Фонд государственного имущества (ФГИ) готовится реализовать на аукционе крупные объекты недвижимости, среди которых и киевский завод «Большевик» (АО «Первый киевский машиностроительный завод»). И хотя вокруг дальнейшей судьбы завода еще идут оживленные дискуссии, очевидно одно: на своем нынешнем месте предприятие пробудет недолго.
Почему грамотный процесс подготовки этого актива к продаже будет иметь решающее значение в его итоговой стоимости? И как правильно сформированное предложение повлияет на то, что «вырастет» на этом месте? Специально для Mind ответы на эти вопросы с точки зрения девелоперского рынка дает управляющий директор Colliers Ukraine Александр Носаченко.
«Первый киевский машиностроительный завод» нуждается в правильной презентации с максимально необходимым объемом информации. Сюда входят просчеты технико-экономических показателей объекта: бизнес-план с описанием рынка, расчет инвестиций и прогнозируемого дохода. Для составления плана необходимо определить наилучшее и наиболее эффективное использование объекта. А как результат – просчитать всю экономику проекта (и доходную, и расходную части).
Соответствующая информация необходима инвестору, чтобы высчитать цену, за которую он готов купить актив (земельный участок). Разработка полноценного портрета лота позволит значительно расширить перечень участников торгов – за счет инвесторов, располагающих капиталом и ищущих понятные и относительно безопасные варианты вложений.
Объект расположен в стратегическом месте, которое имеет принципиальное градостроительное значение. На сегодня это один из лучших и наиболее интересных крупных участков для застройки среди всех объектов к приватизации.
Если посмотреть на карту города, то нет более прямой и широкой трассы с точки зрения протяженности, чем проспект Победы. Это одна из самых длинных магистралей Киева (11,5 км), проложенная практически прямо от центра до западной части столицы, без каких-либо минимальных поворотов.
Месторасположение промышленного производства не имеет ключевого значения, не привязывается к близости от метро или прицентральной улице. А вот для объектов коммерческой или жилой недвижимости расположение вблизи проспекта Победы, близость к метро имеют ключевое значение.
По нашим подсчетам «Большевик» на аукционе может достичь цены продажи в 1,3-1,5 млрд грн. Вполне возможно, и выше – все зависит от активности инвесторов на аукционе. Но такая цена достижима, только если объект будет грамотно «упакован».
Фактически, земля на данном участке находится в статусе постоянного пользования под промышленное производство. Продолжать развивать производство в пределах города нецелесообразно, и ни один потенциальный инвестор не будет этого делать. Причина – слишком высокая стоимость земли. За пределами города, к примеру, она может быть в 10 раз ниже.
Очевидно, что данный участок в прицентральной части столицы не должен быть предусмотрен под производство с точки зрения градостроения, инфраструктуры, с учетом дороговизны земли и отсутствия какой-либо экономической выгоды в таких инвестициях. Ни один инвестор не примет решение в пользу такого актива с целью развития производства, если, к примеру, речь идет о стоимости земли в 50+ млн грн за 1 га.
Завод представляет собой огромную территорию (35 га) с большим количеством корпусов, которые несут за собой такое же количество всевозможных отягощений для потенциального инвестора, включая целевое назначение земельного участка, действующие договора аренды и даже наличие некоторых площадей в частной собственности.
Пока будут действовать эти ограничения, будущий инвестор не сможет рассматривать объект целостно, а значит – любая бизнес-модель упрется в нежелание тех или иных заинтересованных лиц идти навстречу победителю торгов.
Именно поэтому важной задачей города является оформление земельного участка с изменением его целевого назначения. На данном участке могут быть проработаны десятки бизнес-идей. Но абсолютно очевидно, что существующее назначение необходимо изменить на многофункциональное, а именно – девелоперский проект по строительству многофункционального комплекса, который будет включать в себя существенную часть объектов жилой недвижимости, офисную, торговую, а возможно, и другие направления коммерческой недвижимости.
И сегодня те, кто утверждает, что нет необходимости в смене целевого назначения – с высокой степенью вероятности имеют скрытый интерес в том, чтобы площадка была продана существенно дешевле (в пять раз ниже, чем ее реальная стоимость на рынке), либо не посвятили изучению данного вопроса ни дня, в чем я сильно сомневаюсь.
По сути, все постройки, которые находятся на этом земельном участке, не имеют никакой рыночной стоимости, а являются лишь ограничением и с высокой степенью вероятности будут снесены.
Что касается договоров аренды с третьими лицами на помещения «Большевика», расторгнуть их необходимо до момента проведения торгов. Также следует решить проблему с наличием в составе «Большевика» помещений, уже находящихся в частной собственности.
Право собственности – это намного более жесткое ограничение, чем право пользования. Для будущего инвестора – это, по сути, «билет на войну». Заявления чиновников о неправомерности приобретенного права собственности и даже судебные споры не гарантируют решения проблемы для инвестора.
Цех №5, расположенный на пересечении двух артерий – проспекта Победы и ул. Вадима Гетьмана, находится в собственности предприятия, а Киевсовет заинтересован выкупить участок под нужды города с целью создания грамотной развязки Шулявского путепровода. Именно в этом случае существует возможность объединить интересы предприятия и города, продав цех под городскую инфраструктуру с условием изменения целевого назначения всего участка, что как раз в силах Киевсовета.
Изменение целевого назначения снимет дополнительные риски, что значительно упростит инвесторам задачу определить целесообразность вложений, без дополнительных усилий и временных затрат.
Именно Киевсовет является тем органом, который может объединить интересы предприятия и города, согласовав изменение целевого назначения участка и создав тем самым идеальную историю большой приватизации.