Загвоздка в цене: 5 столичных ТРЦ, выставленных на продажу
Приобретать торговые центры готовы только украинские девелоперы. Но вопрос – за какую сумму
Собственники нескольких торговых центров Киева не теряют надежды найти покупателей на свой актив. Главной сделкой года может стать продажа одного из самых дорогих объектов города – ТРЦ Ocean Plaza, купить который пообещал девелопер Вагиф Алиев. Приобретать центры готовы только украинские инвесторы, тогда как иностранные инвестфонды заняли выжидательную позицию. Главной причиной длительных переговоров стали высокие цены на активы – в среднем вдвое дороже среднерыночных.
В столице продается всего несколько хороших объектов, рассказывает сособственник девелоперской компании «XXI Век» Олег Салмин. Но даже их не спешат раскупать. «Покупатели готовы платить за торговые центры со средним сроком окупаемости 8–10 лет», – уточняет эксперт. По его словам, некоторые продавцы уверены, что их активы стоят гораздо дороже.
На рынке есть лишь несколько инвесторов, готовых вкладывать деньги в рынок коммерческой недвижимости, уточняет операционный директор «Будхаус Групп» Максим Гаврюшин. «Это Вагиф Алиев и инвестиционная компания Dragon Capital Томаша Фиалы. Но они не готовы много платить», – говорит эксперт. Иностранцы же относятся к Украине с опаской – из-за высокого уровня коррупции, а также экономического кризиса, который может привести к снижению цен на недвижимость в ближайшие несколько лет. Продаются только те объекты,собственники которых готовы уступать.
Mind составил перечень самых известных киевских ТРЦ, выставленных на продажу.
Ocean Plaza
Общая площадь: 300 000 кв. м
Собственник: «ТПС Недвижимость» (связывают с Лилией Ротенберг, дочерью российского бизнесмена Аркадия Ротенберга)
Предполагаемая цена: около $180 млн
Ocean Plaza – один из крупнейших торгово-развлекательных центров Киева и самых дорогих объектов недвижимости столицы. Его стоимость составляет около $250 млн. Но владельцы готовы снизить цену до $180 млн.
Собственником ТРЦ является компания «ТПС Недвижимость», среди бенефициаров которой значится Лилия Ротенберг – дочь российского бизнесмена Аркадия Ротенберга, входящего в ближайшее окружение президента РФ Владимира Путина. «ТПС Недвижимость» владеет ТРЦ с 2012 года – после того как выкупила объект у девелоперской компании UDP Василия Хмельницкого и Андрея Иванова.
С 2014 году «ТПС Недвижимость» несколько раз пыталась выставить ТРЦ на продажу, говорит инвестиционный банкир, пожелавший остаться неназванным. «После победы Владимира Зеленского на выборах президента страны, у собственников торгового центра существенно выросли риски. Любое обострение отношений с Россией – и первым национализируют Ocean Plaza», – считает он. Соратники Игоря Коломойского, которого связывают с Зеленским, уже предпринимали попытку заполучить торговый центр под свой контроль: близкий к группе «Приват» политик Геннадий Корбан заявил о необходимости национализировать Ocean Plaza. Он требовал от управляющих ТРЦ предоставить документы, которые бы подтверждали, что ТРЦ не связан с российскими собственниками. Но дальше заявлений дело не пошло.
Сейчас потенциальных претендентов на ТРЦ несколько – инвестиционная компания Dragon Capital, а также девелоперы Василий Хмельницкий и Вагиф Алиев. В конце апреля на встрече с арендаторами в ТРЦ Blockbuster Mall Алиев заявил, что до осени планирует приобрести ТРЦ и объединить его со строящимся ТРЦ Ocean Mall.
Dream Town
Общая площадь: 81 000 кв. м
Собственники: Гарик Корогодский и Александр Меламуд
Предполагаемая цена: $150–200 млн
ТРЦ состоит из двух очередей, расположенных на Оболонском проспекте между станциями метро «Оболонь», «Минская», «Героев Днепра». Собственники центра Гарик Корогодский и Александр Меламуд пытались продать его еще несколько лет назад. «Они практически договорились о продаже ТРЦ за $300 млн представителям предыдущей власти. Но началась Революция достоинства, сделка сорвалась», – рассказывает директор сети торговых центров, пожелавший сохранить анонимность. Слухи о возможной продаже ТРЦ Dream Town за $150–200 млн разгорелись с новой силой несколько месяцев назад. Собственник ТРЦ Гарик Корогодский сообщил, что готов продать центр по цене «немного ниже рыночной».
На работу Оболонского торгового центра может повлиять открытие ТРЦ Blockbuster Mall общей площадью около 450 000 кв м девелопера Вагифа Алиева. Это могло стать одной из причин, по которой в конце апреля в ТРЦ закрылся аквапарк, на месте которого планируется открыть спортивный хаб. По информации Гарика Корогодского, в реконструкцию ТРЦ инвестировано около $12 млн.
«Магелан»
Общая площадь: 28 000 кв. м
Собственник: Анатолий Юркевич
Предполагаемая цена: $20–25 млн
В прошлом году за киевский ТРЦ «Магелан» разгорелась борьба. В начале июня неизвестные люди заблокировали работу торгового центра, а позднее он перешел под контроль Сбербанка. Собственник «Магелана» Анатолий Юркевич заявил о неправомерности действий банкиров.
Торговый центр оказался самым привлекательным в портфеле компании «Край Пропетри» Юркевича, поэтому без борьбы не обошлось. Долг девелоперской компании перед банком составлял $68 млн. Сбербанк в Украине занимается поиском покупателей и готов продать его за $20–25 млн, сообщил Mind инвестиционный банкир, пожелавший остаться неназванным. Торговым центром также интересовалась инвестиционная компания Dragon Capital Томаша Фиалы.
New Way
Общая площадь: 22 000 кв. м
Собственники: нардеп Владимир Ландик, бизнесмены Олег Кирилов, Александр Караван, Владимир Караван и Николай Караван
Предполагаемая цена: $15–20 млн
Торговый центр по ул. Вербицкого (в районе жилмассивов «Позняки» и «Харьковский») выставили на продажу в конце прошлого года. New Way открыли в середине мая 2016-го. По информации опрошенных инвестиционных банкиров, ТРЦ продается за $15–20 млн.
Собственник комплекса – компания «Будэкосервис», которая, по данным Единого реестра юридических лиц Министерства юстиции, принадлежит владельцу компании «Норд» Владимиру Ландику, а также Олегу Кирилову, бизнесменам Александру Каравану, Владимиру Каравану и Николаю Каравану.
«Навигатор»
Собственник: «Альфа-банк»
Предполагаемая цена: $7–8 млн.
Три торговых центра на ул. Дружбы Народов (4800 кв. м), площади Славы (4500 кв. м) и возле станции метро «Шулявская» (843 кв. м) на продажу выставил «Альфа-банк». Ранее они работали под брендом «Квадрат», но затем название изменили на «Навигатор».
Торговые центры были построены девелоперской компанией «XXI Век», а в 2005 году проданы компаниям собственника агрохолдинга «Авангард» Олега Бахматюка. «Укрсоцбанк» получил в собственность три торговых центра после того, как бизнесмен отказался обслуживать кредиты, и банк взыскал залоги. В 2018 году началось объединение «Укрсоцбанка» и «Альфа-банка».
Стоимость трех активов, по оценкам опрошенных инвестбанкиров, составляет $7–8 млн.