исключительно общие положения, которые в дальнейшем можно использовать в договорных отношениях между субъектами, если они урегулировали вопросы возникновения форс-мажорных обстоятельств в заключенном между ними договоре.
В связи с этим, стоит детально изучить действующий договор аренды на предмет того, какие его положения могут защитить Ваш бизнес. К примеру, если в действующем договоре аренды закреплено положения об освобождении арендатора от арендной платы за периоды, когда по независящим от него причинам он не мог использовать свое арендованное помещение, или об изменении размера арендной платы, то законы № 540-IX и № 3279-д смогут усилить Вашу позицию в процессе защиты Ваших прав и законных интересов.
Если же такие пункты в нем отсутствуют, стоит обратиться к положениям к ст. 762 Гражданского кодекса Украины (ГК Украины). Но важно помнить, что и в случае ссылки на вышеупомянутые закон, и в случае использования норм ГК Украины в действующем договоре должна быть предусмотрена возможность урегулирования отношений нормами действующего законодательства.
Законом № 540-IX было установлено, что на время действия форс-мажорных обстоятельств в соответствии с законом арендодатель имеет право, но не обязан освободить арендатора от уплаты арендной платы в период карантина. Арендатор, в свою очередь, имеет право требовать уменьшения или освобождения от уплаты арендной платы в случаях, определенных ГК Украины.
Законом № 3279-д были пересмотрены вопросы арендной платы для бизнеса. Установлено, что с момента установления карантина, и до его отмены, плата за пользование недвижимым имуществом (его частью) подлежит уменьшению по требованию нанимателя. При этом последний не должен осуществлять предпринимательскую деятельность с использованием этого имущества на протяжении всего срока карантина.
В таком случае размер платы за пользование имуществом не может превышать совокупный (пропорционально арендуемой площади) объем расходов арендодателя, который совершил или должен будет осуществить за соответствующий период внесение платы за землю, уплаты налога на недвижимое имущество, отличное от земельного участка, и уплату стоимости коммунальных услуг.
Однако, данная норма не распространяется на субъектов хозяйствования, которые на протяжении действия карантина фактически осуществляли деятельность с использованием этого имущества в своей хозяйственной деятельности в полном объеме, а также на договора аренды имущества, принадлежащего территориальной общине.
Дополнительно Фонд государственного имущества Украины инициировал временные изменения порядка оплаты аренды государственного имущества арендаторами на время карантина. Проект соответствующего постановления КМУ подготовлен и сейчас вынесен на общественное обсуждение.
Несмотря на то, что это постановление еще не принято, сегодня его положения как никогда актуальны. Так, в проекте этого документа предлагается снизить на 50% арендную плату для представителей частного бизнеса. Кроме того, предусмотрена отсрочка выполнения их обязательств по уплате, уменьшенной на срок карантина, арендной платы до 1 сентября 2020 года.
Что касается ответственности по уже действующим договорам аренды в условиях карантина, здесь опять-таки все индивидуально. Нужно внимательно изучить действующий договор аренды, в частности на предмет того, является ли карантин форс-мажорным обстоятельством, позволяет ли он выполнить обязательства по этому договору, какой порядок подтверждения этого обстоятельства, от каких обязательств он освобождает сторону, на какие сроки и т.д.
Но важно понимать, что если и можно избежать ответственности, то только на время действия карантина. Обязательства по действующему договору аренды нужно будет выполнить, но все сроки исполнения продлеваются на период карантина.
Так, закон об аренде лишь косвенно защищает права и законные интересы действующих арендаторов. В свою очередь, в сегодняшних условиях преимущественную роль играют действующие договора аренды. Именно на них должен опираться бизнес для защиты своих прав и законных интересов.