Рік без мораторію: перші підсумки ринку земель сільськогосподарського призначення

Рік без мораторію: перші підсумки ринку земель сільськогосподарського призначення

Агресія Росії проти України загальмувала розвиток земельного ринку, але не зупинила його

Этот материал также доступен на русском языке
Рік без мораторію: перші підсумки ринку земель сільськогосподарського призначення
Фото: depositphotos.com

1 липня виповнився рік з моменту запуску в Україні ринку земель сільгосппризначення. Основним заявленим посилом під час реалізації земельної реформи було прагнення розблокувати права 6,9 млн власників паїв. Практика показала, що лише деякі з них цим правом скористалися, проте набагато важливішим був цивілізаційний та інвестиційний ефект – поява нового активу, бізнес-інфраструктури навколо нього та бали до інвестиційного клімату.

А потім почалася війна.

Ринок землі сільськогосподарського призначення: архітектура

✔Старт: з липня 2021 року, через рік і два місяці після ухвалення відповідного закону.

✔ Покупці: виключно фізособи-громадяни України, з 1.01.2024 – на ринок допускаються юридичні особи. Безальтернативно заборонено придбання землі громадянами РФ; особами, які були або є членами терористичних організацій; компаніями, щодо яких не має можливості встановити бенефіціара; громадянами та компаніями, на які накладено санкції.

✔Об'єкт продажу: землі сільськогосподарського призначення (паї), ​​що перебувають у власності громадян. Землі комунальної та державної власності не підлягають продажу, але можуть бути передані в оренду.

✔Ліміти на концентрацію: для фізосіб – до 100 га, для юросіб з 2024 року – до 10 000 га. У ліміті враховуються також частки громадянина в компаніях – власниках земельних ділянок.

✔Розрахунки за земельними угодами здійснюються в безготівковій формі. Покупець має підтвердити джерело походження коштів.

✔ Права банків. Фінустанови можуть ставати власниками земельних ділянок, які були заставою за невиплаченими кредитами. Такі земельні ділянки мають бути відчужені банками на торгах протягом двох років з дня набуття права власності.

✔ Статус іноземців. Право набувати земельні ділянки особами та компаніями-нерезидентами має бути визначено на Всеукраїнському референдумі. Навіть у разі отримання такого дозволу, відносно юросіб з іноземними бенефіціарами діє низка обмежень, зокрема на купівлю ділянок, розташованих ближче ніж за 50 км від державного кордону.

Джерело: Закон України «Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо умов обігу земель сільськогосподарського призначення»

Довгий розгін

Скасування мораторію на продаж сільськогосподарської землі в Україні відбулося де-факто 31 березня 2020 року, коли Верховна Рада ухвалила відповідний закон. Де-юре – 1 липня 2021 року, коли він набув чинності. По суті, запрацював ринок не раніше вересня, оскільки інфраструктура виявилася готовою лише частково. Зокрема, нотаріуси, на яких було покладено основне навантаження щодо проведення земельних угод та максимальну відповідальність за дотримання процедур, вимагали чітких протоколів, які тільки мали напрацювати. Також великий «корок» сформувався на етапі підключення представників нотаріату до Державного земельного кадастру.

Безперечний позитив та головний висновок з першого року роботи земельного ринку – відсутність ексцесів. За цей час не сталося жодного гучного скандалу, конфлікту і загалом ринок запустився досить плавно і рівно.

Частково ця плавність пояснюється невеликою кількістю угод та невисоким навантаженням на інфраструктуру.

Так, за рік укладено понад 105 000 угод, включаючи 88 000 угод купівлі-продажу землі із загальною вартістю понад 7 млрд грн на загальну площу 252 241 га. Це близько 1% від усієї площі сільгоспземлі в Україні.

Найбільше земель було реалізовано у Харківській (37 116 га), Дніпропетровській (21 783 га) та Херсонській (21 026 га) областях. Їхнє лідерство зумовлене в середньому масштабнішими земельними лотами, які пропонувалися до продажу в цих регіонах. Так само земельні аутсайдери – а це західні області – опинилися внизу списку через невелику кількість вільної до продажу землі.

Активність ринку планомірно зростала. Грудень 2021 року виявився рекордним: було зафіксовано кілька випадків, коли середньодобовий оборот перевищував 2500 га. У січні ринок просів через звичайне зменшення бізнес-активності на новорічних канікулах, а 24 лютого, з першим залпом російських ракет, зупинився.

Відновлення, поки що малопомітне, фіксується із середини травня.

Портрет покупця

Більшість угод – це купівля з метою індивідуальних інвестицій, аналог депозиту. Пасивний дохід у вигляді орендної плати генерує близько 400 000 грн на рік із максимально можливого земельного банку в 100 га.

Другий мотив – можливість заробити на перепродажу ділянки в разі її різкого подорожчання – зустрічається набагато рідше, оскільки навіть довоєнний прогноз динаміки ціни становив скромні 10% на рік.

Найперша, хоч і не єдина складність, з якою стикається людина, що планує стати землевласником в Україні, – це пошук підхожої ділянки.

Незважаючи на декларовану відкритість державних даних, шукати вільну землю доводиться буквально в ручному режимі.

Найефективніший спосіб – це, звузивши пошуки до бажаного району, їхати на місце та спілкуватися з головами місцевих ОТГ.

Другий варіант – звернення до професіоналів. Це породило цілий пласт компаній-посередників, які за невеликий гонорар – від $100 до $500 за транзакцію, рідше – відсоток від угоди, пропонують послугу добору відповідного лоту, а часто мають вже сформовані масиви. Іноді такими посередниками є агрохолдинги.

Таким чином, основні покупці – це люди, далекі від сільського господарства. Як зазначив голова «Союзу українського селянства» Іван Томіч, з усіх учасників ринку землі фермери становлять не більше 1–3%.

«Це унікальний чинник України, більше ніде у світі такого немає. Український фермер не бере участі в ринку землі», – говорив він.

Юридичний процес купівлі не простий і не безкоштовний, і це ще більше звужує кількість потенційних покупців. Купівля ділянки передбачає проведення її оцінки сертифікованим спеціалістом (від 1000 грн), отримання нотаріально завіреної згоди чоловіка/дружини на угоду (від 500 грн), погодження договору з орендарем ділянки, який за законом має право на першочерговий викуп землі, яку він обробляє (у середньому – $100, включаючи нотаріальне закріплення згоди). Дохід від продажу оподатковується: 5% податку на прибуток і 1,5% військового збору. Ці витрати має нести продавець, але на практиці найчастіше сума податкових зобов'язань додається до вартості землі.

Чинник ціни

Середня ціна землі в Україні становить 37 900 грн за гектар, що близько до нормативної грошової оцінки.

Але розкид цін колосальний, хоча фактор родючості землі не є основним у ціноутворенні.

Невипадково лідерство за вартістю сільгоспземлі – понад 216 000 грн/га – утримує Львівська область, не найаграрніший регіон у країні. Також у першій п’ятірці столичний регіон і туристичні Івано-Франківська, Закарпатська та Чернівецька області.

Рекордні ціни пояснюються перспективою зміни цільового призначення ділянки під забудову. Городи в передмісті пізніше – після допуску на ринок юридичних осіб – можуть бути з великою премією перепродані девелоперам.

«Аграрні» угоди все ж складають більшість, але ціни за ними набагато скромніші. Для товарного виробництва землі купуються на Вінниччині, Полтавщині, Кіровоградщині, де їхня вартість складає близько 40 000/га.

Активна фаза війни не дозволяє прогнозувати розвиток земельного – так само як і будь-якого іншого – ринку. Однак у міру стабілізації ситуації і перспектив міжнародної допомоги та відновлення України вартість цього активу лише зростатиме.

Ринок землі: активність за перший рік

Область Кількість угод (ділянок) Загальна площа, га Середні ціна, грн/га
Вінницька 7690 13 578 41 886
Волинська 3856 5432 28 051
Дніпропетровська 5297 21 783 28 918
Донецька 1811 6952 27 642
Житомирська 4145 7220 25 820
Закарпатська 1619 1347 56 803
Запорізька 2858 11 010 23 221
Івано-Франківська 2196 942 138 270
Київська 7353 10 287 150 620
Кіровоградська 5833 19 656 29 996
Луганська 1429 6832 27 541
Львівська 2815 2431 216 812
Миколаївська 3269 12 733 24 813
Одеська 2088 5764 40 761
Полтавська 7704 19 371 34 433
Рівненська 2043 1840 39 690
Сумська 7615 12 771 25 952
Тернопільська 2879 3980 40 181
Харківська 10 400 37 116 31 736
Херсонська 4801 21 026 23 157
Хмельницька 7162 12 596 33 411
Черкаська 3383 6168 34 741
Чернівецька 2105 1702 42 261
Чернігівська 4822 9697 23 536

Стежте за актуальними новинами бізнесу та економіки у нашому Telegram-каналі Mind.ua
Проєкт використовує файли cookie сервісів Mind. Це необхідно для його нормальної роботи та аналізу трафіку.ДетальнішеДобре, зрозуміло