Орендувати державну та комунальну сільгоспземлю можна на Prozorro або поза аукціоном. Як це зробити

У середині жовтня Верховна Рада ухвалила за скороченою процедурою законопроєкт №7636, який має розблокувати оренду земель сільгосппризначення державної та комунальної власності. «Законопроєкт повертає реєстрацію прав оренди земель у Держгеокадастрі та Держреєстрі прав на нерухоме майно, відновлює торги на передачу в користування сільгоспділянок державної та комунальної форми власності», – коротко розповіла про суть документа голова партії «Слуга народу» Олена Шуляк.

Наразі цей проєкт закону перебуває на підписі у президента. Після того як глава держави його схвалить (а в цьому сумнівів немає, оскільки законопроєкт був ініціативою саме урядущої партії), на платформі Prozorro.Sale знову з'явиться можливість взяти в оренду державну та комунальну землю.

Mind вирішив розібратися, як проходять земельні торги в умовах воєнного стану та які обмеження щодо них існують.

Оренда яких земель заборонена? Парламент ще навесні запровадив заборону на здачу в оренду державних та комунальних сільгоспугідь. Йдеться про закон №2145-IX від 24 березня 2022 року, який фактично набув чинності 7 квітня.

При цьому обмеження на угоди з оренди або продажу інших категорій земель, цільове призначення яких не передбачає ведення сільськогосподарської діяльності, не запроваджувалися та не діють. Тобто заборона торкнулася лише сільгоспземель державної чи комунальної власності.

Що змінюють норми законопроєкту №7636? Зміни, прописані у згаданому законопроєкті, передбачають:

• відновлення земельних торгів із продажу права оренди земельних ділянок сільськогосподарського призначення;
• поновлення реєстрації прав оренди земельних ділянок у Державному реєстрі прав на нерухоме майно;
• розблокування процедур щодо оформлення права власності на земельні ділянки, на яких розташовані будівлі та споруди, що належать громадянам;
• обов'язкове внесення до Державного земельного кадастру відомостей про якісні характеристики сільгоспугідь.

Автори законопроєкту наголошують на тому, що після запровадження в Україні військового стану певний час реєстрація будь-яких угод із землею унеможливилася. Зокрема, це було пов'язано з блокуванням доступу до державних реєстрів, яке знадобилося для недопущення рейдерства.

Проте вже в травні було відновлено функціональність Держреєстру прав на нерухоме майно, а в червні – Державного земельного кадастру. Тобто знову з'явилася можливість реєструвати угоди як із нерухомістю, так і з землею. Проте заборона на оренду державних і комунальних сільгоспугідь продовжує діяти досі. Це, на думку депутатів, створює перешкоди для бізнесу, який потребує релокації чи хоче розширити свою діяльність.

Як орендувати державні та комунальні сільгоспземлі без аукціону? У деяких випадках взяти в оренду державну або комунальну земельну ділянку сільгосппризначення можна й без торгів (аукціону).

Відповідно до норм Земельного кодексу та з урахуванням поправок, які були внесені до нього законом №2247-IX від 12 травня 2022 року, сільгоспугіддя державної та комунальної власності можуть бути взяті в користування (в оренду) без застосування конкурентної процедури:

• при передачі громадянам земельних ділянок, які вони використовуватимуть для сінокосів, випасання худоби та городництва;
• при безоплатній передачі землі особі, яка має статус учасника бойових дій;
• при розміщенні виробничих потужностей підприємств, які потребують релокації;
• для ведення товарного сільгоспвиробництва.

Також на орендаря накладаються додаткові обмеження. Наприклад, заборонено:

• змінювати цільове призначення земельної ділянки;
• відчужувати (продавати) земельну ділянку;
• передавати сільгоспземлі в суборенду чи заставу по іпотеці;
• претендувати на відшкодування витрат, понесених на поліпшення земельної ділянки.

З іншого боку, орендар зобов'язаний провести релокацію виключно протягом строку, який прописується договорі оренди. Якщо ця умова не виконана, дія такого договору припиняється в односторонньому порядку.

Розмір орендної плати під час передачі сільгоспземель державної та комунальної власності без аукціону не може перевищувати 8% нормативної грошової оцінки (НГО) землі. Згідно з даними Держгеокадастру, середня НГО 1 гектара на Київщині становить 26 500 грн, у Полтавській області – 30 400 грн, у Чернівецькій – 33 300 грн, а у Вінницькій – 27 000 грн.

Орендодавець передає договір оренди до районної військової адміністрації. Представники військової адміністрації у свою чергу вносять інформацію про договір оренди до спеціальної Книги реєстрації. Лише після цього орендар отримує право користуватися сільгоспугіддями.

Звичайний порядок реєстрації переданих в оренду державних і комунальних сільгоспземель в електронних реєстрах буде відновлено після набрання чинності законопроєктом №7636.

Які земельні ділянки можна орендувати через аукціон? На конкурентних торгах можна взяти в оренду будь-яку земельну ділянку несільськогосподарського призначення, яка знаходиться у державній чи комунальній власності.

Усі лоти про проведення земельних аукціонів розміщено на платформі «Prozorro.Продажі» (Prozorro.Sale). За підсумками аналізу виставлених на Prozorro лотів, торги якими пройдуть у найближчий місяць, можна зробити такі висновки:

• здебільшого це дрібні земельні ділянки площею менше 1 га;
• переважно землю на торги виставляє місцева влада (міська, обласна та сільська ради);
• зазвичай це земля під забудову – житлову, виробничу, комерційну, рідше землі водного фонду;
• стартова ціна коливається в широких межах, але здебільшого в діапазоні від 60 000 грн до 130 000 грн за 1 га на рік;
• середній строк оренди становить 5–10 років, іноді – 40–50 років.

Як відбуваються земельні аукціони? Усі доступні для оренди земельні ділянки державної та комунальної власності є у відкритому доступі в системі аукціонів Prozorro.

Щоб відфільтрувати лоти, слід у розділі «Тип процедури» вибрати «Оренда землі», а в розділі «Статус аукціону» – «Запланований». Далі можна ознайомитися з переліком активних оголошень про оренду та відібрати пропозиції, що цікавлять.

Кожен лот містить докладну інформацію про земельну ділянку: площу, кадастровий номер, назву, реквізити та контактні дані орендодавця, умови оренди – строк і стартову ціну. Крім цього, в оголошенні про аукціон вказано необхідну суму гарантійного внеску (його розмір – 30% стартової ціни) та мінімальний крок підвищення ціни в ході торгів (зазвичай це 1% стартової орендної плати).

Будь-який потенційний учасник аукціону може попередньо зв'язатися з організатором торгів (орендодавцем) та уточнити інформацію щодо об'єкта оренди. Аж до того, щоб виїхати на місце для огляду ділянки.

Щоб узяти безпосередню участь в аукціоні, необхідно зареєструватися на одному з торгових майданчиків, підключених до Prozorro. Їхній повний перелік знаходиться тут. Учасником може бути фізична особа-підприємець або юрособа. Кожен кандидат подає заяву, квитанції, що підтверджують сплату внесків, копію довідки про присвоєння ІПН (для фізосіб) або вилучення з реєстру ЄДРПОУ (для юросіб). Юридичні особи додатково подають дані про своїх бенефіціарів.

Переможець протягом трьох робочих днів від моменту, як буде готовий протокол торгів, має його підписати. Після нього цей же протокол зобов'язаний завізувати організатор. Далі орендар має 20 робочих днів на те, щоб укласти договір з орендодавцем. Усе оформлення відбувається в електронній формі та для підписання використовуються електронні ключі (ЕЦП).

Якщо аукціон не відбувся, організатор може виставити земельну ділянку на торги повторно. При цьому гарантійні внески учасникам, на жаль, не повертаються.