Захворіло у світі
43,514,678
Померло у світі
1,159,708
Вилікувалось у світі
29,204,379
Захворіло в Україні
355,601
Померло в Україні
6,590
Вилікувалось в Україні
145,336
Відстежать усіх: чому новації фінмоніторингу паралізували ринок нерухомості

Відстежать усіх: чому новації фінмоніторингу паралізували ринок нерухомості

І як тепер проходитимуть угоди з купівлі житла

Цей матеріал також доступний російською
Відстежать усіх: чому новації фінмоніторингу паралізували ринок нерухомості
Фото: pixabay

28 квітня набув чинності новий закон про фінансовий моніторинг №361-IX. Він замінив собою закон №1702-VII, який діяв з 2014 року. Норми нового документа вплинуть на грошові операції, які здійснюють між собою фізичні особи.

Закон практично не зачіпає повсякденні, звичні розрахунки. Під його дію не потрапляє:

  • сплата комунальних послуг, податків, штрафів та інші обов'язкові платежі (незалежно від суми);
  • погашення кредитів на суму до 30 000 грн;
  • розрахунки за товари та послуги за допомогою банківських карт;
  • зняття коштів зі свого персонального рахунку;
  • готівкові перекази в межах України в сумі до 5000 грн (було 15 000 грн).

Однак закон зобов'язав банкірів, нотаріусів, ріелторів та інших суб'єктів первинного фінансового моніторингу посилити контроль великих покупок і витрат українців, а також повідомляти про них Держслужбу фінансового моніторингу. Нововведення безпосередньо стосується угод з купівлі та продажу квартир.

Mind розбирався, як ринок житлової нерухомості відреагує на «посуворішання» правил гри.

Що принципово змінилося?

Мета фінансового моніторингу – виявляти спроби легалізації доходів, отриманих злочинним шляхом, і протидіяти фінансуванню тероризму. Під ці завдання і розробляється законодавство про фінмоніторинг.

Новий закон, зокрема, передбачає:

  1. Кількість анонімних операцій буде зведено до мінімуму (коли одна фізособа переказує іншій фізособі гроші без відкриття банківського рахунку. – Mind).
  2. Запроваджується ризик-орієнтований підхід при проведенні фінансового моніторингу. «Білих» і «прозорих» громадян, які здійснюють операції з великими сумами грошей (у тому числі, купують квартири або будинки) і можуть підтвердити джерела походження своїх доходів, ніхто не чіпатиме. А ось тих, хто отримує мінімальну зарплату, і при цьому купує житло в центрі Києва, обов'язково візьмуть «на олівець».
  3. Закон збільшив граничну суму операцій, які підлягають фінансовому моніторингу. Було 150 000 грн, стало – 400 000 грн.

Останній пункт – здавалося б, хороша новина. Та й кількість ознак, на підставі яких операція потрапляє під моніторинг, зменшено з 17 до чотирьох. Але серед них є такий критерій, як трансакції з готівковими коштами, який безпосередньо зачіпає ринок нерухомості.

«Маються на увазі такі фінансові операції з готівкою, як внесення, переказ і одержання коштів», – уточнює старший юрист практики «Банківська справа та фінанси» юридичної компанії Arzinger Марія Діденко.

Розрахунки при покупці квартири часто проводяться «кешем». Покупець приносить «валізу» грошей у банк і перераховує їх на рахунок фірми-забудовника або продавця квартири (якщо угода відбувається на вторинному ринку). І банки як цікавилися походженням цих грошей, так і будуть цікавитися. Виходить, що угоди з нерухомістю з-під фінмоніторингу не вивели. Та ще й збільшили кількість суб'єктів, які ці угоди відстежуватимуть.

Як норми нового закону застосовуватимуться на практиці?

Уявімо, що людина вирішила придбати квартиру в забудовника, скажімо, за 1 млн грн і готова оплатити відразу ж усю суму. А вона в 2,5 рази перевищує встановлений фінмоніторингом поріг у 400 000 грн.

Покупець має перевести ці кошти на рахунок будівельної компанії. Для цього він йде до банку та відправляє гроші. У нього є кілька способів провести таку операцію.

  1. Просто здійснити переказ зі свого поточного рахунку, на якому вже є потрібна сума.
  2. Завести гроші на поточний рахунок в банку, а після цього відправити їх забудовнику.

Як поводитиметься банк? Він зобов'язаний застосовувати той самий ризикоорієнтованої підхід, суть якого, нагадаємо, полягає у відстеженні підозрілих і сумнівних операцій.

Іншими словами, якщо покупець квартири – давній клієнт банку, у нього вже кілька років там відкритий рахунок, по якому регулярно проходять платежі, в тому числі і великі суми, то з великою ймовірністю банк не зацікавиться покупкою квартири вартістю і мільйон, і навіть два мільйони гривень.

Втім, юристи впевнені, що збільшення порогу до 400 000 грн не завжди рятуватиме клієнтів від надмірної цікавості банківських клерків. «Банки все одно зможуть затримувати платежі та вимагати підтверджувальні документи, навіть якщо сума менша за 400 000 грн», – каже Ростислав Кравець, старший партнер адвокатської компанії «Кравець і партнери».

Але якщо операція виглядатиме нетиповою для конкретного клієнта, до нього можуть виникнути запитання, аж до блокування трансакції.

«Наприклад, квартиру за 500 000 грн купує студент, який отримує лише 1100 грн стипендії на місяць. У такому випадку банк, звісно ж, поцікавиться походженням коштів. І на підставі відповідей клієнта він прийме рішення про можливість платежу або доцільності подальшої співпраці з таким клієнтом», – пояснює керівник прес-служби «Кредобанку» Віктор Гальчинський.

У Приватбанку Mind розповіли про те, що подібні правила існують досить давно, й ідентифікація клієнтів – не новина. Але фінальне слово, як саме банки відслідковуватимуть підозрілі та сумнівні операції, та чи будуть блокувати їх частіше, ніж раніше, повинен сказати Нацбанк. Проте, нове положення про фінмоніторинг НБУ ще не затвердив. Хоча перша заступниця голови Нацбанку Катерина Рожкова обіцяла, що така постанова з'явиться до кінця квітня.

Оновлене положення зараз перебуває на етапі погодження з державними органами, повідомили в Нацбанку, відповідаючи на запит Mind. «Після отримання погодження та затвердження документу Правлінням НБУ він буде офіційно опублікований на сайті Національного банку», – йдеться в повідомленні регулятора.

А оскільки штрафи за порушення правил фінмоніторингу дуже відчутні (наприклад, за неналежну організацію моніторингу банк можуть оштрафувати на 135 млн грн), банкіри підстраховуються і вводять нові ліміти на перекази грошей між фізособами.

Щоправда, деякі з установ готові переказувати суми, еквівалентні 2,8 млн грн на день. А один з великих банків, наприклад, 28 квітня випустив внутрішнє розпорядження, в якому зазначено, що на рахунки в інші банки фізособа не може відправляти понад 500 000 грн на місяць. Це означає, що при купівлі квартири вартістю понад півмільйона покупець просто не зможе провести операцію, йому доведеться шукати інший банк, відкривати там рахунок, зараховувати на нього кошти, пояснювати їхнє походження тощо.

Як новий закон позначиться на ринку нерухомості?

Забудовники і ріелтори вважають, що з багатьма угодами з купівлі-продажу житла виникнуть проблеми. Головним чином тому, що в більшості випадків покупці просто не зможуть пояснити, звідки вони взяли гроші.

«Згідно із законом посередники на ринку нерухомості відтепер також є первинними суб'єктами фінмоніторингу, і вони зобов'язані сповістити про підозрілі операції. А такими, формально, можна вважати понад 90% трансакцій на ринку. Але навіть якщо співробітник компанії заплющить очі на «підозрілі» фінанси покупця, то нотаріус може і повідомити про «сумнівну» угоду. Тому всі забудовники міркують над тим, як не допустити зупинку продажів житла», – розповів Mind керівник однієї зі столичних девелоперських компаній.

Дійсно, до суб'єктів фінансового моніторингу надлежать і нотаріуси. Отже, навіть якщо банк не побачить в угоді щось недобре, її може заблокувати нотаріус.

У розпорядженні Mind є лист-роз'яснення до закону №361-IX від Нотаріальної палати України. У ньому чітко зазначено, що нотаріус зобов'язаний відмовитися від проведення операції в тому випадку, якщо клієнт не може надати необхідні документи, або коли є підозри, що операція є результатом злочинної діяльності, стосується фінансування тероризму або розповсюдження зброї масового знищення.

Директор з маркетингу та продажів житлового комплексу RiverStone Ангеліна Деревльова вважає, що через обмеження, запроваджувані банками, виникне багато складнощів при оплаті житла. За її словами, покупці часто перераховують кошти на рахунки своїх близьких родичів, на яких згодом оформляють квартиру. І незрозуміло, як бути клієнту, у якого є на рахунку, скажімо, мільйон, і він хоче цю суму перевести своїй дружині. А банк при цьому встановив ліміт на рівні 500 000 грн на місяць.

Зачіпають нововведення і вторинний ринок (де розрахунки відбуваються здебільшого між фізособами. – Mind), і ринок оренди. Наприклад, орендар оплачує орендоване житло, переказуючи гроші орендодавцю. Раніше це можна зробити, прийшовши в касу банку і зарахувавши на банківську карту одержувача потрібну суму. Тепер усі подібні перекази обсягом понад 5000 грн вимагають відкриття рахунку та ідентифікації клієнта.

До того ж, ріелтори, які також стали суб'єктами первинного фінмоніторингу, зможуть цікавитися, звідки у покупця квартири гроші.

Тому є ризик, що вторинний ринок житла ще глибше піде в «тінь», а операції проводитимуться в обхід банків, із заниженням вартості об'єкта або ж із дробленням сум на такі, що вписуватимуться в допорогові значення.

Стежте за актуальними новинами бізнесу та економіки у наших Telegram-каналах Mind.Live та Mind.UA, а також Viber-чаті