Пайщик, фермер, спекулянт, банк и агрохолдинг: какие возможности открывает для них рынок земли

С 1 июля в Украине открыт рынок сельскохозяйственной земли, пребывавшей под мораторием с 2002 года. Открыт, правда, весьма условно: к указанной дате инфраструктура оказалась удручающе не готова, а основные операторы земельного рынка – нотариусы – не получили доступ к Государственному земельному кадастру. В Нотариальной палате Украины, исходя из текущей скорости процесса подключения, прогнозируют, что 6500 нотариусов, насчитывающихся в стране, получат такой доступ еще не скоро. Почему это не было сделано раньше  – вопрос риторический.

В свою очередь, замминистра агрополитики Тарас Высоцкий накануне вступления в силу закона о рынке земли  в эфире «5 канала» заявлял, что в министерстве протестировали систему, лично  проверили ее – процедура подключения заняла не более 1,5 часа.

Тем не менее рано или поздно процедурная возможность сделок откроется – и рынок земли в Украине заработает. Как известно, до 2024 года он будет существовать в усеченном виде: к покупке наделов допускаются исключительно физлица-украинцы в пределах 100 га в одни руки. Купить землю можно только по безналу, за деньги с подтвержденным происхождением.

Земли государственной и коммунальной собственности не продаются. Банки могут становиться владельцами участков на срок до двух лет, если они получили их в качестве взыскания залога по кредиту.

С 2024 года рынок будет открыт для юридических лиц, а лимит на покупку повышен (для всех) до 10 000 га. Фактически с этого момента на рынок выйдет и иностранный капитал. Несмотря на формальное требование закона решить вопрос о доступе нерезидентов на всеукраинском референдуме, возможность покупать землю юрлицам позволяет «спрятать» за ними кого угодно.

Mind проанализировал, какие горизонты открывает реформа – даже в столь урезанном виде – для каждого из потенциальных участников земельных отношений.

У 27 млн га земли, которая с 1 июля выведена из-под моратория, в Украине насчитывается около 5,9 млн владельцев. Подавляющее количество этих наделов уже находится в аренде.

Доступных опций у этой категории две. Одна из них абсолютно новая, но не сказать, чтобы очень долгожданная – продать пай; и вторая – продолжать сдавать в аренду, получая пассивный доход.

Также по результатам опроса Киевского международного института социологии (КМИС), среди респондентов, которые приняли бы участие в голосовании, 74,9% поддержали бы запрет на продажу земель в принципе.

Вторая опция выглядит более выигрышно. Здесь действительно рынок земли сказался на положении владельцев паев позитивно, поскольку стимулировал рост арендных ставок. По экспертным оценкам,  за прошлый год ставки аренды выросли на 15–16% – в абсолютных цифрах она составляет уже более 3500 грн/га.

Это подорожание – часть кампании по удержанию владельцев паев от продажи участков ради сохранения стабильного земельного банка в аренде больших игроков. «Уже нельзя сказать, что у нас дешевая стоимость  [аренды] земли», – говорил профессор Киевской школы экономики Олег Нивьевский.

Традиционно негативно воспринимаемый в обществе термин, который означает категорию людей, которым рынок земли может принести наиболее ощутимые выгоды. Речь идет о гражданах, располагающих свободными деньгами и ищущих, куда их вложить с наименьшими рисками. Таких инструментов в Украине не так уж много – недвижимость, банковские депозиты, драгметаллы и ОВГЗ. Все они демонстрируют достаточно консервативный уровень дохода, так что вложение в землю может стать альтернативой.

Именно здесь могут быть (но не обязательно) основные нарушения в части персон и лимитов на концентрацию.

«Несмотря на уже существующую практику проверки случаев двойной регистрации прав на землю, вынуждена почти со стопроцентной уверенностью сказать, что нарушения требований будут. Сознательные или бессознательные. Есть фактор недобросовестности самого нотариуса, есть фактор отсутствия полного объема необходимой информации – даже у ее распорядителей», – предостерегает адвокат, советник ЮФ TotumLF Татьяна Онищенко.

Другой пример – проверка на наличие гражданства государства-агрессора. «Порядок указывает, что достаточно довериться покупателю, который принесет паспорт. Однако не стоит забывать о многочисленных случаях двойного гражданства, в том числе Российской Федерации, – подчеркивает юрист, добавляя, что в процессе правоприменения белые пятна наверняка будут проявляться. – Главное, чтобы этот «тестовый» период не был «временем возможностей» для недобросовестных субъектов».

Наиболее проблемная категория, для которой рынок земли – не шанс, а вызов. Главная задача для них – удержать обрабатываемые годами участки, если владелец захочет их продать. Закон закрепляет преимущественное право арендатора на выкуп надела, но ничего не говорит о том, где ему взять на это деньги. Ведь в случае невозможности арендатора купить землю, участки уходят на свободный рынок.    

Механизм доступного кредитования для фермеров к 1 июля не был создан, хотя и планировался. А для банков мелкие игроки с менее чем 500 га в обороте не интересны, как бы финучреждения не декларировали обратное. Исходя из минимальной цены на землю на уровне  $1000/га (а фактические сделки показывают уровень в полтора раза больше)  – фермеры могут оказаться наиболее пострадавшими от земельной реформы.

«Совершенно логичным является привлечение физических лиц не только на коммерческой основе. Даже родители или сестры могут помочь родному человеку увеличить земельный банк предприятия. Опять же не забываем, не любое лицо может стать таким «помощником». Законность источников происхождения средств – обязательное условие приобретения прав на землю», – уточняет Татьяна Онищенко.

Юридически так же бесправен, как и фермер. С той лишь разницей, что у этой категории все еще впереди. И основная задача ее представителей – не растерять земельный банк и желаемые для покупки земли до 2024 года. А параллельно контролировать, чтобы депутаты не отменили/отложили норму о доступе юрлиц (такие разговоры периодически ведутся).

«На протяжении всего прошлого года крупные игроки  достаточно активно готовились к открытию рынка земли для граждан. Но происходило это не путем построения схем концентрации за «покупку» паспортов или чего-то подобного, а совсем в других направлениях», – считает Сергей Головко, адвокат Адвокатского объединения Credence.

По его словам, исходя из практики, крупные товаропроизводители агросектора сконцентрировались на проведении полного аудита имеющихся договоров аренды земельных участков. Главная цель – актуализировать, восстановить и максимально продлить сроки аренды. А еще – уменьшить количество «бездоговорных» участков (владельцы которых, например, умерли). Для этого применяется механизм управления наследственным имуществом и ведется предварительная договорная работа с наследниками. «Из этого можно сделать вывод, что крупные аграрии, скорее всего, вообще не планируют как-то отдельно активизироваться с 1 июля 2021 года», – говорит он.

Еще одна доступная для этой категории опция – покупать землю через свой банк. Так, в СМИ появилась информация, что Андрей Веревский, бенефициар  агрохолдинга «Кернел» – одного из крупнейших в стране, проявляет интерес к покупке украинской «дочки» Сбербанка.  Хотя не обязательно, что этот интерес возник в контексте рынка земли.

Тем не менее банк, активно кредитуя аграриев под залог земли, может затем становиться владельцем паев в случае дефолта по кредиту – случайному или изначально запланированному. А через два года – когда как раз откроется рынок земли для юрлиц – перепродать залоговые земли бенефициару на аукционе.

Для банков рынок земли тоже открывает новые возможности в части увеличения кредитного портфеля, новых продуктовых сегментов и программ поддержки фермеров.

По словам Юлии Фроловой, председателя правления Банка «Альянс», финучреждениям интересно кредитование рынка земли. Тем более что они не попадают под ограничение по 10 000 га в одни руки (после 2024 года).

«Также, поскольку банки будут кредитовать под залог, что является менее рискованным для финучреждений, НБУ не будет выдвигать дополнительные требования как к оценке качества заемщиков, так и к залогу. Фермеры получат больше шансов воспользоваться кредитом», – говорит она, напоминая, что если банк изымет залоговую землю в свою собственность за неуплату кредита клиентом, то в течение двух лет  должен ее продать на электронных торгах. Иначе землю изымут по спецпроцедуре.

Среди сдерживающих факторов – проблемы с определением рыночной стоимости земли на первых этапах формирования рынка, а также отсутствие до 2024 года механизма аукциона по продаже земельных участков. Кроме того, непросто будет оценить финансовое состояние заемщика и источник погашения кредита.

Банки не скрывают, что на начальном этапе займут выжидательную позицию – посмотрят, как в реальности будет работать законодательство и формироваться цена на землю. Поэтому не стоит ожидать большого количества кредитных сделок в первый год работы рынка.

Активности в кредитовании рынка земли украинскими банками стоит ждать через два-три года.