Заболело в мире
42,237,160
Умерло в мире
1,144,682
Вылечилось в мире
28,568,009
Заболело в Украине
337,410
Умерло в Украине
6,289
Вылечилось в Украине
139,755
Ценники и стоики: как арендаторы проиграли бизнес-центрам

Ценники и стоики: как арендаторы проиграли бизнес-центрам

И есть ли еще возможность сыграть на «карантинном» снижении ставок

Этот материал также доступен на украинском
Ценники и стоики: как арендаторы проиграли бизнес-центрам
Фото: pixabay

Заявленные арендные ставки в столичных офисных центрах почти не изменились. Принципиальные арендаторы освобождали помещения и переходили на удаленный формат работы. Некоторые – навсегда. Однако общий уровень вакантности увеличился, по разным оценкам, на 2–3 п. п. – до 8,8–10%. Владельцы и управляющие бизнес-центров если и идут навстречу арендаторам, то в индивидуальном порядке.

Mind выяснял, как много компаний отказывается от работы в офисах, на какие уступки идут БЦ и какие помещения сейчас наиболее востребованы среди арендаторов.

Как изменился стиль работы? В начале июля CEO группы компаний EVO Николай Палиенко заявил о решении полностью перевести всех сотрудников на удаленную работу. Не в качестве временного решения, а на постоянной основе. А все свои офисы трансформировать в буткемпы-коворкинги. Как он считает, в будущем удаленка будет основным режимом работы для технологической сферы. Это также позволит компании увеличить радиус охвата при поиске сотрудников в любой стране, даст гибкость в развитии, повысит продуктивность и удовлетворенность персонала.

Это не единственный случай. В связи с финансовыми трудностями из-за карантина у многих компании возникала дилемма: заплатить аренду или зарплату сотрудникам, сидящим дома.

Во многих случаях карантин ускорил процесс ранее назревшей трансформации. Одни компании и ранее планировали переезд, другие – расширение, третьи – давно размышляли об удаленке.

Например, с 1 апреля закрылись офисы Promodo в Харькове и Киеве. «В режиме тотальной экономии и надвигающееся бури я принял решение отказаться от офисов совсем (оставили только 19 кв. м для бухгалтерии и принтера)… Я не хочу кормить арендодателей, которые требуют 100%-ю арендную ставку в кризис. Мы провели несколько раундов переговоров с нашим арендодателем, но переговоры зашли в тупик», – сообщил генеральный директор компании Александр Колб.

Согласно исследованию CBRE Ukraine, в котором приняли участие 50 компаний из 14 сфер бизнеса, чуть больше половины опрошенных (51,1%) рассматривают возможность в будущем частично или полностью изменить формат работы на удаленный.

В CBRE Ukraine не прогнозируют массового перехода компаний на удаленку. И предполагают, что этот формат будут практиковать игроки, у которых уже есть соответствующий опыт.

Остальные опрошенные арендаторы рассматривают различные варианты оптимизации расходов на аренду офисных площадей:

  • в большинстве вводят частичную или полную удаленную работу, в некоторых случаях такой режим продлится до конца года;
  • некоторые компании планируют трансформировать свои офисы в коворкинг с нефиксированными рабочими местами;
  • некоторые договариваются с компаниями-партнерами о том, чтобы делить между собой офисы в разных локациях.

«С первыми послаблениями карантина посещаемость бизнес-центра IQ business center возросла на 50%», – рассказывает директор БЦ Виктория Федорова. По ее словам, крупные международные компании перевели часть департаментов на дистанционную работу и ввели дежурный режим посещения офиса. Они ощутили преимущества частично дистанционной работы и планируют некоторые департаменты оставить и далее на удаленном режиме. А освободившиеся офисные площади – использовать как люфт для добора новых сотрудников или для возможного увеличения расстояния между сотрудниками в офисе.

Сколько на рынке пустует офисов? По разным оценкам, с начала года вакантность на офисном рынке увеличилась на 2–3 п. п., до 8,8–10%.

«В связи с ситуацией многие международные компании, которые были нашими арендаторами, оказались вынуждены закрыть свои представительства в Украине. Поэтому вакантность в наших бизнес-центрах немного выросла, как и во многих БЦ Киева, но не критично», – рассказывает управляющий партнер группы Forum (портфель включает 14 БЦ) Ирина Школьник.

Коммерческий директор по офисной и торговой недвижимости Dragon Capital Property Management (12 БЦ + офисные помещения в двух ТЦ) Наталья Кравец отмечает, что с первых дней после объявления карантина арендаторы начали обращаться с просьбой о скидках или рассрочке арендных платежей. «Мы проводили переговоры и в большинстве случаев достигли соглашения. Несколько наших арендаторов несущественно сократили свои площади, некоторые досрочно расторгли договоры. На существенное увеличение вакантности это не повиляло», – убеждает она.

«В общем по рынку вакантность продолжает расти – и в отдельных объектах, особенно расположенных за пределами CBD, достигает 50%. Конечно, есть и такие, которые во время карантина не потеряли ни одного арендатора или оперативно успели их ротировать – у них вакантность практически на нулевом уровне», – считает управляющий партнер UTG Offices Владимир Гелюта.

При этом наблюдается постепенное оживление рынка и активизация со стороны как арендаторов, так и покупателей, отмечает руководитель отдела офисной недвижимости компании Сushman & Wakefield в Украине Левон Папоян.

Новые запросы на офисы после карантина увеличились в объемах – потенциальные арендаторы закладывают дополнительную площадь для возможности поддержания социального дистанцирования в долгосрочной перспективе.

Кроме того, на рынок начали выходить политические партии, которые уже формируют штабы под приближающиеся местные выборы. Их интересуют функционально идеальные помещения в центре города – с полностью готовым ремонтом и чаще всего даже укомплектованные мебелью.

Появились и арендаторы, которые на снижающемся рынке хотят улучшить свои офисные условия. «Они уже заезжают по новым ценам, которые на 20–30% ниже, чем до карантина. И, конечно, основной тренд посткарантинного рынка – уменьшение срока контракта, вплоть до одного года. Раньше БЦ преимущественно не заключали контакты на срок менее чем три года», – рассказывает Владимир Гелюта.

Арендаторы стали гораздо требовательнее при выборе офисных помещений, в частности – к качеству систем вентиляции и кондиционирования.

Но судить о спросе пока рано. Точные прогнозы можно будет составить ближе к сентябрю, когда, с одной стороны, компании протестируют модель дистанционной работы, с другой – окончится летний сезон отпусков.

Падают ли арендные ставки в целом по рынку? Противостояние между арендаторами и бизнес-центрами закончилось проигрышем первых – на рынке заявляемые арендные ставки практически не изменились.  

О стабильных расценках Mind рассказали в БЦ Gulliver, компании Forum, БЦ IQ.

Виктория Федорова из БЦ IQ признает падение трафика в два-три раза. Это ударило по инфраструктурным арендаторам, к примеру ресторанам, бизнес которых зависит от количества людей в здании. Такие съемщики помещений на время жесткого карантина были полностью освобождены от арендной платы.

В нокауте находятся и конференц-залы. «В конце февраля мы только презентовали рынку новый современный зал на 150 человек. На период адаптивного карантина он стал залом на 50 человек максимум», – говорит Виктория Федорова.

По данным консалтинговой компании Colliers International Украина, некоторые БЦ все же шли на скидки во время карантина. В зависимости от конкретного случая они варьировались от 20 до 50%. Взамен скидок арендодатели и арендаторы договаривались о продлении договоров аренды или же на условия повышения ставок после карантина.

Что будет осенью и далее? Девелоперская активность во время пандемии не прекращалась. По данным Colliers, в первом полугодии 2020 года в Киеве в эксплуатацию ввели шесть профессиональных бизнес-центров с суммарной арендной площадью более 58 600 кв. м, что увеличило общее предложение до 2 млн кв. м.

В стадии активного строительства находятся 18 бизнес-центров с общей арендой площадью около 190 000 кв. м. Девелоперы объектов, стадия готовности которых до карантина была на уровне от 40%, не прекращают строительство и планируют закончить введение в эксплуатацию как можно скорее.

Девелоперы объектов, которые только начинали строительство или разрабатывали проекты, сейчас заняли выжидательную позицию. При этом во многих БЦ, которые введутся в этом году, уже подписаны договоры аренды. Многие выйдут на рынок с низкой вакантностью.

Заявляемые сроки ввода в эксплуатацию и запуска объектов, скорее всего, будут перенесены на два-три месяца. Отчасти это произойдет по причине падения спроса, отчасти – из-за реформы ГАСИ.

«Большинство компаний, которые планировали переезд или расширение, будут продлевать договоры аренды на год-полтора в ожидании долговременного тренда. В целом прогнозируется трансформация спроса в сторону выжидательной стратегии. Основные ротации/консолидации компаний будут проходить именно во втором полугодии 2020-го и в первом полугодии 2021-го», – отмечает управляющий партнер CBRE Ukraine Радомир Цуркан.

В действующих БЦ опасаются ввода в эксплуатацию большого количества новых офисных помещений и экономического отката, что в совокупности негативно скажется на рынке – увеличением среднерыночной вакантности и понижением ставок. «Будет внутреннее движение арендаторов между классами офисных помещений: часть перейдет из «А» в «В» или «С». Те, кто не успел накопить финансовую подушку, – из «В» и «С» перейдут в коворкинг», – говорит Виктория Федорова.

По опыту предыдущих кризисов, рынку офисной недвижимости нужно около двух лет для восстановления арендной активности на рынке. Детально последствия коронакризиса пока прогнозировать сложно. Однако можно сказать, что локальный рынок в некотором роде уже подготовлен к любым изменениям.

Следите за актуальными новостями бизнеса и экономики в наших Telegram-каналах Mind.Live и Mind.UA, а также Viber-чате