5 советов, как купить квартиру в Киеве без риелтора

Вопрос «купить квартиру в Киеве» бодрит поисковик Google настолько, что он выдает более 10 млн вариантов ответов. На запрос «купить квартиру без риелтора» результатов будет в четыре раза меньше. Хороший риелтор – это залог того, что будут проверены документы на квартиру, владельцы, отсеяны варианты, где есть двойные продажи или проблемы с наследством. Однако за услуги риелтора в Киеве нужно выложить комиссионные, которые в среднем составляют 3-5% от стоимости квартиры.

Mind выяснял, как все же купить квартиру без риелтора и что для этого нужно.

1. Определить основные параметры будущего жилья

(бюджета покупки, район, метраж, количества комнат)

Если бы вы работали с риелтором, то это были бы первые вопросы, которые он вам задал. Ответить на эти вопросы важно для того, чтобы понять, в каких рамках искать квартиру, поскольку, если ввести в строку запрос «купить квартиру Киев», Google вам выдаст больше 10 млн результатов. На то, чтобы только просмотреть все эти варианты, у нас уйдет несколько лет. 

Намного проще и понятнее будет искать, например, 2-комнатную квартиру бюджетом в $50 000 в Соломенском районе Киева. Под этим запросом Google предложит 40 000 вариантов. Таким образом, только благодаря заданным рамкам количество предлагаемых вариантом уменьшилось в десятки раз.

2. Изучить предложение выставленных на продажу квартир

Это, наверное, самый сложный этап при поиске жилья, поскольку надо посмотреть сотни и тысячи предложений и отсеять ненужные. По данным OLX Ukraine, в I квартале 2019 года количество выставленных на продажу квартир в Киеве составляло 28 000.

Есть множество сайтов, где выставлены квартиры на продажу. Это такие большие агрегаторы сообщений, как OLX, LUN, Domik.ua. Также свои сайты с предложениями есть у агентств недвижимости.

Убеждение, что у риелторов есть свои секретные базы, где они ищут жилье, не совсем правда – они также пользуются открытыми источниками. Единственное отличие заключается в том, что они занимаются этим постоянно и знают, где можно найти лучшие предложения.

Поэтому изучать сайты вам придется самостоятельно. В первую очередь лучше обратить  внимание на OLX, поскольку продавцы выкладывают свежие предложения именно на этом сайте.

3. Завести отдельный номер телефона для поиска квартиры

Чтобы купить квартиру в Киеве самостоятельно, вам придется звонить, очень много звонить. Это могут быть десятки или даже сотни звонков в день. При этом чем дешевле квартира, тем больше звонков, ведь недорогие квартиры в Киеве разлетаются как горячие пирожки.

Это подтверждают и эксперты. По словам юриста агентства недвижимости Profi Realt Юнны Бондарчук, спрос сконцентрирован в основном в сегменте бюджетного жилья стоимостью до $80 000. На такие квартиры приходится 80% сделок.

Желательно, как можно чаще проверять сайты-агрегаторы на наличие новых предложений. Так у вас будет больше шансов поймать «вкусное» предложение до того, как его уведут риелторы. Иначе вам придется платить комиссию риелтору от 3 до 5%.

Подобрав несколько десятков квартир, которые подходят под ваши запросы, обязательно прозвоните их. Поскольку то, что квартира висит на сайте, не означает, что она продается. Очень часто может оказаться так, что квартира продана или не продается.

«Позвоните владельцу объявления, уточните, действительна ли  цена, соответствуют ли фото реальному положению, если в объявлении написано «в хорошем состоянии», попросите расшифровать: что с сантехникой в доме вообще и в квартире в частности, что с ремонтом, с окнами, подъездом», – рекомендует Виктория Берещак.

Стоит иметь в виду, что ваш номер может попасть в базу к недобросовестным риелторам, и они будут вас спамить предложениями квартир даже после того, как вы уже приобрели желаемое жилье.

4. Не откладывать с просмотром квартиры

Допустим, вы целую ночь смотрели варианты квартир, потом сделали несколько сотен звонков, и – бинго! – вам удалось договорится с хозяином о просмотре квартиры. Желательно не откладывать просмотр квартиры в долгий ящик. Оптимальный вариант – смотреть квартиру в тот же день или же на следующий день после того, как удалось дозвониться. 

При этом, если продавец действительно хочет продать вам квартиру, он сможет пойти вам навстречу, и вы договоритесь о просмотре на удобное время. Если же вы будете затягивать с просмотром, то квартира может уйти к другим, более оперативным покупателям. Особенно это касается однокомнатных квартир. 

Это подтверждают и специалисты. По данным агентства Profi Realt, сделки с однокомнатными квартирами, как правило, происходят через месяц-полтора с момента появления их в продаже. С двухкомнатными – через полтора-два месяца, а с трехкомнатными – спустя два-три месяца.

5. Проверить документы и историю имущества при просмотре квартиры

Допустим, вы договорились о просмотре квартиры, это значит, что вы должны быть в состоянии боевой готовности – смотреть на квартиру, общаться с владельцами, изучать историю имущества и документы. 

Важно убедится, что жилье  вам показывает точно владелец, а не скрытый риелтор, который уже заложил свои комиссионные в озвученную сумму. Для этого проверьте его документы. Чтобы развеять сомнения и убедится в том, что перед вами действительно хозяин квартиры, можно также пообщаться с соседями.

Как отмечает Виктория Берещак, наиболее распространенные риски, которые ждут покупателей на вторичке, это:

• признание договора купли-продажи недействительным;
• зарегистрированные лица в квартире, которых нельзя выселить;
• претензии третьих лиц на квартиру;
• долги за коммунальные платежи.

Все эти вопросы нужно обязательно выяснить у хозяина квартиры во время просмотра. 

Также во время просмотра нужно обязательно просмотреть следующие документы на квартиру:

• свидетельство о праве собственности (для приватизированных и инвестиционных квартир);
• документ о праве на наследство по завещанию или по закону;
• свидетельство о праве собственности на долю в общем имуществе супругов;
• документ о приобретении недвижимости с публичных торгов;
• договор купли-продажи;
• дарственная;
• договор мены;
• договор пожизненного содержания.

При этом правдивость этих данных можно очень легко проверить в государственном реестре прав на недвижимое имущество. Для этого необходимо создать электронную цифровую подпись (ЭЦП). Для этого не нужно никуда идти – создать подпись можно в Приват24.

Реестр показывает, на кого оформлена квартира, сколько у нее собственников, а также на каких основаниях. Пользование реестром платное – информация по одному объекту стоит 20 грн.

Также необходимо проверить квартиру в реестре обременений. Он работает по той же схеме, что и реестр прав на недвижимое имущество.

Берещак рекомендует проверить также решение попечительских советов, если есть несовершеннолетние, дееспособность участников всех предыдущих соглашений по квартире (довольно часто пожилых людей обманывают ради мошеннических схем), историю предыдущих сделок в целом. Это важно, чтобы понять, кто владел квартирой, переходила ли она из рук в руки и почему, могут ли возникнуть какие-то претензии родственников бывшего владельца.

Если нашли ту самую квартиру, можно пойти двумя путями. Первый – сразу оформить договор купли-продажи, заплатить деньги и распрощаться. Можно подписать предварительный договор аванса, провести оценку имущества и подготовить документы на квартиру. Как правило, владелец и покупатель в текущем порядке договариваются, кто оплачивает услуги нотариуса.

Как работает и сколько стоит риелтор в Киеве

Однако далеко не все могут найти жилье самостоятельно: у кого-то реально не хватает времени, кто-то «утонул» во множестве однотипных объявлений о продаже квартиры в новострое. В таком случае следует обратиться к риелтору, который выполнит нервозатратную работу по поиску жилья для вас.

Например, вам нужна 2-комнатная квартира в Печерском районе столицы с бюджетом до $80 000. Задача риелтора – найти жилье, которое соответствует заданным вами параметрам.

Вместо вас риелтор будет сутками мониторить сайты продажи жилья, прозванивать объявления. Однако для этого необходимо заключить договор с риелтором. В Киеве его услуги будут стоить в среднем $1500 . 

Разные организации предполагают различные способы оплаты – кто-то берет деньги наперед, кто-то уже после того, как сделка покупки жилья завершена. Также возможен вариант 50 на 50 – половина суммы платиться при заключении договора с риелтором, а другая половина – после заключения договора купли-продажи.