Протягом останніх двадцяти з хвостиком років регулювання земельних відносин в Україні можна порівняти з американськими гірками. Новація, стагнація, стабільність, реформи, турборежим – це все неповний список ознак, які їх характеризували.
Здавалося б, ми вже мали звикнути до таких стрибків. Але якщо «Земельна конституція» 2021 року революційно змінювала регулювання на стратегічному рівні, то сьогодні спостерігаються виключно тактичні дії з боку нормотворців. Мова йде про «військове» законодавство у сфері землі.
Як держава тримала оборону весь 2022-ий та які перспективи 2023-го в цій сфері, розповіла Mind радник практики земельного та аграрного права TOTUM LF Тетяна Онищенко.
Варто позитивно відзначити блискавичні дії адміністраторів усіх загальнодоступних реєстрів та баз. Усвідомлюючи стратегічне значення геопросторових даних, відомостей про суб’єктів та об’єктів як бізнесу, так і приватних осіб, була встановлена заборона доступу до відповідної інформації задля збереження її від ворожих хакерських атак.
Це були гарячі та необхідні дії в перші дні й навіть години вторгнення ворога. Але з часом ситуація змінилась. Влада вже з холодною головою могла оцінити її та спрогнозувати ризики, розробити механізми захисту.
Були визначені пріоритетні напрямки оборони. Зокрема, забезпечення продовольчої безпеки в умовах воєнного стану. Як результат, аd hoc процедури оформлення орендних відносин, що стосувались орних земель, автоматична річна пролонгація договорів сільгосппризначення, тимчасова заборона приватизації земель. Та вже навесні частково реєстри почали розблоковувати. Не повністю. І не для всіх. Але вже певні правочини з нерухомістю почали укладатися.
Читайте також: Орендувати державну та комунальну сільгоспземлю можна на ProZorro або поза аукціоном. Як це зробити
Що стосується землі, то відновлення діяльності Державного земельного кадастру ми чекали до початку червня. Так, наказом №141 Держгеокадастр дозволив окремим кадастровим реєстраторам здійснювати відповідні дії. Крім суб’єктного складу обмеження ще стосувалися і територіального принципу: доступ відкривався виключно для підконтрольної Україні території. Публічна кадастрова карта як головна мапа землекористування все ж і на сьогодні залишається прикрита завісою. Однак навіть такі пом’якшення санкціонували земельні угоди.
А от з відведенням земельних ділянок було не так просто. Адже інженери-землевпорядники, аби не отримати статусу диверсанта, мали пройти перевірку Службою безпеки України. Проте і з цим впоралися. Кожен розумів причини такої обачливості.
Війна тривала. Війна відбирала домівки, бізнес. Вона руйнувала сім’ї. Ворог блокував будь-яку можливість вижити українцям.
Так, за підтримки світової спільноти були організовані зернові коридори. Для цього депутати проголосували зміни щодо спрощення процедури відведення ділянок для розміщення річкових та морських торгів – без проведення аукціонів.
Так само бізнес, який не міг продовжувати діяльність під обстрілами та на замінованих полях, міг обрати собі місце релокації за власним вибором без проведення земельних торгів.
Для громадян, що змушені були тікати від окупації, місцеві органи влади на відносно безпечній території почали організовувати тимчасові модульні містечка. Місця їх розміщення визначала територіальна громада. Задля цього органи місцевого самоврядування ставали суб’єктами права постійного користування відповідних земель.
Варто згадати, що влада з перших днів оголосила про допомогу з податковими зобов’язаннями, однак далеко не всі вони того року були впроваджені в життя. Зокрема, питання сплати земельного податку, орендної плати зависло в повітрі.
Читайте також: У зоні доступу: як відбуваються угоди із земельними ділянками під час воєнного стану
Такий девіз звучить в думках українців щоденно. Принаймні це точно найпопулярніше побажання кожного.
Що стосується правової бази регулювання земельних відносин, то видається, що нормотворці теж націлені на такі оптимістичні прогнози.
Так, на сьогодні більшість земельних обмежень у зв’язку із забезпеченням обороноздатності зняті. Незважаючи на продовження активних бойових дій в окремих регіонах нашої країни (там всі первинні воєнні заборони залишаються чинними), життя на більшості території повертається в русло «до».
У перші дні повномасштабного вторгнення влада намагалася максимально зберегти на плаву бізнес. Так, було встановлено, що від плати за землю звільняються суб’єкти, земельні ділянки яких перебувають в межах територій, де ведуться/велися бойові дії. Варто зауважити, що мова йшла про користувачів земель публічних форм власності та приватних власників.
І, з одного боку, можна зітхнути з полегшенням. Чимало підприємців задля безпеки власних працівників змушені були зупинити роботу. Анонсовані пільги дозволили вирішити дилему: сплатити земельні податки чи зберегти трудовий колектив.
Але, як з’ясувалося, не все так просто. Адже сам факт життя в укриттях під звуки сирен і ракет юридично не міг розцінюватись як бойові дії та бути підставою для звільнення від податкових зобов’язань. Перелік відповідних територій мав затвердити Кабмін. Однак станом на сьогодні ми маємо список, затверджений наприкінці лютого 2023 року Мінреінтеграції. Хоча він і підготовлений на виконання постанови КМУ, однак податкові органи не визнають такий документ як підставу для звільнення від сплати земельних податків.
Варто відзначити, що це були не перші зусилля Уряду. Ще влітку проводилась активна робота із залученням Міноборони. Та, як бачимо, фінальної точки та спроба не досягла.
Тож сьогодні, маємо викривлений перелік території, за яким можна не сплачувати за землю. Де-факто він є. Однак де-юре не відповідає порядку його затвердження. Тому бізнес розгублено ставить логічні запитання.
Видається, що така позиція влади є очікуваною. Адже на першому етапі повномасштабного вторгнення всіх охоплював страх, невідомість, розуміння необхідності збереження бізнесу. Саме з цих причин були ухвалені такі щедрі дари від влади. Однак коли ситуація була взята під контроль, були прораховані потенційні ризики, настало усвідомлення, що то був занадто щедрий подарунок для українців.
Зрозуміло, що Київ разом з низкою інших територій входить до зони бойових дій. Але зараз спостерігається тенденція затягування процедури ухвалення КМУ нормативної підстави для звільнення землекористувачів від сплати, оскільки в результаті місцеві бюджети отримають бездонну діру.
І покращення безпекової ситуації на більшості території «дозволить» нормотворцям наважитися на крок зміни первинної «пільгової» редакції. До прикладу, обмежити період звільнення від плати виключно на перші «гарячі» місяці 2022-го. Конституційність цього питання краще упустити.
Питання податків завжди було непростим. Я б сказала, колізійним. Але давайте перейдемо до іншої теми, не менш болісної.
Читайте також: Рік без мораторію: перші підсумки ринку земель сільськогосподарського призначення
Сьогодні активно обговорюється питання можливості «неконтрольованого» позбавлення права власності на майно громадян та бізнесу задля будівництва об’єктів критичної інфраструктури. Законопроєкт №8225 опрацьовується в кулуарах Верховної Ради, однак здоровий глузд не дозволяє допускати можливість його ухвалення. Принаймні в первинній редакції.
Так, однозначно будуть розроблятися механізми розселення населення, що постраждало в результаті збройної агресії рф. Опрацьовуватимуться варіанти спрощеної процедури приватизації земель для таких громадян, розміщуватимуться реабілітаційні центри тощо. Відновлення критичної інфраструктури так само потребує чимало ресурсів, зокрема й земельних. Однак не варто забувати про конституційні засади власності. Звичайно, сам факт дії такого закону не означає автоматичної ліквідації приватної власності на землю. Це виняткові випадки.
При цьому, як вбачається, держава намагається віднайти і альтернативні шляхи вирішення земельного питання.
Моніторинг земельного кадастру дає підстави стверджувати, що далеко не всі землі використовуються раціонально. Так, якщо обмежити поширену на сьогодні практику «бронювання» ділянок шляхом їх реєстрації в ДЗК без оформлення прав на них, чимало земель може бути вивільнено дійсно для суспільних потреб.
У зв’язку з цим на завершення реформи ринку землі у 2023-му не варто сподіватись. Продаж комунальних та державних сільськогосподарських земель точно не буде пріоритетним питанням. Що стосується набуття іноземцями прав на такі землі, то пряма заборона на проведення референдуму в період воєнного стану відтерміновує вирішення цього питання на «після перемоги».
Так само завершення децентралізації земельних відносин: наповнення бази геопросторових даних, спрощення процедури зміни цільового призначення земель, передання повноважень реєстраторів до приватних інженерів-землевпорядників стануть можливими з точки зору безпеки тільки в мирний час.
Україна – воїн. І світ це бачить. Варто зауважити, що чимало закордонних інвесторів якщо не зараз, то на перспективу розглядають наші землі як цінний актив, тому забезпечення сприятливого клімату стоїть так само далеко не на останньому місці.
Війна не буде вічною. Це точно варто пам’ятати. І всі повернуті території потребуватимуть відновлення, відбудови, заселення. Це все потребуватиме колосальної роботи законодавців. А задля того, щоб голосування депутатів не були поспішними, стратегію варто розробляти вже сьогодні.