Довгострокове інвестування: чим приваблює житлова нерухомість
«За» і «проти» купівлі квартири для вкладення грошей «на виріст»
Купівельна спроможність американського долара за останні 10 років знизилася на 19%, євро – близько 10%. Про це свідчать дані Федерального бюро статистики праці США, а також Євростату. Це означає, що саме настільки знецінилися заощадження українців, які дотримуються найконсервативнішої стратегії – зберігання готівки «під подушкою».
Національна валюта, за даними Укрстату, протягом 10 років втратила майже дві третини купівельної спроможності. Особливо важким був 2015 рік, коли інфляція перевищила 43%. А по відношенню до долара гривня за 10 років подешевшала в 3,5 рази.
Які інструменти існують для збереження та примноження накопичень, розбирався Mind.
Куди можна вкласти гроші?
Для інвестування в Україні не найбільший вибір програм. Це депозити, ОВДП і криптовалюта – як варіант для найсміливіших. Розглянемо плюси та мінуси кожного інструменту.
Банківські депозити. Найголовніші переваги – внесок може бути геть невеликим, а термін розміщення – від 1-2 місяців; крім того, внесок може бути з поповненням. Але далеко не завжди банківський відсоток покриває інфляцію. У 2015 році, коли гривня втратила 43% купівельної спроможності, середня річна ставка була лише трохи більшою від 21%. Сьогодні ж, при річній інфляції в 5%, банки пропонують розміщувати строкові депозити в гривні під 7-10% річних, а у валюті – під 0,01-1,2%.
Не можна списувати з рахунків і можливість банкрутства банку. За останнє десятиліття кількість діючих банків в Україні скоротилася зі 176 до 72. При банкрутстві в кращому випадку вдасться повернути внесок не більше 200 000 гривень, і то – не відразу.
ОВДП (облігації внутрішньої позики). Набагато цікавіше виглядає купівля ОВДП. По-перше, відсотковий дохід за держоблігаціями – вищий. По-друге, шанс дефолту за суверенним боргом нижчий, ніж вірогідність падіння будь-якого комерційного банку. Та й у разі дефолту в будь-якому випадку можна розраховувати на реструктуризацію зобов'язань, а не на остаточну відмову погасити папери. Але інвестиції в держбонди мають свої особливості.
По-перше, фізособа не може купити облігацію безпосередньо. Оперувати на ринку можна через фінансову компанію або банк. І кожна транзакція вимагає оплати. Зараз на ринку є пропозиції аж до 1 гривні за операцію, але ще зовсім недавно ціни були на кілька порядків вищі. Як наслідок, вигідно було оперувати великими пакетами цінних паперів.
Криптовалюти. У 2021 році біткоїн знову продемонстрував приголомшливе зростання, 15 квітня злетівши вище $62 000 за 1 BTC. Це вражає, якщо врахувати, що 15 квітня 2020 року курс біткоїна був нижчим за $7000. Втім, навіть цих даних вже достатньо, щоб побачити: біткоїн – інструмент вкрай ризиковий. Добові коливання курсу в 5% для нього норма, а після грудня 2017 року, коли він досяг попереднього піку в $19 500, котирування падали нижче $3000.
Якщо ж говорити про інші криптовалюти, то можна порівняти за капіталізацією першу десятку криптоактивів у 2017 та 2021 роках – стійкі позиції посідає лише №1 і №2 – біткоїн та ефір. А деякі колишні фаворити вилетіли навіть з першої тридцятки.
Отже криптовалюти можна назвати цікавим інструментом для спекуляцій, азартних ігор або венчурним вкладенням. Але як ощадний інструмент його розглядати наразі важко.
А нерухомість?
Найпопулярніший інвестиційний інструмент в Україні – нерухомість. У зв'язку з відсутністю реально працюючого фондового ринку саме квартири стали інвестактивом №1 для середнього класу. Відразу залишимо поза дужками комерційну нерухомість – її прибутковість залежить від більшої кількості чинників, ніж у житла. До того ж, вона вимагає професійного управління та ґрунтовнішої підготовленості інвестора.
Ринок нерухомості має свої нюанси. Він теж схильний до коливань, і в кризові роки квартири дешевшають. Однак, якщо розглянути цінову динаміку в довгостроковому періоді, то, попри коливання, ми побачимо, що ціни на первинному ринку житлової нерухомості тяжіють до рівня 2006 року.
Крім того, що квартира може бути інструментом заощадження коштів, вона ж здатна слугувати і житлом, приносячи пряму споживчу користь власнику, і активом – її можна здавати в оренду.
«Розглядати як вкладення має сенс у першу чергу житлові комплекси, що будуються (з великими внутрішніми територіями), – зазначає директор з маркетингу та продажу будівельної компанії «Міськжитлобуд» Ангеліна Деревльова. – Старий житловий фонд – будинки 1930-80-х років – жодним чином не відповідають нинішнім споживчим стандартам. Райони, де вони розташовуються – гарні, але самі будівлі – старі, інженерія – зношена і далека від сучасних вимог. Наприклад, старі норми з електронавантаження 6 кВт на трикімнатну квартиру, та ще й перекладені на алюмінієві дроти – це сьогодні нонсенс».
При точковій забудові протягом періоду продажів не встигає сформуватися свідомий ринковий запит, а після введення такого житла в експлуатацію в продажу залишаться одна-дві квартири, та й то на вторинному ринку. «В одному будинку неможливо зробити цікаві «включення» в інфраструктуру, які в подальшому тримали б ціни та викликали б інтерес у покупців і орендарів. Як нерухомість він лише старітиме, у нього не з'являться нові грані», – пояснює Ангеліна Деревльова.
Точкова забудова цікава для інвесторів у короткостроковій перспективі. Тобто, щоб увійти на етапі котловану і вийти перед введенням в експлуатацію. А в довгостроковій – ні. «Нові будинки в нових кварталах позбавлені всіх недоліків старого житла та точкової забудови. І тривалий час зберігають свою ціну», – підкреслює Деревльова.
При високому порозі входу, потенційний прибуток від здачі в оренду сучасного житла – вищий. Знімання однокімнатної квартири в будинку радянської забудови у «спальному» масиві Києва станом на весну 2021 року коштуватиме в середньому 6-10 тис. грн. У нових будинках економ-класу ціна стартує від 11-12 тис. грн. Квартири бізнес-класу здаються зараз по $800-1000 (22-28 тис. грн) на місяць, а «бізнес +» – від $1000 (28 000 грн) і вище.
Крім цього, купівля на первинному ринку сама по собі може принести прибуток 20-40% за 9-18 місяців. Саме така різниця зараз у вартості квартири при покупці «на стадії котловану» і після введення будівлі в експлуатацію.
Родина Ірини Тахінової кілька років живе в ЖК RiverStone. Це житловий комплекс закритого типу, побудований за принципом «місто в місті». «Квартиру ми купили перед народженням третьої дитини. Довго вибирали, дивилися. Для нас важливі були кілька чинників: надійність забудовника, красиві панорами, розвинена інфраструктура і територія, що охороняється», – розповідає Ірина Тахінова.
Ірина Тахінова
Вона задоволена нинішнім місцем проживання. «Це саме сімейний комплекс. Неподалік є торговий центр із кінотеатром, а на території розташовані ресторани, школа, дитячий садок, великий парк для прогулянок, красива набережна. Багато дрібниць продумані. Та й самі подивіться», – каже вона і показує на молоду жінку, що їде на роликах і штовхає перед собою візочок з дитиною.
Нещодавно родина Ірини Тахінової купила ще одну квартиру – вже для старшої доньки. Вона поки що ходить в старші класи школи, і залишати рідну домівку не збирається. «У ЖК RiverStone дев'ятий будинок – останній. І квартир практично не залишилося. А ми так і не змогли знайти гідну альтернативу. Та й ціни почали стрімко зростати. Тому вирішили купувати зараз», – пояснює Тахінова.
У чому складність інвестування в нерухомість?
При інвестуванні в первинний ринок нерухомості особливої уваги потребують юридичні нюанси оформлення угоди.
«Основні способи: ФФБ, облігації, продаж у вигляді укладання попередньої угоди з ІСІ, з фізичними або юридичними особами для оформлення права власності шляхом укладання в майбутньому договору купівлі-продажу квартири; договору купівлі-продажу майнових прав, форвардні контракти (деривативи), – пояснює юрист компанії Сonstructive Lawyers Олександр Босенко. За його словами, в «меню» є ще схема з організацією кооперативу, але вона вже відходить у минуле.
Кожна з цих схем має свої плюси та мінуси.
Фонд фінансування будівництва – форма, найбільш відпрацьована з точки зору законодавства. Вона передбачає, що фонд контролює забудовника і має механізми щодо його заміни, якщо той виявиться неспроможним. Однак ця схема найвитратніша для девелопера, що в результаті впливає на кінцеву ціну. При цьому не варто думати, що якщо забудовник пропонує ФФБ, то покупець на 100% захищений. За цією схемою працював і «Укрбуд», і банк «Аркада».
Якщо несумлінний забудовник контролює фонд, то покупець житла позбавляється захисту. А якщо фонд контролює недобросовісний банк, то не захищений забудовник і, як наслідок, покупець.
Схема з використанням форвардів вигідна девелоперу, оскільки дозволяє оптимізувати ПДВ, зазначає Босенко. В даному випадку інвестор послідовно укладає два договори: купівлі-продажу деривативу – з фондом і договір купівлі-продажу майнових прав – із замовником будівництва. Неприємний момент полягає в тому, що в разі розірвання договору купівлі-продажу майнових прав, сплачені кошти за договором купівлі-продажу деривативу повернути неможливо. Адже після підписання актів і передачі інвестору форварда договір є виконаним. Однак, як зазначає його колега, юрист Володимир Копоть, сумлінні забудовники додають до загального пакету угод норму про повернення грошей за договором деривативу.
«Фонд і замовник будівництва – не пов'язані особи, тому повернення коштів замовником у будь-якому вигляді (штраф, неустойка, тощо) виглядає вкрай сумнівним. Однак безвихідних ситуацій немає. Ми організовуємо продаж деривативу інвестора на біржі. Таким чином інвестор повертає свої кошти», – говорить Ангеліна Деревльова.
На думку юристів, при інвестуванні в «первинку» варто дивитися не стільки на конкретну схему, скільки на деталі договору. У схемі продажу майже завжди, крім забудовника й інвестора, задіяні треті сторони. І слід розуміти, хто яку відповідальність нестиме, якщо все піде не за планом.
Потрібно максимально конкретизувати, про яку квартиру (майбутню) йдеться в угоді. І про який будинок. «Оскільки самого будинку ще немає, слід максимально точно прописати, де майбутній об'єкт нерухомості знаходитиметься і які матиме характеристики. На якому поверсі квартира, як вона розташована в просторі, яка у неї площа і т. д. Також потрібно не забувати, що квартира – в будинку, і параметри будинку теж важливі. Дуже добре, коли деталізовані технічні характеристики будівлі – фасади, комунікації, ліфти, поверховість і багато іншого», – зазначає Босенко.
Для покупця форварда дуже важливо ознайомитися з його характеристиками. «Саме там міститься інформація про квартиру, яку купують. Надалі, укладаючи договір купівлі-продажу майнових прав з емітентом форварда, необхідно переконатися, що характеристики квартири відповідають характеристикам форварда, а в додатку міститься планування», – підсумовує Ангеліна Деревльова.
У рамках проєкту ЖК RiverStone, розташованого на березі Дніпра, зводиться дев'ять житлових будинків: вісім вже введені в експлуатацію, здача дев'ятого запланована на кінець цього року. При цьому сьомий будинок ввели в експлуатацію на три місяці раніше терміну, в квітні 2019 року.
На закритій території ЖК RiverStone ведеться відеоспостереження, є охорона. Для дітей різного віку передбачено кілька дитячих майданчиків. Також на території розташовані кілька спортивних майданчиків, у тому числі майданчик crossfit і багатофункціональна арена.
Вже працює дитячий сад M'Andryk, Креативна Міжнародна Дитяча Школа (КМДШ), фітнес-центри, студії йоги, кілька ресторанів, кулінарії, продуктові магазини, стоматології, салони краси, аптеки, квіткові салони і багато іншого.