Середній обсяг інвестиційних угод на первинному ринку житлової нерухомості за час карантину збільшилася на 10%. У деяких проєктах частка квартир, придбаних для подальшого перепродажу або здачі в оренду, становить 30%, в інших – 60%.
Кількість бізнес-стратегій, які дозволяють заробити на житло, зросла, і тепер популярністю користуються практично всі види житла. Хтось купує традиційні однокімнатні квартири, а хтось – п'ятикімнатні апартаменти. Багатокімнатне житло, як раніше писав Mind, часто «ріжуть» на кілька смартів і здають в оренду, збільшуючи в такий спосіб майбутню виручку принаймні удвічі.
Mind розбирався, які тенденції формують нинішній попит, і як на нього реагують девелопери.
Для українців інвестиції у квадратні метри – досить звичний алгоритм збереження коштів. Дається взнаки відсутність альтернативних інструментів. Сплески інтересу до ринку нерухомості синхронні кризам. Однак коронавірусний ривок дещо відрізняється. «Рік у карантині істотно змінив сприйняття житла. Пандемія підштовхнула багатьох переглянути ставлення до місця проживання: габаритів, району – того, на що в докризові часи особливої уваги не звертали», – коментує експерт ринку нерухомості Олеся Скринник.
За її словами, починаючи з літа 2020-го більшість девелоперів відзначали динаміку зростання угод з одночасним підвищенням вимог до житла. Покупці звертають більше уваги на інфраструктуру, благоустрій комплексу, планування з акцентом на літні приміщення тощо.
При цьому кількість інвесторів на ринку не змінилася. «Новачків відштовхнула історія з «Аркадою». По суті, на ринку виявляють активність венчурні інвестори, які вибирають тільки перевірені проєкти/девелоперів. Як правило, це повернення, конверсія», – уточнює Олеся Скринник.
Аналогічно оцінює системний підхід інвесторів і CEO SAGA Development Андрій Вавриш. «Ринок уже досить організований. Це професійні інвестори, у них немає переваг ані щодо формату, ані щодо проєктів окремих девелоперів. Пакети диверсифіковані, на першому місці – економіка. Є ті, хто купує смарти по 28–35 квадратів, є ті, хто бере п'ятикімнатні квартири», – говорить він.
Загалом по ринку на І квартал 2020 року інвестиційні угоди становили приблизно 50%. А сьогодні їх вже близько 60%, зазначає заступник директора з комерційних питань ІБК «Обрій» Олеся Перчак.
На відміну від зростання зацікавленості квартирами більшої площі – загального тренду ринку – в інвестиційних угодах головним залишається питання ціни й окупності. «З метою перепродажу беруть і великий обсяг, для подальшої здачі в оренду – частіше одно-двокімнатні невеликої площі. Збільшується частка тих, хто готовий робити ремонт і здавати в оренду. Йдеться про відсутність альтернатив, люди готові грати в довгу, розуміючи, що це більш прогнозований результат гарантованого доходу», – зазначає Олеся Перчак.
В «Інтергал-Буд» частка інвестиційних угод у структурі продажів становить 30–35%. «Вона теж зростає. Можливо, і ми дійдемо до 40–45%», – зазначає комерційний директор компанії Анна Лаєвська. Інвестиційний попит зосереджений на квартирах вартістю до $50 000, зазвичай однокімнатних, невеликого метражу. «Часто просять з ремонтом від забудовника. У деяких проєктах популярні невеликі «двушки» – 60–65 кв. м», – додає експерт.
У девелоперській компанії ENSO частка інвестиційних угод – близько 40%. «У карантинний період були звернення від іноземних інвестиційних фондів із пропозицією викупу великих обсягів квартир. Але ми відмовляли: для нас важливе розуміння нашого жителя, можливість забезпечити йому не лише впорядковане місце проживання, а й комфортне сусідство. Тому досить обережно ставимося до оптових покупців, намагаємося в одні руки великих обсягів квартир не віддавати. Якби не така політика, кількість інвестиційних угод була б набагато більшою», – розповідає СЕО девелоперської компанії ENSO Раміль Мехтієв.
Всі опитані експерти зазначили зростання «довгих» інвесторів, які купують квадратні метри з розрахунком на подальшу здачу в оренду. У структурі інвестиційних угод, залежно від проєкту, їхня частка становить 30–60%. Решта квартир купується для подальшого перепродажу або з метою збереження інвестицій.
Якщо тренд купівлі квартир під оренду продовжить розвиток, то в майбутньому це може стати проблемою для ринку.
Формат дохідного житла й апарт-готелів, який у2020–2021 роках активно розвивається, поки демонструє неготовність інвесторів довіряти керуючим компаніям всі функції. «Тільки 15% інвесторів у «S1 ВДНГ» скористалися послугою компанії для пошуку орендарів, інші вважали за краще шукати самі або через рієлторів», – ділиться комерційний директор Standard One Олександр Смирнов.
«Обрій» розглядав можливість введення подібної послуги, але відмовився через низький попит. «Ми планували реалізувати подібну практику на UNO City House, оскільки бачили мету придбання. Але поки не розвинули таку функцію, адже на цьому етапі інвестори здачу в оренду вважають дуже легким завданням. Мовляв, що такого – знайти рієлтора, самому замінити лампочку або вирішити питання ремонту пральної машини? Люди не готові поки платити за подібні послуги керуючої компанії. Але рано чи пізно це питання постане», – впевнена Олеся Перчак.
Збільшення частки інвестиційних угод призведе до зростання цін на ринку житлової нерухомості, як «первинки», так і «вторинки». Наприклад, 2007 року частка інвестиційних угод доходила до 70%, а річний ріст цін був 70–100%. Однак тоді велика частина квартир купувалася з метою подальшого перепродажу.
Крім щораз більшого інтересу інвесторів до житла, ціни вгору підштовхують і інші чинники.
«Все девелопери відчули на собі зростання вартості основних будівельних матеріалів, зокрема, метал подорожчав на 30–40%, ростуть у ціні інші матеріали. Цього року я очікую, що ціни на основні будматеріали та собівартість будівництва можуть збільшитися на 15–20%», – говорить генеральний директор промислово-будівельної групи (ПСГ) «Ковальська» Сергій Пилипенко.
Так само позначається дефіцит земельних ділянок. «Старий генплан втратив актуальність, новий ще не ухвалений, тому в найближчі рік-два буде нелегко знайти ділянку з правильним цільовим призначенням для житлового будівництва. А це створить певний дефіцит майданчиків для майбутньої забудови, що також вплине на зростання цін», – вважає експерт. За його оцінками, вартість землі збільшиться з 10–12% до 15–20% вартості об'єкта.
Комплекс усіх цих факторів, вважає Сергій Пилипенко, призведе до підвищення цін на новобудови до кінця року ще на 15–20% – до $1300/кв. м.