У зоні доступу: як відбуваються угоди із земельними ділянками під час воєнного стану

За 11 місяців повномасштабного вторгнення, з 24 лютого 2022 року до 16 січня 2023 року, в Україні проведено 43 200 угод із земельними ділянками сільгосппризначення. Загальна площа проданої та зданої в оренду землі перевищує 80 000 га.

За даними Мінагрополітики, найбільша кількість реєстраційних дій із землею зафіксована у Хмельницькій, Полтавській, Вінницькій, Кіровоградській та Дніпропетровській областях. Лідерами за площею земельних ділянок, з якими проведено угоди, є Харківська, Дніпропетровська, Полтавська, Кіровоградська та Херсонська області.

Середня вартість продажу 1 га землі в Україні становить 41 000 грн. Доступ до Державного земельного кадастру, необхідний для здійснення операцій із землею, в Україні наразі мають понад 5500 нотаріусів.

Mind проаналізував, як функціонує ринок землі в Україні в умовах військового стану та які ділянки (не лише сільгосппризначення) виставлені на продаж.

Які обмеження для земельного ринку діють у воєнний час? Протягом березня та квітня функціонування земельного ринку було заблоковано – Державний земельний кадастр та Державний реєстр прав на нерухоме майно було відключено. Оскільки угоди із землею потребують нотаріальної реєстрації, відсутність доступу до реєстрів унеможливлює будь-які законні дії з цим активом.

Утім деякі обмеження все одно залишалися. Вони стосувалися оренди земель сільськогосподарського призначення, які перебувають у державній та комунальній власності. Передання цих земель у користування було заборонено нормами закону №2145-IX, який набув чинності 7 квітня.

У жовтні 2022 року Верховна Рада ухвалила законопроєкт №7636, який зняв обмеження на проведення торгів із продажу права оренди землі сільськогосподарського призначення, що знаходиться в державній та комунальній власності. Тепер це закон №2698-IX, він набув чинності 19 листопада 2022 року.

Які угоди із землею можливі? Офіційно всі обмеження на здійснення угод на земельному ринку, зокрема з ділянками сільськогосподарського призначення, було скасовано на початок листопада 2022 року. Таким чином, на сьогоднішній день в Україні можна:

• купувати, продавати та орендувати землю сільськогосподарського та несільськогосподарського призначення, яка перебуває у приватній власності;
• орендувати землю сільгосппризначення, що перебуває у державній та комунальній власності;
• купувати земельні ділянки несільськогосподарського призначення, які перебувають у державній чи комунальній власності (під час приватизації, у тому числі).

Нагадаємо, що продаж державних та комунальних земель сільгосппризначення в Україні в принципі заборонено згідно з вимогами закону №552-IX.

Як можуть проводитися угоди із землею? Будь-які угоди із землями державної та комунальної власності – чи то продаж, чи оренда – можливі лише в системі онлайн-аукціонів, які розміщені на платформі ProZorro.

Але є виняток. Відповідно до норм Земельного кодексу, землі державної та комунальної власності можуть бути взяті в користування (в оренду) в обхід ProZorro:

• при релокації підприємств та розміщення на такій землі виробничих потужностей;
• під час будівництва терміналів морських портів та інших критично важливих для економіки об'єктів;
• під час прокладання ліній електропередач та будівництва газопроводів.

Приватні власники мають право вибирати будь-який формат угоди. Вони можуть користуватися тими самими земельними аукціонами на ProZorro, розміщувати оголошення про продаж або передання в оренду земельних ділянок на будь-якому майданчику онлайн-оголошень (OLX, dom.ria і т. д.) або безпосередньо контактувати між собою.

Як відбуваються угоди із державною землею? Власник земельної ділянки (наприклад, сільська чи селищна рада) у системі «ProZorro.Продажі» розміщує лот про проведення аукціону з продажу права оренди.

У лоті має бути зазначена докладна інформація про земельну ділянку: від її площі та кадастрового номера й до контактних даних орендодавця, строку оренди, стартової ціни та дати проведення аукціону.

Аукціон відбувається в англійському форматі, тобто шляхом підвищення ціни. Виграє торги той претендент, який запропонує найкращі умови.

Сторони – організатор та переможець – підписують протокол торгів. Після цього орендар укладає з орендодавцем договір, який обов'язково має засвідчити нотаріус.

Як відбуваються угоди із землею приватної власності? Продавець та покупець домовляються про купівлю-продаж земельної ділянки. Нехай це буде ділянка сільгосппризначення.

Продавець повинен мати на руках, крім паспорта та ідентифікаційного коду, документи про право власності на землю (свідоцтво про право власності, свідоцтво про наслідування), звіт про експертну грошову оцінку земельної ділянки, вилучення з реєстру речових прав та витяг із земельного кадастру.

Покупець надає паспорт, ідентифікаційний код та нотаріально завірену згоду на угоду від дружини/чоловіка (якщо покупець перебуває в законному шлюбі).

Коли всі необхідні документи на руках, продавець та покупець звертаються до нотаріуса. Він перевіряє юридичну чистоту угоди (наявність арештів та інших обтяжень на земельну ділянку) і здійснює державну реєстрацію договору купівлі-продажу.

Яка земля є у продажу? Якщо орієнтуватися на ті лоти, що розміщені в системі, серед виставлених об'єктів переважають:

• земельні ділянки сільськогосподарського призначення;
• земельні ділянки під нежитлову забудову;
• земельні ділянки для будівництва житлових об'єктів;
• земельні ділянки, що входять до складу майнових комплексів;
• земельні ділянки, що належали банкам-банкрутам та продаються у зв'язку з їх ліквідацією;
• земельні ділянки, які перебувають в арешті та продаються в рамках виконавчого провадження.

Вартість одного гектара сільгоспземель становить 60 000–100 000 грн і більше, ціна гектара під нежитлову забудову (під виробництво чи логістичні потужності) сягає 1–1,2 млн грн, а вартість заарештованої землі, залежно від цільового призначення, коливається від 100 000 до 1 млн грн за гектар.

Приблизно 72% лотів – це землі сільгосппризначення. В решті лотів фігурує земля несільськогосподарського призначення, яка призначена в основному для житлової чи нежитлової забудови.

Крім того, у загальній кількості земельних лотів близько 66% земельних ділянок виставлено на продаж, а решта лотів пов'язана з продажем права оренди.

Що стосується цінових пропозицій, то близько 30% лотів мають стартову ціну до 50 000 грн, 12% лотів – стартову ціну в діапазоні від 50 000 до 100 000 грн, 35% лотів – ціну в межах 100 000–500 000 грн, 20% лотів мають стартову ціну понад 500 000 грн.

Якщо аналізувати торги, що вже відбулися, то реалізовані лоти розподілилися за ціною наступним чином: від 0 до 50 000 грн – 47% лотів, від 50 000 до 100 000 грн – 15% лотів, 100 000–500 000 грн – 23% лотів, понад 500 000 грн – 15% лотів.

При цьому простежується наступна тенденція: земля коштує дорожче не лише поблизу великих міст або в районах активного ведення сільгоспвиробництва, а й на відстані від зони бойових дій. Умовно кажучи, якщо у Харківській області ділянка під приватну житлову забудову площею 15 га коштує близько 150 000–180 000 грн, то у Львівській області ціна аналогічної землі може бути у 3–6 разів вищою.