Пожалуй, нет таких людей в Украине, которые не слышали бы о строительной афере «Элита-Центр». Даже через 10 лет с начала скандала большая часть из почти 2000 инвесторов этой компании остаются без квартир и денег. Но если сравнить их количество с общим числом пострадавших из-за нарушения в строительной отрасли Украины, то это капля в море. Например, по информации председателя Ассоциации инвесторов жилья, члена комиссии Киевсовета по вопросам архитектуры, градостроительства и землепользования Олега Петровца, только в Киеве насчитывается около 200 проблемных объектов жилищного строительства, ввод в эксплуатацию которых – под большим вопросом.
Учитывая недавние изменения градостроительного законодательства, требования которого стали более жесткими, в ближайшее время количество скандалов на рынке жилищного строительства будет постоянно расти. О том, что делать гражданам, вложившим деньги в признанные проблемными объекты, Mind рассказала президент Лиги экспертов Украины Светлана Бовсуновская.
Определите, можете ли вы считаться инвестором. Для этого следует внимательно прочитать договор, который вы заключили с застройщиком. Согласно ст. 4 Закона Украины «О финансово-кредитных механизмах и управлении имуществом при строительстве жилья и операциях с недвижимостью», сейчас в Украине существует только два законных и легальных механизма инвестирования в строительство жилья. Первый – через участие в фонде финансирования строительства (ФФС) или в фонде операций с недвижимостью (ФОН) с заключением соответствующего договора об участии в таком фонде и получением сертификата (ценной бумаги), который выдается управляющим такого фонда (финансовым учреждением). Второй – путем приобретения целевых облигаций (ценных бумаг) предприятий, которые имеют право на такие эмиссии, с заключением соответствующих договоров и последующим обменом облигаций на жилье.
Эти механизмы были введены государством для защиты прав инвесторов. Если средства на строительство жилья привлечены с помощью таких механизмов, то это инвестиции; процесс привлечения таких средств является инвестиционной деятельностью, а лицо, вложившее свои средства в строительство жилья, является инвестором, которому государство, согласно ст. 19 Закона «Об инвестиционной деятельности», гарантирует защиту прав и законных интересов в случае возникновения каких-либо проблем с инвестициями.
Согласно механизму участия в ФФС, инвестор вносит свои средства в фонд (некий банк), который перечисляет эти средства застройщику и контролирует его по строительству. В случае, если такое строительство остановится или произойдут другие неприятности, фонд должен вернуть инвестиции, потому что один только уставный капитал такого фонда составляет 1 млн евро. Со своей стороны государство также гарантирует защиту таких инвестиций.
Могут ли считаться инвесторами люди, которые заключили с застройщиком другие договоры? Нет. Все остальные схемы привлечения средств на строительство жилья, такие как договоры купли-продажи имущественных прав, предварительные договоры купли-продажи, участие через членство в кооперативах и т. д., с точки зрения законодательства не являются инвестициями. А лица, вложившие свои средства через такие механизмы, не являются инвесторами. Отношения по таким схемам считаются гражданско-хозяйственными. Они возникают у людей с субъектами хозяйствования – заказчиками строительства и застройщиками, которые не являются субъектами инвестиционной деятельности. Поэтому ответственность за все проблемы и риски, которые возникают или могут возникнуть при строительстве, полностью несут так называемые неинвесторы вместе с заказчиками и застройщиками, которым они доверили свои средства.
Что делать инвесторам в случае прекращения строительства или возникновения других проблем, которые препятствуют получению жилья в установленный в договоре срок? Прежде всего, инвестор должен обратиться в ФФС с письменным заявлением о расторжении договора об участии в фонде и возврате своих средств. При этом следует понимать, что ФФС имеет право возвращать средства в течение 90 дней с момента обращения. Никаких штрафных санкций со стороны ФФС законодательство не предусматривает. Также ФФС может предложить инвестору добровольно перевести инвестиции на другой, беспроблемный, объект строительства. Но окончательное решение принимает инвестор.
Может ли ФФС прекратить свое существование и что в таком случае делать инвесторам? Такое возможно, например, если государство отзывает лицензию ФФС. В таком случае инвестор, согласно требованию ст. 10 Закона «Об инвестиционной деятельности», вправе обратиться с судебным иском в государственный орган, который отозвал лицензию ФФС, чем фактически нарушил права инвестора. В суде инвестор имеет право требовать возмещения убытков и возврата средств или признания имущественных прав на квартиру, которую он проинвестировал, и ждать, пока остановленное строительство не будет возобновлено другим застройщиком или через другой ФФС.
А если новый застройщик или другой ФФС не захотят признавать права инвестора на его квартиру и попытаются продать ее другому лицу? Обидно, но такое случается. Например, некоторые замороженные объекты, которые возводились структурами Анатолия Войцеховского, новые застройщики оформляют по новому адресу, после чего по второму кругу реализуют уже проданные ранее квартиры. В таком случае инвестор должен обратиться в суд с иском к новому застройщика, ФФС и органу местной власти о возмещении причиненных убытков (своих средств), которые имели место вследствие нарушения его имущественных прав. Или через суд обязать застройщика и ФФС передать инвестору эту квартиру, наложив на нее арест в порядке обеспечения иска. Но, учитывая то, что каждый объект строительства имеет свои особенности, в каждом конкретном случае следует обращаться к специалистам, которые помогут инвестору разобраться в сложившейся ситуации и найти эффективный механизм решения проблемы.
Что делать так называемым неинвесторам, если у них возникли проблемы со строительством? Если человек перечислил свои средства непосредственно заказчику или застройщику, то в случае возникновения какой-либо проблемы со строительством «неинвестор» не сможет апеллировать к государству.
Поэтому у него остается лишь два пути.
Первый – заставить заказчика или застройщика устранить существующие нарушения и препятствия. Например, получить законные градостроительные условия и ограничения, декларации и разрешения, которые были отменены Государственной архитектурно-строительной инспекцией (ГАСИ) по результатам проверки объекта, надлежащим образом оформить документы на землю и тому подобное. Для этого необходимо письменно обратиться к застройщику со своими требованиями о принятии всех необходимых действий для приведения проектно-разрешительной документации в соответствие с требованиями закона. Также в заявлении следует указать, что, если в течение срока, определенного уполномоченным органом, застройщик или заказчик не устранит недостатки, это будет основанием для заявителя в одностороннем порядке расторгнуть заключенный договор и потребовать возврата средств на основании ненадлежащего исполнения заказчиком или застройщиком своих обязательств.
При этом «неинвесторам» следует понимать, что до введения дома в эксплуатацию они не имеют никаких прав на дом и не могут непосредственно сами решать возникшие проблемы. Поэтому, чтобы заставить заказчика или застройщика строить по закону, «неинвесторам» следует объединиться в инициативную группу, чтобы контролировать данную ситуацию и обратиться к специалистам по этому поводу.
Если же заказчик или застройщик игнорируют законные требования людей или неспособны привести документацию в соответствие с законодательством (когда нарушения существенные), «неинвестору» остается второй вариант – требовать расторжения правоотношений и возврата привлеченных средств на такое строительство в добровольном или принудительном порядке, через обращение в суд. В последнем случае для обеспечения иска следует ставить вопрос о наложении ареста на расчетные счета и имущество заказчика или застройщика. В том числе – на земельные участки, на которых осуществляется незаконное строительство (если они находятся в собственности застройщика/заказчика), и на недостроенный дом.
Не будет лишним обратиться и в правоохранительные органы с заявлением о возбуждении уголовного производства за самоуправство и мошеннические действия, в рамках которого выяснить, кто виноват в незаконном строительстве – заказчик, застройщик, проектировщик или разрешительные органы, незаконно выдавшие разрешения или зарегистрировавшие декларации. А также требовать в рамках уголовного производства наложить арест на имущество застройщика/ заказчика, в том числе и на личное имущество – квартиру, автомобиль, дачу и тому подобное.