Апартаменти: трюк забудовників чи новий рівень сервісу
Навіщо девелопери запроваджують цей формат і що з ним не так
Минулого року на тлі падіння попиту на квартири забудовники актуалізували формат «апартаментів». Це не житло й не готель, а щось середнє. Кожен девелопер має власне бачення: хтось виділяє під апартаменти кілька квартир у житловому будинку, а хтось зводить мебльовані багатоповерхівки з готельним сервісом.
Mind розбирався, що таке апартаменти, навіщо вони потрібні забудовникам і в чому нюанси їхнього придбання.
Чому апартаменти набирають популярності в девелоперів?
Саме поняття «апартаменти» прийшло з готельної нерухомості, де означає певну категорію номерів – із зоною приготування їжі. Фактично апартаменти – це синонім приміщення, призначеного для тимчасового проживання, але яке не належить до житлового фонду. Девелопери почасти використовують це поняття в разі, коли з різних причин неможливо віднести споруджений будинок до житлової нерухомості.
«Зазвичай забудовники звертаються до нас за допомогою, коли будували житло, а потім вирішили, що проєкт з якихось причин успішним не буде або його реалізація проблематична. І просять допомогти переробити його під апартаменти», – розповідає керівник великої готельної мережі, який побажав залишитися неназваним. За його словами, кількість запитів з усієї України торік зросла в рази.
Формат «апартаменти» дозволяє обійти «вузькі місця» в законодавстві та нормативах: за призначенням землі, за плямою забудови, за інсоляцією, за кількістю квартир на поверсі тощо – пояснює керівник департаменту стратегічного консалтингу UTG Костянтин Олійник.
«Апартаменти – не новий вид нерухомості. Але, дійсно, останнім часом він став дуже популярним. Головна відмінність апартаментів від квартири – невеликий метраж і дещо інший юридичний статус. У такому приміщенні не можна прописатися, але можна зареєструвати там компанію. Це нежитловий фонд, попит на який останнім часом збільшився багатократно. Комунальні платежі тут вищі, ніж для квартири, але ніхто ж не забороняє встановити на все лічильники», – пояснює Тетяна Маркова, директор Департаменту продажів і маркетингу ХК «Київміськбуд». І додає: апартаменти мають незаперечну перевагу – їх можна абсолютно легально здавати в оренду (під офіс і не тільки).
Хто із забудовників зводить апартаменти?
Сьогодні апартаменти маленьких площ від «Київміськбуд» є в ЖК MIRAX, апарт-комплексі Costa Fontana в Одесі, в апарт-комплексі в Пуща-Водиці (Оболонський район Києва). Ще в столиці будують цілий апарт-готель у багатофункціональному комплексі на вул. Курнатовського, і буквально днями виведено в продаж апарт-комплекс у провулку Електриків.
У ЖК MIRAX поряд із квартирами від 36 до 176 кв. м пропонуються апартаменти площею від 19 кв. м до 42 кв. м, загалом їх налічується 274 «одиниці». Основна причина, з якої частина приміщень класифікується як апартаменти, – слабка освітленість і мала площа.
У комплексі на Курнатовського апарт-готель займе окрему секцію. Він складатиметься з 268 двокімнатних апартаментів і 66 студій, площею від 33 до 82 кв. м. Причина переведення приміщень до розряду апартаментів – переважно за рівнем освітленості.
У Пущі-Водиці – дещо інша ситуація. Земля, на якій побудовано апарт-комплекс, має статус рекреаційної території, а тому «класичні» багатоповерхівки там зводити просто заборонено. У підсумку – у п'ятиповерховому будинку на сім секцій пропонуються 167 апартаментів.
Апарт-комплекс готельного типу Costa Fontana на 257 апартаментів в Одесі теж будується на землі, що належить до рекреаційного фонду.
У провулку Електриків у Києві почалося будівництво 10-поверхового апарт-комплексу на 73 апартаменти, площею від 35 до 102 кв. м. Новий об'єкт розташовуватиметься на березі Дніпра, в зоні відпочинку.
Хто і як з ними потім управляється?
«Київміськбуд» не займається здачею в оренду й управлінням нерухомостю, яку будує та продає. «При продажу ми акцентуємо увагу покупців, що апартаменти класифікуються як нежитловий фонд, що в таких приміщеннях не можна зареєструватися й комунальні платежі вищі, ніж у квартирі», – каже Тетяна Маркова.
У чому ж тоді переваги? Через (здебільшого) невеликі метражі вартість апартаментів нижча, ніж у квартир, тому окупаються такі приміщення значно швидше. «Дуже часто покупці придбавають кілька апартаментів, а то й цілий поверх або під'їзд з метою зробити там мініготель. Можна також здавати такі приміщення подобово або облаштувати в них дуже популярний сьогодні коворкінг, офісний центр для розміщення співробітників. Наприклад, фахівців IT-сфери, які зможуть жити там, де працюють, не витрачаючи часу на поїздки до роботи», – пояснює Маркова.
«Інтергал-Буд» переводить в апартаменти колишній готель «Ленінградський» на бульварі Тараса Шевченка в Києві. У споруджуваних проєктах апартаменти заплановані в столичному Intergal City і одеському La Mer.
Також цьогоріч планується розпочати будівництво апартаментів на вул. Спаській у Києві. Як пояснила комерційний директор «Інтергал-Буда» Анна Лаєвська, причина, чому цей проєкт буде реалізуватися як апартаменти, а не як житловий комплекс, – призначення землі. Раніше тут планувалося будувати готель.
Апартаменти також можуть з'явитися ще в декількох проєктах, серед яких – реконструкція одного з корпусів заводу «Арсенал». «У створюваних апартаментах ми плануємо забезпечувати готельний сервіс, адже такий запит уже сформувався на ринку. В майбутньому це робитиме одна з наших структур», – додає Лаєвська.
ПБГ «Ковальська» передбачає формат апартаментів у ЖК 31Z. Також розглядається варіант, що апартаменти будуть розміщені в одному з будинків бізнес-парку Nuvo Business Park.
Серед проєктів Saga Development як апартаменти зводяться ЖК BOSTON Creative House (будівництво та обслуговування будівель торгівлі), РК SAGA City Space (для будівництва та обслуговування будівель кредитно-фінансових установ для реконструкції незавершеного будівництва кінотеатру «Ілюзіон» під діловий банківський центр із надбудовою та подальшою його експлуатацією).
Як апартаменти буде реалізовано також Franklin Concept House – спільний проєкт компаній Perfect Group і Kyivproekt Development.
Як бачимо, найпоширеніша причина появи апартаментів – земельна ділянка не передбачає житлового будівництва. А зміна її призначення з «рекреаційного» або «громадського» вимагає тривалої процедури проходження всіх паперів через місцеві ради.
Нагадаємо, що, згідно з рейтингом надійності забудовників Mind, багато порушень у девелоперів пов'язано саме із цільовим призначенням земельних ділянок.
Які ще «підводні камені» апартаментів?
Окрім неможливості реєстрації місця проживання (прописки) і вищих комунальних платежів, апартаменти не передбачають можливості організувати своє ОСББ. Тому мешканцям неминуче доведеться мати справу з нав'язаною забудовником керуючою компанією, які б позамежні тарифи вона не встановлювала. «Якщо покупець від початку не збирався тут жити, а розглядав саме як дохідну нерухомість – апартаменти теж мають ваду. Перепродаж такого активу – 5% вартості», – говорить Костянтин Олійник.
Але загалом формат апартаментів як житла поки далекий від свого готельного «предка». Поодинокі проєкти пропонують повний формат послуг, забезпечуючи заповнюваність і гарантований рівень доходів інвестору. Експерти сподіваються, що з активізацією ринку й підвищенням доходів населення в Україні формат повноцінних апартаментів також виявиться затребуваним.
Якщо ви дочитали цей матеріал до кінця, ми сподіваємось, що це значить, що він був корисним для вас.
Ми працюємо над тим, аби наша журналістська та аналітична робота була якісною, і прагнемо виконувати її максимально компетентно. Це вимагає і фінансової незалежності.
Станьте підписником Mind всього за 196 грн на місяць та підтримайте розвиток незалежної ділової журналістики!
Ви можете скасувати підписку у будь-який момент у власному кабінеті LIQPAY, або написавши нам на адресу: [email protected].
