Рік без мораторію: перші підсумки ринку земель сільськогосподарського призначення

1 липня виповнився рік з моменту запуску в Україні ринку земель сільгосппризначення. Основним заявленим посилом під час реалізації земельної реформи було прагнення розблокувати права 6,9 млн власників паїв. Практика показала, що лише деякі з них цим правом скористалися, проте набагато важливішим був цивілізаційний та інвестиційний ефект – поява нового активу, бізнес-інфраструктури навколо нього та бали до інвестиційного клімату.

А потім почалася війна.

Довгий розгін

Скасування мораторію на продаж сільськогосподарської землі в Україні відбулося де-факто 31 березня 2020 року, коли Верховна Рада ухвалила відповідний закон. Де-юре – 1 липня 2021 року, коли він набув чинності. По суті, запрацював ринок не раніше вересня, оскільки інфраструктура виявилася готовою лише частково. Зокрема, нотаріуси, на яких було покладено основне навантаження щодо проведення земельних угод та максимальну відповідальність за дотримання процедур, вимагали чітких протоколів, які тільки мали напрацювати. Також великий «корок» сформувався на етапі підключення представників нотаріату до Державного земельного кадастру.

Безперечний позитив та головний висновок з першого року роботи земельного ринку – відсутність ексцесів. За цей час не сталося жодного гучного скандалу, конфлікту і загалом ринок запустився досить плавно і рівно.

Частково ця плавність пояснюється невеликою кількістю угод та невисоким навантаженням на інфраструктуру.

Так, за рік укладено понад 105 000 угод, включаючи 88 000 угод купівлі-продажу землі із загальною вартістю понад 7 млрд грн на загальну площу 252 241 га. Це близько 1% від усієї площі сільгоспземлі в Україні.

Найбільше земель було реалізовано у Харківській (37 116 га), Дніпропетровській (21 783 га) та Херсонській (21 026 га) областях. Їхнє лідерство зумовлене в середньому масштабнішими земельними лотами, які пропонувалися до продажу в цих регіонах. Так само земельні аутсайдери – а це західні області – опинилися внизу списку через невелику кількість вільної до продажу землі.

Активність ринку планомірно зростала. Грудень 2021 року виявився рекордним: було зафіксовано кілька випадків, коли середньодобовий оборот перевищував 2500 га. У січні ринок просів через звичайне зменшення бізнес-активності на новорічних канікулах, а 24 лютого, з першим залпом російських ракет, зупинився.

Відновлення, поки що малопомітне, фіксується із середини травня.

Портрет покупця

Більшість угод – це купівля з метою індивідуальних інвестицій, аналог депозиту. Пасивний дохід у вигляді орендної плати генерує близько 400 000 грн на рік із максимально можливого земельного банку в 100 га.

Другий мотив – можливість заробити на перепродажу ділянки в разі її різкого подорожчання – зустрічається набагато рідше, оскільки навіть довоєнний прогноз динаміки ціни становив скромні 10% на рік.

Найперша, хоч і не єдина складність, з якою стикається людина, що планує стати землевласником в Україні, – це пошук підхожої ділянки.

Незважаючи на декларовану відкритість державних даних, шукати вільну землю доводиться буквально в ручному режимі.

Найефективніший спосіб – це, звузивши пошуки до бажаного району, їхати на місце та спілкуватися з головами місцевих ОТГ.

Другий варіант – звернення до професіоналів. Це породило цілий пласт компаній-посередників, які за невеликий гонорар – від $100 до $500 за транзакцію, рідше – відсоток від угоди, пропонують послугу добору відповідного лоту, а часто мають вже сформовані масиви. Іноді такими посередниками є агрохолдинги.

Таким чином, основні покупці – це люди, далекі від сільського господарства. Як зазначив голова «Союзу українського селянства» Іван Томіч, з усіх учасників ринку землі фермери становлять не більше 1–3%.

«Це унікальний чинник України, більше ніде у світі такого немає. Український фермер не бере участі в ринку землі», – говорив він.

Юридичний процес купівлі не простий і не безкоштовний, і це ще більше звужує кількість потенційних покупців. Купівля ділянки передбачає проведення її оцінки сертифікованим спеціалістом (від 1000 грн), отримання нотаріально завіреної згоди чоловіка/дружини на угоду (від 500 грн), погодження договору з орендарем ділянки, який за законом має право на першочерговий викуп землі, яку він обробляє (у середньому – $100, включаючи нотаріальне закріплення згоди). Дохід від продажу оподатковується: 5% податку на прибуток і 1,5% військового збору. Ці витрати має нести продавець, але на практиці найчастіше сума податкових зобов'язань додається до вартості землі.

Чинник ціни

Середня ціна землі в Україні становить 37 900 грн за гектар, що близько до нормативної грошової оцінки.

Але розкид цін колосальний, хоча фактор родючості землі не є основним у ціноутворенні.

Невипадково лідерство за вартістю сільгоспземлі – понад 216 000 грн/га – утримує Львівська область, не найаграрніший регіон у країні. Також у першій п’ятірці столичний регіон і туристичні Івано-Франківська, Закарпатська та Чернівецька області.

Рекордні ціни пояснюються перспективою зміни цільового призначення ділянки під забудову. Городи в передмісті пізніше – після допуску на ринок юридичних осіб – можуть бути з великою премією перепродані девелоперам.

«Аграрні» угоди все ж складають більшість, але ціни за ними набагато скромніші. Для товарного виробництва землі купуються на Вінниччині, Полтавщині, Кіровоградщині, де їхня вартість складає близько 40 000/га.

Активна фаза війни не дозволяє прогнозувати розвиток земельного – так само як і будь-якого іншого – ринку. Однак у міру стабілізації ситуації і перспектив міжнародної допомоги та відновлення України вартість цього активу лише зростатиме.

Ринок землі: активність за перший рік

Область	Кількість угод (ділянок)	Загальна площа, га	Середні ціна, грн/га
Вінницька	7690	13 578	41 886
Волинська	3856	5432	28 051
Дніпропетровська	5297	21 783	28 918
Донецька	1811	6952	27 642
Житомирська	4145	7220	25 820
Закарпатська	1619	1347	56 803
Запорізька	2858	11 010	23 221
Івано-Франківська	2196	942	138 270
Київська	7353	10 287	150 620
Кіровоградська	5833	19 656	29 996
Луганська	1429	6832	27 541
Львівська	2815	2431	216 812
Миколаївська	3269	12 733	24 813
Одеська	2088	5764	40 761
Полтавська	7704	19 371	34 433
Рівненська	2043	1840	39 690
Сумська	7615	12 771	25 952
Тернопільська	2879	3980	40 181
Харківська	10 400	37 116	31 736
Херсонська	4801	21 026	23 157
Хмельницька	7162	12 596	33 411
Черкаська	3383	6168	34 741
Чернівецька	2105	1702	42 261
Чернігівська	4822	9697	23 536