Захворіло у світі
161,138,318
Померло у світі
3,347,018
Вилікувалось у світі
138,963,721
Захворіло в Україні
2,135,886
Померло в Україні
47,333
Вилікувалось в Україні
1,816,643
Важка спадщина «Аркади»: коли Stolitsa Group зможе почати добудову об'єктів

Важка спадщина «Аркади»: коли Stolitsa Group зможе почати добудову об'єктів

І що заважає зробити це просто зараз

Этот материал также доступен на русском
Важка спадщина «Аркади»: коли Stolitsa Group зможе почати добудову об'єктів
Мітинг інвесторів банку «Аркада», в Києві, 16 квітня 2021 року
Фото: УНІАН

Stolitsa Group приступила до економічного та фінансового аудиту недобудов банку «Аркада». Йдеться про ЖК «Патріотика», «Патріотики на озерах» та «Еврика». Введення цих об'єктів в експлуатацію очікує 13 000 постраждалих інвесторів. На початку квітня представники київської міської влади, МВС, НБУ та інші учасники процесу підписали меморандум «щодо вирішення соціального питання добудови та передачі квартир інвесторам...». Коментуючи цю подію, всі сторони посилалися на пункти документа, якого у відкритому доступі не було.

Mind публікує повний текст меморандуму й аналізує, через який час Stolitsa Group зможе вийти на будмайданчики та що їй може завадити.

Що сталося з «Аркадою»?

Проблеми у банку «Аркада» почалися зі старту проєкту ЖК «Патріотика на озерах». Забудові території площею понад 170 га, на який розташовані озера, чинили спротив громадське об'єднання «Екопарк Осокорки», а також представники «Національного корпусу» і «Національних дружин». З 2015 року на будмайданчику відбувалися регулярні протести.

Активісти наполягали на незаконності будівництва, пропонуючи створити на цьому місці екопарк. Потім Державна архітектурно-будівельна інспекція (ДАБІ) анулювала банку «Аркада» дозвіл на будівельні роботи, Київрада розірвала договори оренди на землю з компанією «Контактбудсервіс», яка виступала замовником будівництва. Як писав раніше Mind, за цією ситуацією деякі експерти вбачали інтереси Вадима Столара, що претендував на частку в проєктах.

«Аркада» в судах подновила всю дозвільну документацію, але добудувати свої об'єкти так і не змогла (у портфелі будівельного підрозділу компанії також були ЖК «Патріотика» та «Еврика»).

«Будівництва велися за рахунок кредитного ресурсу банку «Аркада», а кошти від продажу квартир спрямовувалися на інші об'єкти – прокладання кабельних мереж за 300 млн грн, будівництво мостів, доріг. Так, ці кошти рано чи пізно повернулися б, але це довгострокові інвестиції, а для будівництва житла необхідні оборотні гроші тут і зараз. І коли банк «Аркада» заклав у кредит свою будівлю, що коштувала 50% від його активів, і її вилучили кредитори, Нацбанку нічого не залишалося, крім як передати банк Фонду гарантування вкладів, внаслідок чого кредитний ресурс банку теж закінчився» – так пояснював ситуацію, що склалася секретар Комітету Верховної Ради з питань організації державної влади, місцевого самоврядування, регіонального розвитку та містобудування Дмитро Ісаєнко.

Що потрібно зробити, щоб будмайданчики ожили?

Після довгих обговорень і численних мітингів, організовуваних інвесторами, влада та ринок ухвалили рішення, що добудовуватиме об'єкти Stolitsa Group. Підписантами відповідного меморандуму стали директор компанії Едуард Соколовський, МВС, Міністерство розвитку громад і територій, СБУ, Фонд гарантування вкладів фізосіб, КМДА, Владислава Молчанова (співзасновниця і керівниця Stolitsa Group, але документ підписувала як модератор розв’язання соціальної проблеми на базі Центру захисту киян. – Mind). А крім них – громадська організація, що представляє інтереси інвесторів у ЖК «Аркади», нардеп Дмитро Ісаєнко, фінансова компанії «Гарант Капітал» і домобудівельна компанія «Фундамент». Загалом вказано 12 сторін. Але одна з них – ДТЕК – меморандум не підписала, що може спричинити низку проблем.

У процесі підписання меморандуму голова КМДА Віталій Кличко заявив, що добудувати всі об'єкти необхідно протягом 3–5 років.

Згідно з меморандумом, до початку будівельних робіт необхідно зробити кілька кроків.

Провести аудити об'єктів

Едуард Соколовський вже заявив: на те, щоб добудувати ЖК «Патріотика» та «Еврика» протягом трьох років, необхідно 3,5 млрд грн. «Це чистий розрив ліквідності... Якби, умовно кажучи, йшлося про 15 років [для добудови] – гроші не знадобилися б зовсім», – сказав він в одному з інтерв'ю.

Цю суму планують залучити у вигляді кредиту під державні гарантії. І Соколовський, кажучи, що при умовних 15 роках будівництва «гроші не знадобляться», має на увазі, що не довелося б вдаватися до позики.

Скільки коштів знадобиться на добудову всіх житлових комплексів, у сторін переговорного процесу чіткого розуміння наразі немає. Для цього потрібні аудити – фінансовий, економічний і технічний. Згідно з меморандумом, провести економічний і фінансовий аудит Stolitsa Group повинна протягом місяця після отримання всіх необхідних документів. Документи вона мала отримати протягом п'яти днів від моменту підписання меморандуму.

Після цього настане черга технічного аудиту, на який відводиться три місяці.

«Фінансовий аудит дасть розуміння, куди йшли гроші, а також про фінансову модель, ліквідність і залишки на рахунках. Щоб зрозуміти обсяг необхідних інвестицій, потрібно зробити оцінку проєкту. Це, по суті, технічний аудит: скільки будинків, на якій стадії готовності тощо», – пояснює юрист Володимир Копоть.

Отже, через чотири місяці компанія зможе зрозуміти, скільки грошей потрібно для добудови об'єктів і що будувати в першу чергу. До речі, вже зараз обговорюється можливість збільшити кількість квартир у ЖК «Патріотика».

Визначити джерела фінансування

Механізм надходження коштів на добудову об'єктів поки обговорюється.

Згідно з меморандумом, джерелами фінансування визначені: дебіторська заборгованість за ФФБ, продаж нерозпроданих площ, наявні гроші на рахунках та, можливо, держбюджет і кредитування.

Якщо буде ухвалено рішення про державне кредитування на 3,5 млрд грн, то гроші повертатимуться в основному за рахунок викупу квартир державою й реалізації 10% житлових і нежитлових приміщень у ЖК «Патріотика на озерах».

«Отримання кредиту – це лише один із можливих варіантів розв’язання проблеми оперативного фінансування добудови. Є й інший, який, на мою думку, дозволить залучити кошти ще швидше. Йдеться про викуп площ [у трьох ЖК] спеціалізованими державними установами, як-от «Укрмолодьжитло», які на це мають право», – сказав Соколовський. Також, за його словами, можна викупити квартири за державні кошти для військовослужбовців та інших бюджетників. Але заради цього доведеться змінити нормативні документи: згідно з чинним законодавством, державним установам заборонено придбавати об'єкти в недобудованих будинках.

Крім того, представники Stolitsa Group вже попередили покупців квартир у ЖК «Патріотика на озерах», що за куплені квартири доведеться доплачувати. Але скільки саме – озвучено не було. Квартири в цьому комплексі були куплені за 16 000 – 18 000 грн/кв. м. Якщо ж інвестори погодяться перейти в ЖК «Еврика» або «Патріотика», тоді доплачувати не доведеться. Всього в «Патріотиці на озерах» викуплено близько 550 квартир.

Коли завершаться всі перемовини, аудити та визначаться джерела фінансування, буде складено графік виконання робіт. Його дотримання має контролювати дирекція. Щоправда, у тексті меморандуму не сказано, хто туди входитиме.

Теоретично, після завершення цього обсягу робіт компанія може приступати до початку будівництва об'єктів. Але є кілька деталей, які можуть цьому перешкодити.

Невирішені питання землевідведення та інфраструктури

Договір оренди землі під ЖК «Патріотика на озерах» вже розірвано на підставі рішення Київської міської ради. «При цьому Державний земельний кадастр усе ще містить інформацію про те, що орендарем є ТОВ «Контактбудсервіс»», – уточнює Володимир Копоть.

Реалізація проєктів вимагає підведення відповідної інфраструктури: укладання доріг, будівництва дитсадків і шкіл. Нагадаємо: КП «Благоустрій» за рішенням міста демонтувало зведений банком «Аркада» шляхопровід на перетині проспекту Петра Григоренка і вулиці Колекторної. Також місцева влада відмовляла забудовнику зараховувати зведення дитячих садків як пайовий внесок.

Згідно з меморандумом, зобов'язання щодо продовження договору оренди на землю взяло на себе місто. Також міська влада обіцяє узгодити детальний план території (ДПТ), який потрібно буде ще розробити.

Місцева влада збиралася також врегулювати питання щодо земельних податків, щоб інвестор проєктів не мав додаткового фінансового навантаження, каже Дмитро Ісаєнко. КМДА пообіцяла в найближчі роки виділити кілька мільярдів гривень на розвиток інфраструктури: необхідно продовжити дорогу й комунікації, побудувати школи та дитячі садки.

Активісти досі проти забудови озер

176 га, на яких передбачається будівництво ЖК «Патріотика на озерах», стали яблуком розбрату між забудовниками й активістами ГО «Екопарк Осокорки». Раніше активісти заявляли, що ділянка, на якій планується будівництво, – це далеко не весь екопарк, а одна з важливих його частин. Основне протистояння розгорнулося навколо ділянки площею 90 га, розташованої поблизу озера Небреж. За даними екоактивістів, щоб звести там будинки, доведеться частково засипати озеро.

І якщо раніше місто негласно підтримувало активістів, то тепер Віталій Кличко заявив, що ця територія передбачена під будівництво житла «ще за радянських часів». Але активісти дотримуються своєї точки зору й розраховують продовжити боротьбу.

За словами Владислави Молчанової, була спроба домовитися з протестувальниками. Їх запрошували на зустріч, у якій брав участь і мер Кличко, але активісти залишили перемовини.

Як раніше писав Mind, відповідно до тексту меморандуму, якщо забудовник із причин, що від нього не залежать, не зможе розпочати будівельні роботи, то він зберігає за собою право відмовитися від реалізації проєкту. 

Меморандум не підписав ДТЕК

Компанія мала побудувати підстанцію та повітряну лінію (ПЛ) 110кВт «ТЕЦ-5 – Аркада». Необхідний обсяг інвестицій – 320 млн грн. У меморандумі передбачено, що будівництво цих об'єктів ДТЕК має провести власним коштом. Але він відмовився.

«Будівництво підстанції (ПС) «Аркада» та повітряної лінії (ПЛ) 110кВт «ТЕЦ-5 – Аркада» передбачалося за рахунок замовника приєднання й не включалося до інвестпрограми ДТЕК КЕС і плану розвитку мереж на 2021–2025 роки. Компанія не має джерел фінансування цих об'єктів», – сказано в офіційному повідомленні ДТЕК. За їхніми даними, обсяг інвестицій для будівництва повітряної лінії та підстанції відповідає 63% розміру всієї інвестпрограми для поновлення мереж міста 2021 року.

У компанії заявили, що таке зобов'язання є порушенням постанови НКРЕКУ, якою затверджено план розвитку мереж, а також загрожує зниженням якості електропостачання 1,3 млн її клієнтів. Однак ДТЕК готова до конструктивного діалогу та пошуку рішень електропостачання проблемних будівництв.

Стежте за актуальними новинами бізнесу та економіки у наших Telegram-каналах Mind.Live та Mind.UA, а також Viber-чаті