Банкіри нарешті визначилися, як працювати з ринком нерухомості в умовах посилення фінмоніторингу. Як раніше писав Mind, нові правила набрали чинності місяць тому. Але тоді ще банківський сектор не встиг освоїтися з ризик-орієнтованим підходом і чекав на роз'яснення від НБУ.
Mind з'ясовував, що змінилося для клієнтів-фізосіб, які документи потрібні для покупки нерухомості та як тепер можна купити житло.
Нагадаємо, закон №361-IX скорочує кількість ознак, за якими операція підлягає фінансовому моніторингу – замість 17 їх тепер лише чотири. Основний для фізичних осіб – такий: банк зобов'язаний провести перевірку клієнта і його джерел доходів при фінансових операціях з готівкою (внесення, переказ, отримання коштів).
Крім того, збільшилася й порогова сума – з 150 000 грн до 400 000 грн.
«Якщо раніше НБУ сам виставляв багато критеріїв до вивчення клієнтів, то зараз більшість із них перейшла в площину ризик-орієнтованого підходу. Банки самостійно створюють критерії та параметри для підтвердження того, що операція не пов'язана з легалізацією (відмиванням) грошей, отриманих незаконним шляхом, з фінансуванням тероризму чи розповсюдження зброї масового знищення», – зазначила начальник управління фінансового моніторингу ОТП Банку Олена Кірєєва.
За словами адвоката і керуючого партнера АО «Лещенко, Дорошенко і партнери» Олександра Лещенка, банк має право зупинити трансакцію, якщо запідозрить недобре при її проведенні.
Інакше кажучи, коли клієнт щомісяця отримує на зарплатну карту банку 15 000 грн, а потім зненацька приходить з $200 000 готівкою для відкриття валютного депозиту, то банк має право не оформляти внесок доти, доки клієнт документально не підтвердить джерело походження коштів.
«Процедура перевірки джерела походження коштів не змінилася. Єдине, що змінилося – порогова сума. Якщо клієнт вносить на особистий рахунок понад 400 000 грн, банк запропонує йому заповнити коротку анкету та додати документи, що підтверджують джерела цих грошей», – розповідає директор департаменту фінансового моніторингу ПУМБ Анна Горбенко.
Підтверджувальними документами можуть бути довідка про доходи, копія договору купівлі-продажу/здачі в оренду нерухомості/автомобіля; документ, що підтверджує отримання спадщини, дивідендів, тощо.
До «давніх» клієнтів банкіри ставитимуться лояльніше. «Якщо йдеться про існуючого клієнта, швидше за все, у банку є певне уявлення про його фінансові можливості: скільки і як часто він витрачає, якими сумами оперує в рамках місяця й року. Тому, коли банк розуміє, що операція відповідає фінансовим можливостям клієнта, звітувати про походження коштів, якщо сума вища за 400 000 грн, не потрібно», – каже Анна Горбенко.
Закон залишає за банками остаточне рішення, за яких умов вимагати підтвердження походження коштів. «Суми операцій, при яких будуть потрібні джерела походження і порядок їх надання, ухвалюються кожним конкретним банком окремо», – наголосив начальник управління фінансового моніторингу банку «Південний» Дмитро Алексєєв.
В одному банку клієнт зможе переказати на рахунок свого родича 200 000 грн без надання документів, а в іншому – тільки з підтвердженням походження коштів. Тобто навіть позначена в законі нижня межа для обов'язкового фінмоніторингу в 400 000 грн не гарантує клієнтові, що в банку не запросять документи, якщо сума буде меншою.
Як розповіли Mind у ПриватБанку, при розміщенні депозиту від 300 000 грн (внесення готівкою) потрібні документи, а ось якщо депозит розміщується безготівково (з карти), то підтвердження не потрібне.
Як же вчинити тим, хто хоче придбати житло й розраховував оплатити покупку готівкою (як часто бувало раніше)? У Нацбанку не дають відповіді на це питання, посилаючись на те, що нерухомість – не їхня сфера.
У великих банках зазначили, що при внесенні готівки в розмірі 400 000, 500 000 або 1 млн гривень у банківському відділенні для переказу на рахунок продавця необхідні документи про походження коштів. «Щоб перерахувати гроші на рахунок забудовника, принесіть паспорт, рахунок від забудовника (договір про купівлю), ідентифікаційний код та довідку про походження коштів», – прокоментували в Райффайзен Банку Аваль. Те ж сказали й в ПриватБанку.
У банках подрібніше умови поки трохи більш лояльні. «Все залежить від операції та нашого розуміння, хто її проводить. Якщо ми знаємо клієнта, бачимо, хто він, і його операції зазвичай прозорі, то навіть купівля квартири на суму до 1 млн грн не стане причиною вимагати підтвердження доходів. Але якщо це новий клієнт, він приходить із валізою грошей, і ми розуміємо, що це не його гроші, а він проводить сумнівну операцію, то так, вимагатимемо документи», – пояснили в одній з невеликих фінустанов.
Якщо людина має велику суму (1–3 млн грн) готівкою, то законних способів, як без надання відомостей про доходи купити нерухомість, не надто багато. Серед них:
«Під фінансовий моніторинг підпадатиме і так зване дроблення порогової суми фінансової операції протягом одного операційного дня. Черговий внесок готівки на рахунок, по якому буде досягнута порогова фінансова сума, призведе до обов'язковості фінмоніторингу таких операцій», – попереджає адвокат Олександр Лещенко.
Банкіри наголошують: навіть такі способи не гарантують клієнту, що на певному етапі його не попросять надати довідку про походження коштів. Тому рекомендують заздалегідь подбати про всі документи, здатні підтвердити, що гроші не здобуті злочинним шляхом.
Серед нелегальних способів «узаконити готівку» співрозмовники Mind у режимі off records називають домовленості з нотаріусами, які напишуть документ про отримання спадщини, а також створення (реєстрацію) підприємства (ТОВ або СПД), через яке можна буде провести купівлю нерухомості. Також серед таких способів – фіктивне працевлаштування покупця нерухомості в якійсь компанії з солідним окладом (читай – фіктивна довідка про доходи).
Юристи застерігають клієнтів банків від використання незаконних способів. «Усі документи повинні бути дійсними і актуальними. Підробка або використання завідомо підробленого документа може мати наслідки, зокрема, кримінально-правового характеру», – попередив адвокат Олександр Лещенко.