Несколько недель назад НБУ признал банк «Аркада», неплатежеспособным. Ранее было остановлено строительство нескольких ЖК в Киеве, в которых банк выступал застройщиком. Из-за этой ситуации остались почти ни с чем более 12 000 инвесторов. К тому же на прошлой неделе суд применил к президенту АО АКБ «Аркада» Константину Паливоде меру пресечения в виде содержания под стражей сроком на 60 дней с альтернативой внесения залога в размере 21 млн грн.
О том, что ожидает инвесторов, Mind писал в материале «Второй пошел: почему остановились стройплощадки банка «Аркада». Будущее новостроек «Аркады» остается до сих пор неопределенным.
Что могут предпринять обманутые инвесторы уже сейчас и какие варианты существуют для возврата вложенных средств, рассказал Mind юрист ESQUIRES Богдан Павлюк.
Последние новости о выводе банка «Аркада» с рынка всколыхнули всю строительную отрасль, которая только начала приходить в себя после ситуации с «Укрбудом». Эта новость стала большим ударом для инвесторов фондов финансирования строительства (ФФС), управляющим которых является банк «Аркада».
Пока не ясно, почему оказалось недостаточно средств, привлеченных для строительства трех жилых комплектов «Эврика», «Патриотика» и «Патриотика на озерах». Однако 4 сентября президенту АО АКБ «Аркада» Константину Паливоде была назначена мера пресечения в виде содержания под стражей. Его подозревают в растрате 50 млн грн из ФФС (ч. 5 ст. 191 Уголовного кодекса Украины).
Остро встал вопрос: как быть доверителям ФФС?
Условно выделим две группы доверителей:
У обоих есть варианты – прекращение участия в ФФС или ожидания завершения строительства.
Эта схема может будет более актуальной для лиц, получивших кредит в «Аркаде» для инвестирования в квартиры в строительных проектах банка. Легче всего «вылезти» из проблемного строительства смогут инвесторы, которые не успели осуществить крупные инвестиционные платежи и платежи по кредиту.
Те, кто решил выйти из строительства с минимальными потерями, могут рассмотреть целесообразность следующих действий
Важно отметить, что такой механизм возможен только до начала ликвидационной процедуры банка, ведь п. 8 ч. 2 ст. 46 Закона Украины «О системе гарантирования вкладов физических лиц» запрещает зачет встречных требований в этом случае.
Такая позиция подтверждается, в частности, постановлением Кассационного хозяйственного суда в составе Верховного Суда от 13 февраля 2018 года по делу №916/4737/14.
Этот алгоритм может пригодиться доверителям, которые не заплатили значительные суммы, ведь ожидать, что «Аркада» вернет разницу средств или произойдет принудительное исполнение решения, не оправдано при отсутствии обоснованных оснований.
Для доверителей, которые инвестировали собственные средства в строительство, вариант выхода из ФФС не рекомендуется, поскольку рассчитывать на возврат средств сложно. Чтобы выйти из ФФС следует обратиться с аналогичным заявлением в «Аркаду».
В дальнейшем в иске в суд просить взыскать не разницу, а полную сумму внесенных в ФФС средств, из-за невыполнения управляющим своих обязательств по договору (п. 28, 32, 33 договора об участии в ФФС).
Учитывая положения п. 37 договора (о возвращении средств после полной реализации объекта инвестирования и запрете на привлечение новых инвесторов), такой процесс займет не один год и может сопровождаться бумажной и судебной волокитой.
Более реальным представляется вариант с ожиданием завершения строительства, ведь, как уже упоминалось, процесс реального возврата средств, даже при условии получения положительного судебного решения, маловероятен.
В зависимости от того, какой сценарий вывода неплатежеспособного банка с рынка будет реализован, можно рассчитывать на изменение и управителя ФФС, и застройщика.
Именно изменение и управляющего, и застройщика с передачей всех обязательств новым сторонам в ФФС наиболее эффективно будет способствовать возобновлению нарушенных прав доверителей фонда.
Так, ст. 23 Закона Украины «О финансово-кредитных механизмах и управлении имуществом при строительстве жилья и операциях с недвижимостью» предусматривает, что по решению суда, вступившему в законную силу, принятым по обращению доверителей ФФС или соответствующего органа, осуществляющего надзор и регулирование деятельности управляющего, в связи с нарушением управляющим законодательства о финансовых услугах ФФС может передаваться в управление другому финансовому учреждению, отвечающему требованиям этого закона, в порядке, определенном Национальной комиссией по ценным бумагам и фондовому рынку.
К новому управляющему переходят все права и обязанности относительно доверителей этого ФФС и соответствующего застройщика.
В случае ликвидации управителя ФФС средства на счете ФФС не включаются в ликвидационную массу управляющего ФФС и направляются исключительно на удовлетворение требований доверителей к управляющему ФФС согласно Правилам ФФС.
Сейчас удовлетворять требованию кредиторов ничем, а вот изменить управителя ФФС в связи с нецелевым использованием средств предыдущим – реально. Для этого следует начать с обращения от доверителей ФФС.
Со своей стороны управляющий ФФС в соответствии с требованиями ст. 10 закона имеет право обратить взыскание на предмет ипотеки в случае невыполнения застройщиком условий договора.
Предметом ипотеки для обеспечения исполнения обязательств застройщика по договору перед управляющим фонда являются имущественные права на недвижимость – объект строительства. Управляющий также вправе привлечь нового застройщика.
Положительный момент – содействии городских властей решению ситуации. По словам мэра Киева Виталия Кличко, «Киевгорстрою» поручили провести аудит с разработкой предложений по завершению строительства. Доверители ФФС, не дожидаясь завершения этого аудита, имеют право инициировать процесс замены управляющего (при содействии НБУ), как один из шагов для возобновления строительства.
Опыт «Укрбуда» показывает, что завершение строительства без доплаты инвесторами, которые уже внесли деньги за квартиры, – возможен. Однако в случае изменения управляющего ФФС, его доверителям необходимо контролировать и настаивать, чтобы на этот раз управляющий ФФС и застройщик не входили в одну структуру, а могли должным образом осуществлять контроль друг за другом, как это предусмотрено законом.
Эта статья не является юридической консультацией и не может быть расценена как призыв к совершению юридически значимых действий без проведения детального анализа документов инвестора.