Захворіло у світі
155,918,548
Померло у світі
3,258,269
Вилікувалось у світі
133,382,771
Захворіло в Україні
2,097,024
Померло в Україні
45,451
Вилікувалось в Україні
1,711,709
Апартаменти: трюк забудовників чи новий рівень сервісу

Апартаменти: трюк забудовників чи новий рівень сервісу

Навіщо девелопери запроваджують цей формат і що з ним не так

Этот материал также доступен на русском
Апартаменти: трюк забудовників чи новий рівень сервісу
Фото: pixabay

Минулого року на тлі падіння попиту на квартири забудовники актуалізували формат «апартаментів». Це не житло й не готель, а щось середнє. Кожен девелопер має власне бачення: хтось виділяє під апартаменти кілька квартир у житловому будинку, а хтось зводить мебльовані багатоповерхівки з готельним сервісом.

Mind розбирався, що таке апартаменти, навіщо вони потрібні забудовникам і в чому нюанси їхнього придбання.

Чому апартаменти набирають популярності в девелоперів?

Саме поняття «апартаменти» прийшло з готельної нерухомості, де означає певну категорію номерів – із зоною приготування їжі. Фактично апартаменти – це синонім приміщення, призначеного для тимчасового проживання, але яке не належить до житлового фонду. Девелопери почасти використовують це поняття в разі, коли з різних причин неможливо віднести споруджений будинок до житлової нерухомості.

«Зазвичай забудовники звертаються до нас за допомогою, коли будували житло, а потім вирішили, що проєкт з якихось причин успішним не буде або його реалізація проблематична. І просять допомогти переробити його під апартаменти», – розповідає керівник великої готельної мережі, який побажав залишитися неназваним. За його словами, кількість запитів з усієї України торік зросла в рази.

Формат «апартаменти» дозволяє обійти «вузькі місця» в законодавстві та нормативах: за призначенням землі, за плямою забудови, за інсоляцією, за кількістю квартир на поверсі тощо – пояснює керівник департаменту стратегічного консалтингу UTG Костянтин Олійник.

«Апартаменти – не новий вид нерухомості. Але, дійсно, останнім часом він став дуже популярним. Головна відмінність апартаментів від квартири – невеликий метраж і дещо інший юридичний статус. У такому приміщенні не можна прописатися, але можна зареєструвати там компанію. Це нежитловий фонд, попит на який останнім часом збільшився багатократно. Комунальні платежі тут вищі, ніж для квартири, але ніхто ж не забороняє встановити на все лічильники», – пояснює Тетяна Маркова, директор Департаменту продажів і маркетингу ХК «Київміськбуд». І додає: апартаменти мають незаперечну перевагу – їх можна абсолютно легально здавати в оренду (під офіс і не тільки).

Хто із забудовників зводить апартаменти?

Сьогодні апартаменти маленьких площ від «Київміськбуд» є в ЖК MIRAX, апарт-комплексі Costa Fontana в Одесі, в апарт-комплексі в Пуща-Водиці (Оболонський район Києва). Ще в столиці будують цілий апарт-готель у багатофункціональному комплексі на вул. Курнатовського, і буквально днями виведено в продаж апарт-комплекс у провулку Електриків.

У ЖК MIRAX поряд із квартирами від 36 до 176 кв. м пропонуються апартаменти площею від 19 кв. м до 42 кв. м, загалом їх налічується 274 «одиниці». Основна причина, з якої частина приміщень класифікується як апартаменти, – слабка освітленість і мала площа.

У комплексі на Курнатовського апарт-готель займе окрему секцію. Він складатиметься з 268 двокімнатних апартаментів і 66 студій, площею від 33 до 82 кв. м. Причина переведення приміщень до розряду апартаментів – переважно за рівнем освітленості.

У Пущі-Водиці – дещо інша ситуація. Земля, на якій побудовано апарт-комплекс, має статус рекреаційної території, а тому «класичні» багатоповерхівки там зводити просто заборонено. У підсумку – у п'ятиповерховому будинку на сім секцій пропонуються 167 апартаментів.

Апарт-комплекс готельного типу Costa Fontana на 257 апартаментів в Одесі теж будується на землі, що належить до рекреаційного фонду.

У провулку Електриків у Києві почалося будівництво 10-поверхового апарт-комплексу на 73 апартаменти, площею від 35 до 102 кв. м. Новий об'єкт розташовуватиметься на березі Дніпра, в зоні відпочинку.

Хто і як з ними потім управляється?

«Київміськбуд» не займається здачею в оренду й управлінням нерухомостю, яку будує та продає. «При продажу ми акцентуємо увагу покупців, що апартаменти класифікуються як нежитловий фонд, що в таких приміщеннях не можна зареєструватися й комунальні платежі вищі, ніж у квартирі», – каже Тетяна Маркова.

У чому ж тоді переваги? Через (здебільшого) невеликі метражі вартість апартаментів нижча, ніж у квартир, тому окупаються такі приміщення значно швидше. «Дуже часто покупці придбавають кілька апартаментів, а то й цілий поверх або під'їзд з метою зробити там мініготель. Можна також здавати такі приміщення подобово або облаштувати в них дуже популярний сьогодні коворкінг, офісний центр для розміщення співробітників. Наприклад, фахівців IT-сфери, які зможуть жити там, де працюють, не витрачаючи часу на поїздки до роботи», – пояснює Маркова.

«Інтергал-Буд» переводить в апартаменти колишній готель «Ленінградський» на бульварі Тараса Шевченка в Києві. У споруджуваних проєктах апартаменти заплановані в столичному Intergal City і одеському La Mer.

Також цьогоріч планується розпочати будівництво апартаментів на вул. Спаській у Києві. Як пояснила комерційний директор «Інтергал-Буда» Анна Лаєвська, причина, чому цей проєкт буде реалізуватися як апартаменти, а не як житловий комплекс, – призначення землі. Раніше тут планувалося будувати готель.

Апартаменти також можуть з'явитися ще в декількох проєктах, серед яких – реконструкція одного з корпусів заводу «Арсенал». «У створюваних апартаментах ми плануємо забезпечувати готельний сервіс, адже такий запит уже сформувався на ринку. В майбутньому це робитиме одна з наших структур», – додає Лаєвська.

ПБГ «Ковальська» передбачає формат апартаментів у ЖК 31Z. Також розглядається варіант, що апартаменти будуть розміщені в одному з будинків бізнес-парку Nuvo Business Park.

Серед проєктів Saga Development як апартаменти зводяться ЖК BOSTON Creative House (будівництво та обслуговування будівель торгівлі), РК SAGA City Space (для будівництва та обслуговування будівель кредитно-фінансових установ для реконструкції незавершеного будівництва кінотеатру «Ілюзіон» під діловий банківський центр із надбудовою та подальшою його експлуатацією).

Як апартаменти буде реалізовано також Franklin Concept House – спільний проєкт компаній Perfect Group і Kyivproekt Development.

Як бачимо, найпоширеніша причина появи апартаментів – земельна ділянка не передбачає житлового будівництва. А зміна її призначення з «рекреаційного» або «громадського» вимагає тривалої процедури проходження всіх паперів через місцеві ради.

Нагадаємо, що, згідно з рейтингом надійності забудовників Mind, багато порушень у девелоперів пов'язано саме із цільовим призначенням земельних ділянок.

Які ще «підводні камені» апартаментів?

Окрім неможливості реєстрації місця проживання (прописки) і вищих комунальних платежів, апартаменти не передбачають можливості організувати своє ОСББ. Тому мешканцям неминуче доведеться мати справу з нав'язаною забудовником керуючою компанією, які б позамежні тарифи вона не встановлювала. «Якщо покупець від початку не збирався тут жити, а розглядав саме як дохідну нерухомість – апартаменти теж мають ваду. Перепродаж такого активу – 5% вартості», – говорить Костянтин Олійник.

Але загалом формат апартаментів як житла поки далекий від свого готельного «предка». Поодинокі проєкти пропонують повний формат послуг, забезпечуючи заповнюваність і гарантований рівень доходів інвестору. Експерти сподіваються, що з активізацією ринку й підвищенням доходів населення в Україні формат повноцінних апартаментів також виявиться затребуваним.

Стежте за актуальними новинами бізнесу та економіки у наших Telegram-каналах Mind.Live та Mind.UA, а також Viber-чаті