Рынок офисных помещений уже «никогда не будет прежним». Об этом заявил сам Билл Гейтс, основатель компании Microsoft. Миллиардер уверен в том, что удаленная работа станет нормой в мире. Безусловно, все без исключения компании на «дистанционку» перейти не смогут. Но при возможности бизнес будет использовать онлайн как для организации работы подчиненных, так и для проведения встреч с партнерами и подрядчикам.
Время, когда бизнес занимал по нескольку тысяч квадратных метров, уходит в прошлое. Все большей популярностью будут пользоваться коворкинги и так называемые shared offices, когда несколько компаний делят между собой одно помещение. Растет спрос на компактные офисы, в которых останутся только ключевые сотрудники, в то время как у остальных будет гибкий график и удаленная занятость.
Mind разбирался, исполнятся ли прогнозы Билла Гейтса, и как столичный рынок офисов проживет нынешний год.
Главным итогом 2020 года стало падение спроса на офисные помещения. По данным NAI Ukraine, валовое поглощение офисов в Киеве (прирост арендованных площадей) за прошлый год составило около 85 000 кв. м. Это почти вдвое меньше, чем в 2019 году. В то же время объем нового предложения офисов за 2020 год, по данным Colliers Ukraine, достиг 155 000 кв. м, что на 65% больше, чем годом ранее.
Падение поглощения офисов с одновременным увеличением предложения спровоцировало рост вакантности помещений. Как рассказала Mind руководитель департамента аналитики и консалтинга по вопросам девелопмента компании Cushman & Wakefield в Украине Марта Костюк, к концу ІІІ квартала 2020 года вакантность в столичных офисах выросла до 10,4%. По итогам 2020 года, согласно данным NAI Ukraine, вакантность составила около 12,5%. Для сравнения: в 2019 году вакантность находилась на уровне около 7%.
Падение арендных ставок составило 10–20%, но арендодатели в большинстве своем подрезали верхнюю границу цены аренды, в то время как в среднем по рынку ставки на начало 2021 года остались близкими к уровню годичной давности.
Например, в офисах класса А на начало 2020 года уровень арендных ставок достигал $33–35/кв. м, в офисах класса В – $25/м кв. К январю 2021 года цена аренды в офисах класса А находилась в пределах $20-30/м кв., в офисах класса В – в диапазоне $12–23/м кв.
И все же владельцы офисов шли на уступки арендаторам. В том числе и в вопросах аренды.
«Прогрессивные арендодатели шли навстречу арендаторам и делали скидки в пределах 20–70% в зависимости от договорных условий», – рассказывает СEO и управляющий партнер девелоперской компании DC Evolution Андрей Рыжиков.
Некоторые арендодатели предлагали отсрочку по платежам на 2–3 месяца. То есть предоставляли своеобразные арендные каникулы.
Новые сделки по аренде офисов, которые происходили в 2020 году, были связаны главным образом с переездом съемщиков в другие помещения. Часто компании перемещались в офисы меньшего метража, и лишь небольшое количество арендаторов, наоборот, выбирало офисы побольше в связи с расширением бизнеса.
«В основном спрос на помещения наблюдался со стороны IT-компаний, производственного сектора, промышленности и энергетики, а также сферы бизнес-услуг», – комментирует руководитель департамента офисной недвижимости CBRE Ukraine Анна Сильвестрова.
IT-сектор традиционно занимает львиную долю офисных площадей – около 50%, по данным Colliers Ukraine. Еще 18% – это энергетический сектор. Остальные площади делят между собой сферы FMCG и бизнес-услуг.
По мнению экспертов, в 2021 году на рынке бизнес-недвижимости не будет особых потрясений. Конечно, при условии, что эпидемия не сделает новый виток, а украинское правительство не начнет снова экспериментировать с карантином и локдаунами.
«В течение 2020 года все, кто хотел, уже переехали и оптимизировали свои площади. Остались только те компании, у которых жесткие неразрывные контракты. Поэтому, как только они их «досидят», начнут менять дислокацию или уменьшать площади. Но, поскольку таких компаний осталось очень мало, в 2021 году мы прогнозируем стабильное развитие рынка. Будут уже запланированные истории, когда кто-то меняет локацию или переезжает в больший или меньший офис», – считает Андрей Рыжиков.
Вакантность останется либо на нынешнем уровне – около 13%, или даже слегка вырастет. Это связано с тем, что поглощение офисов в 2021 году однозначно не восстановится до докризисного уровня. В то же время строительство новых объектов продолжается.
По словам Марты Костюк, в Киеве в 2021 году появится около 100 000 кв. м новых офисных площадей. При этом многие компании, как объясняет Костюк, поставили на «паузу» планы по расширению и развитию по меньшей мере до II квартала. Это означает, что спрос на офисы если и оживится, то в лучшем случае летом, а вероятнее всего – вообще осенью.
«В первой половине 2021 года на офисном ринке Киева продолжится замедление арендной активности и последующий переход на удаленную занятость. Скорее всего, компании продолжат уменьшать количество работников, которые одновременно находятся в офисе, с целью снижения затрат и оптимизации командной работы. В результате такой тенденции будущим трендом может стать субаренда», – считает Анна Сильвестрова.
О дальнейшем снижении арендных ставок речь пока не идет. В Украине по-прежнему дефицит качественных площадей. Поэтому бизнес-центры, которые соответствуют заявленному классу, с хорошим расположением в центральной части города все равно не испытывают острого недостатка арендаторов. И не видят смысла снижать арендную ставку. К тому же затраты арендодателей на содержание и эксплуатацию бизнес-центров, на дезинфекцию и средства индивидуальной защиты растут.
Коррекция арендной платы если и возможна, то в отдельно взятых объектах и для конкретных арендаторов. Но на «среднюю температуру» по рынку это существенно не повлияет.
Впрочем, реальность на рынке столичных БЦ может стать менее радужной из-за непрогнозируемого развития эпидемиологической ситуации в стране.
Эксперты прогнозировали развитие рынка, надеясь на стабильный год. Но накануне публикации статьи премьер-министр Денис Шмыгаль объявил о третьей волне пандемии, которое может привести в очередному локдауну, а главный санврач Виктор Ляшко подтвердил наличие на территории Украины «британского» штамма коронавируса, которому свойственна передача от человеку к человеку быстрее, чем у предыдущего штамма.
Меньше всего пандемия затронула рынок коворкингов. Да, весной 2020 года открытые пространства тоже лишились части резидентов, но впоследствии большинство из них вернулось в привычный режим работы. «Порядка 80% работающих из дома резидентов вернулись в офисы летом. В Creative State of Gulliver сейчас ни одного свободного рабочего места. Creative State of Senator почти полностью заполнен», – рассказывает CEO и основатель сети креативных бизнес-пространств Creative States Илья Кенигштейн.
Число коворкингов продолжает расти. В Киеве уже насчитывается свыше 50 локаций такого формата, их площадь приближается к 100 000 кв. м, что почти вдвое больше, чем на начало 2020 года.
Кенигштейн считает, что у этого сегмента коммерческой недвижимости очень большие перспективы. «Гибкость, безопасность и повышенный комфорт – три кита, на которых ближайшие пять-семь лет будет расти индустрия коворкингов в Украине. Это мировые реалии, которые рано или поздно настигли бы нас», – считает Кенигштейн.
Главное преимущество коворкингов – в том, что они могут удовлетворить запросы совершенно разного формата. Посетитель имеет возможность выбрать индивидуальное рабочее место, мини-офис или конференц-зал. При этом резидент не обязан платить ежемесячную аренду, а вправе оплачивать только то время, которое он провел в коворкинге. Это значительно уменьшает операционные затраты бизнеса и в то же время позволяет организовать работу сотрудников без привязки к конкретному офису.