Второй пошел: почему остановились стройки банка «Аркада»
И что ждет пострадавших инвесторов
1июня Окружной суд Киева отказал банку «Аркада» Константина Палыводы в отмене решения НБУ. «Аркада» по-прежнему не может ни продавать жилье в своих проектах, ни направлять деньги из депозитов на строительство.
Сейчас банк реализует три крупных жилых комплекса в Киеве: «Эврика», «Патриотика» и «Патриотика на озерах». Около года строительные работы не ведутся. В прошлую пятницу, 29 мая, покупатели квартир в этих комплексах митинговали под стенами мэрии, банка «Аркада» и Офиса президента.
Всего пострадавших инвесторов насчитывается более 12 000 человек.
Mind разбирался, почему одна из крупных компаний Киева остановила строительство, и повторят ли покупатели квартир у «Аркады» судьбу инвесторов «Укрбуд».
Откуда взялся банк «Аркада»?
Банк «Аркада» основан в 1993 году холдингом «Киевгорстрой», который на тот момент объединял около 100 компаний. Город контролировал 80% холдинга и часть (а некоторые – полностью) компаний, которые в него входили. Он же выступал основным заказчиком для холдинга.
Это были времена обесценивания национальной валюты. Город не платил «Киевгорстрою», сотрудники компании месяцами не получали заработную плату, а инфляция за несколько месяцев вымыла весь капитал новосозданного банка. НБУ его подумывал закрыть как неблагонадежный. Но, ныне покойный Владимир Поляченко, тогда – президент ХК «Киевгорстрой», убедил Виктора Ющенко, выполнявшего обязанности главы НБУ, этого не делать. У Поляченко был план, который кардинально изменил судьбу строительного рынка. Читайте также, как в Украине работают онлайн казино и почему стоит изучить их рейтинг.
Город погасил свои долги перед КГС большими земельными участками, расположенными на массивах Осокорки, Позняки и Троещина. Здесь Поляченко задумал возвести крупные микрорайоны, которые бы обеспечили работу холдингу на много лет вперед. А чтобы у компании появились деньги на реализацию этого проекта, он предложил схему, по которой сейчас работает весь первичный рынок жилой недвижимости страны – продавать квартиры на этапе строительства здания.
Правда, изначально эту практику мог применять только «Киевгорстрой». Именно банк «Аркада» должен был «собирать» деньги у населения и финансировать ими стройработы холдинга. Власти идею поддержали, и Верховная рада приняла соответствующие законодательные изменения. Однако программа заработала только после того, как о ней лично рассказал по телевидению президент Украины Леонид Кучма. Съемки проходили в помещении банка «Аркада». Спустя пару лет, в 1996-м, Кучма уже открывал первую девятиэтажку, построенную за деньги населения.
Что пошло не так?
Развод «Аркады» с «Киевгорстроем» начался во времена тогда еще мэра Киева Леонида Черновецкого. «Молодая команда» градоначальника попыталась вывести КГС из-под контроля города. Тяжелобольной Владимир Поляченко старался сохранить контроль над холдингом за счет своего преемника Петра Шилюка, который стал президентом КГС. В итоге, холдинг остался в собственности города, но команда Черновецкого успела вывести много активов, а часть ассоциированных членов ушли в самостоятельное плавание. В том числе, и банк «Аркада».
«В стране был очередной кризис, а у нас были деньги. И мы думали, куда их вложить. Рынок строительства был знаком и понятен, приносил хорошие дивиденды», – вспоминает один из бывших управленцев банка, пожелавший остаться неназванным.
Что успела построить «Аркада»?
За все время своей деятельности «Аркада» профинансировала строительство 540 многоэтажных домов на 80 000 квартир. Самостоятельно банк (через дочернюю компанию «Аркада-Строительство») реализовал шесть проектов: ЖК «Дом на Шулявке», ЖК «Гранд», ЖК «Молодежный квартал» и ЖК «Кассиопея» (все в Киеве), один ЖК в Полтаве и коттеджный городок «Новая Богдановка» на 390 коттеджей в Киевской области.
Сейчас на этапе реализации находятся три крупных проекта, расположенных в Голосеевском и Дарницком районах: «Эврика» (проектом предполагается возвести 658-707 тыс. кв.м), «Патриотика» (проектом предусмотрено 751 000 кв. м, более 440 000 кв. м уже введено в эксплуатацию) и «Патриотика на озерах» (на момент публикации материала в компании «Аркада-Строительство» Mind не предоставили сведений об общей площади застройки, предусмотренной проектом; в открытых источниках информация отсутствует).
Основным владельцем банка «Аркада», по данным НБУ, является Константин Палывода.
Именно три последних проекта и стали для него проблемными. Строительство велось с нарушениями сроков сдачи в эксплуатацию, но, поскольку эта практика характерна для рынка, инвесторы решительных действий не предпринимали. Тем более, что другие проекты активно реализовывались.
Год назад стройработы на площадках остановились полностью. «Нас все время кормили «завтраками», рассказывая, что стройки возобновятся через месяц или через три. Но ничего не происходило», – говорит инвестор Ирина, которая попросила не указывать ее фамилию. Ситуация с «Укрбуд» (как писал ранее Mind, объекты проблемного застройщика передали на достройку «Киевгорстрою») вдохновила инвесторов на решительные действия – акцию протеста. Они надеются, что объекты будут достроены.
Когда банк «Аркада» оступился?
Проблемы компании начались с проекта «Патриотика на озерах».
На участке, общей площадью 176 га, расположенного между озерами Тягле и Небреж, планировалось возвести 43 дома высотой 26-27 этажей, больницу, три школы, несколько детских садиков, два торговых центра и дополнительную инфраструктуру.
После расчистки территории и подведения коммуникаций у застройщика начались проблемы с местными активистами во главе с ООО «Экопарк Осокорки», которые требовали отменить строительство, поскольку эта территория является «зоной охраняемого ландшафта» (зеленой зоной), что обозначено в Генплане города.
Сам же Константин Палывода уверял, что его компания подавала запросы в Министерство культуры и в реестры памятников культурного наследия. И им официально сообщили, что на застраиваемой территории нет памятников. Соответственно, по его убеждению, нет и охраняемых зон. «Вообще на Левом берегу в районе Осокорков, Позняков и Харьковского нет ни одного памятника, который мог бы требовать каких-то охраняемых зон. Тем более, что все эти районы строились в процессе гидронамывов песка и имеют техногенный характер. Соответственно, уже тогда были сделаны выводы, что там нет охраняемых зон», – заявил он в одном из своих интервью.
Однако конфликт стал набирать обороты. За несколько месяцев произошло следующее:
- Государственная архитектурно-строительная инспекция (ГАСИ) аннулировала банку «Аркада» разрешение на строительные работы.
- КП «Благоустройство» демонтировало путепровод на пересечении проспекта Петра Григоренко и улицы Коллекторной.
- Киевсовет расторг договоры аренды на землю с «Контактбудсервис», которая выступала заказчиком на строительство «Патриотики на озерах».
Спор продолжился в судебной плоскости. Сейчас по решению суда разрешение на строительство возобновлено и аннулировано решение Киевсовета по разрыву договора аренды. Кроме того, суд обязал компенсировать застройщику разрушенную городскими службами эстакаду.
26 февраля Верховный суд своим постановленим отменил решения судов первой и апелляционной инстанций об отмене разрешения ГАСИ на строительство ЖМ «Патриотика на озерах». Дело снова направили в суд первой инстанции на новое рассмотрение. «Это означает, что повторное рассмотрение дела судом первой инстанции не будет препятствовать деятельности застройщика», – сообщила «Аркада» на своем сайте.
«Все разрешительные документы по всем проектам у компании есть, и они в рамках действующего законодательства», – заверили Mind в банке «Аркада».
Сейчас проект «Патриотика на озерах» пересматривается в сторону уменьшения. Но пока банк тушил пожар в одном месте, у него начались проблемы в другом.
Почему «Аркаде» запретили продавать квартиры?
В январе прошлого года НБУ свои решением остановил до 1 января 2021 года операции банка «Аркада» по привлечению средств от физлиц, в том числе и при помощи размещения депозитных сертификатов. И начиная с этого момента банк не может ни продавать квартиры в своих проектах, ни направлять деньги, положенные на депозиты, на строительство. Банк опротестовал это решение в суде, но вчера, 1 июня, Окружной суд Киева поддержал НБУ.
Согласно материалам дела, у банка «Аркада» нет эффективной системы управления рисками. «... данные баланса банка, отчета о прибылях и убытках подтверждают неспособность к генерации доходов АО АКБ «Аркада» в 2019-2020 годах, что несет угрозу своевременному выполнению банком обязательств перед вкладчиками..», – сказано в документах.
Также летом прошлого года ГБР под управлением Генпрокуратуры проверила банк в рамках досудебного расследования. Было установлено нарушение при перечислении средств из Фонда финансирования строительств (ФФС) «Эврика» на ФФС «Патриотика».
Согласно правилам ФФС, эти деньги следовало направлять на строительство жилья. Но, как отмечается в судебных материалах, застройщик их потратил на несколько иные «нужды»: на приобретение корпоративных прав ООО «Контактбудсервис» ушло 109,8 млн грн; на оплату долговых обязательств (векселей) ООО «Консультационное бюро НТТ» – 51 млн грн; и на покупку акций ПАО «ЗНВКИФ «Профит ПроджектИнвестмент» – еще 166,4 млн грн. В итоге следователи пришли к выводу, что в банке существует «противоправный механизм, направленный на присвоение средств физических и юридических лиц – участников ФФС, на общую сумму более 330 млн грн».
Может ли «Аркада» достроить свои объекты?
Сейчас основная проблема банка – отсутствие денег на достройку домов. «Насколько нам известно, все квартиры в ЖК «Патриотика» проданы. Обещали, что средства на достройку будут получены от продажи жилья в ЖК «Патриотика на озерах». Но кто сейчас там купит квартиру, и за какие средства будут достраивать дома в этих комплексах?», – риторически спрашивает инвестор Ирина.
Как ранее писал Mind, рынок в целом переживает нелегкие времена. Падение продаж ощущалось на протяжении всего прошлого года, и ситуация не улучшилась. «Во время карантина продажи жилья в новостройках упали на 30-70%», – говорит вице-президент Ассоциации профессиональных управляющих недвижимостью Анатолий Топал.
Теоретически банк «Аркада» может создать другой ФФС и привлекать деньги через него. «Но что делать с теми средствами, которые уже получены? За них тоже нужно отчитаться. Я думаю, что без кредитной линии со стороны НБУ для достройки домов и контроля за распределением средств, компания не сможет самостоятельно достроить эти объекты», – считает управляющий партнер юридической компании «Кравец и партнеры» Ростислав Кравец.
В банке «Аркада» Mind заверили, что не отказываются от своих обязательств перед вкладчиками. Но озвучивают четыре условия, на которых они могут начать работу:
- НБУ должен разблокировать возможность продажи квартир в запроектированных домах, где застройщик уже вложил деньги в строительство инженерно-транспортной инфраструктуры
- Город должен рассчитаться по существующим обязательствам, часть из которых подтверждена решением суда, и вернуть застройщику 560 млн грн (компенсация за разрушенную эстакаду).
- Киевсовет должен продолжить срок действия договоров аренды земли в ЖК «Патриотика на озерах» (истекает в этом году. – Mind), в разработку которого компания вложила сотни миллионов гривен.
- Департаменты КГГА должны прекратить политику двойных стандартов по отношению к застройщику ЖК «Патриотика», «Патриотика на озерах», «Эврика», дать возможность осуществлять строительство без преград и обеспечить своевременное принятие инженерных сетей в коммунальную собственность.
После акции протеста, организованной инвесторами жилья от банка «Аркада», состоялась встреча представителей инициативной группы, МВД и городских властей. «Они обещают найти решение этой проблемы. Как сказал протестующим глава МВД Арсен Аваков, проще дать достроить дома, чем потом решать проблему такого количества обманутых людей. Вопрос с «Аркадой» планируют рассмотреть и на заседании правительства. А вот с НБУ сложнее – это полностью независимый сейчас орган, и убедить его пойти навстречу банку будет сложно», – рассказывает инвестор Ирина.
Мэр Киева Виталий Кличко даже посвятил этому впоросу пресс-конференцию в режиме онлайн. По уверениям столичного градоначальника, мэрия неоднократно пыталась помочь решить проблему. «Только в мае состоялось три встречи с участием представителей городской власти, инвесторов, застройщика и банка «Аркада». По результатам встреч власть подтвердила свою готовность – в пределах своих полномочий – способствовать возобновлению строительства», – сказал он.
И дополнил, что застройщик не выполнил взятых перед общественностью обязательств – не скорректировал проект застройки ЖК «Патриотика на озерах» и не представил его на обсуждение Градостроительного совета. «А это было основным условием для продолжения строительства», – подчеркнул Виталий Кличко.
Присутствие Арсена Авакова на «переговорах» вдохновило инвесторов. В прошлый раз он общался с вкладчиками «Укрбуда» и пообещал решить вопрос. В результате львиную долю проектов проблемного девелопера передали на достройку в ХК «Киевгорстрой». Однако еще больше объектов КГС вряд ли сможет осилить. Сейчас холдинг ведет переговоры с ГИУ по продаже квартир на 2 млрд грн. Этих денег хватит, чтобы достроить объекты «Укрбуда». В противном случае, вопрос, когда инвесторы «Укрбуда» получат свои квартиры, останется открытым еще долго.
Если вы дочитали этот материал до конца, мы надеемся, это значит, что он был полезным для вас.
Мы работаем над тем, чтобы наша журналистская и аналитическая работа была качественной, и стремимся выполнять ее максимально компетентно. Это требует финансовой независимости.
Станьте подписчиком Mind всего за 196 грн в месяц и поддержите развитие независимой деловой журналистики!
Вы можете отменить подписку в любой момент в собственном кабинете LIQPAY, или написав нам по адресу: [email protected].
