59 млн квадратных метров – именно столько жилья не хватает Киеву, чтобы соответствовать западным реалиям по объемам жилой площади на душу населения. Насколько это много? Давайте попробуем посчитать. Например, это 1 млн среднестатистических украинских квартир. Или общий метраж самого высокого здания в мире, построенного в Дубае (ОАЭ), – Бурдж-Халифы, но не одного, а 171-го. А еще 59 млн кв. м – это целых 97 Пентагонов. Цифры более чем внушительные, хоть и сложно их представить в реальности. Но представить рано или поздно придется – как минимум жителям Киева и тем, кто планирует сюда перебраться. Потому что эти миллионы «квадратов» уже в обозримом будущем могут пополнить жилой фонд столицы.
Почему именно столько? Дело в том, что сегодня на каждого из почти трех миллионов официально зарегистрированных жителей Киева – то есть без учета около миллиона приезжих – приходится 22 кв. м жилья. Цифра не особо показательная, если не знать, что на одного жителя Евросоюза приходится почти вдвое больше – 42,5 м. Причем, это не «спущенная сверху» норма, а та картина дня, которая сложилась в европейских странах: именно такой метраж там считается комфортным для жизни человека. И если мы хотим видеть Киев действительно европейским городом, то эту разницу в площади на одного жителя придется сокращать. А именно – строить те самые 59 млн кв. м.
Кому нужны все эти площади? Скептики все чаще говорят о перенасыщении киевского рынка недвижимости. Однако он продолжает бить рекорды по введенным в эксплуатацию площадям и уверенно полнится новыми строительными проектами. Да и пустующих квартир в сданных домах особо не наблюдается.
Безусловно, спрос на столичном рынке сегодня не настолько высокий, как во времена финансовых потрясений 2014–2015 годов. Тогда люди буквально штурмовали отделы продаж, чтобы вложить свои гривневые накопления в недвижимость, пока те не обесценились из-за скачков курса валют. Но это не отменяет того факта, что сотням тысяч людей, живущим и работающим в Киеве, нужно жилье. Это и приезжие, которые поначалу довольствуются съемными квартирами, и коренные киевляне, стремящиеся улучшить свои жилищные условия, и огромное количество людей, твердо намеренных перебираться в центр деловой жизни страны в будущем.
Да, не всем из них финансовое положение позволяет купить жилье прямо сейчас. Но желание есть – значит, дело только за возможностями. У кого-то они появятся через год, у кого-то через пять. Главное, что таким образом формируется колоссальный отложенный спрос, который будет реализовываться еще много лет. Да и пресловутые 59 млн «квадратов» тоже не появятся по щелчку пальца. Их нужно еще построить.
Сколько на это примерно понадобится времени? За прошлый год в Киеве ввели в эксплуатацию рекордные 1,73 млн кв. м жилья. Если предположить, что динамика строительства останется на таком же высоком уровне, и каждый год рынок будет пополняться хотя бы на полтора миллиона «квадратов», догонять Европу нам все равно придется почти 40 лет. А может и дольше: кто может предугадать, насколько за это время вырастет население города – как официальное, так и фактическое?
Где же разместить эту «сотню Пентагонов»? Все, кто более-менее знаком с киевским рынком недвижимости, отлично знают: земельных участков для застройки в городе практически не осталось. Так где же построить этот миллион новых квартир?
Мнения на этот счет разнятся, но можно выделить два основных пути. Первый – это реновация старых кварталов. Когда ветхая хрущевка сносится, а на ее месте строится современный высотный дом. Вот только заниматься этим сегодня практически невозможно. Виной тому несовершенное законодательство, которое пока не может предложить действительно эффективный механизм и даже создает несколько серьезных препятствий. И бизнес в текущих условиях участвовать в таких проектах не станет.
Поэтому основным остается путь строительства жилья в бывших индустриальных зонах. По подсчетам столичных властей, из всех депрессивных и полузаброшенных промзон для жилой и общественной застройки подходит почти четверть, а это около 1800 га. И этого места вполне достаточно, чтобы построить как минимум половину требуемой жилой площади. Само собой, со всей необходимой инфраструктурой и общественным пространством.
Собственники этих земель, большинство из которых частные, будут только рады такому их перерождению. Тем более что в результате они получат солидные бонусы в виде части построенных площадей. А место под склады – именно так сейчас в основном используют промзоны – всегда найдется и за городской чертой.
Что можно построить на месте промзон? Концептуально любая промзона – это практически «чистый лист». В то время как при точечной застройке условия диктует окружение, здесь можно буквально создавать «город в городе». Не отдельно спальные, деловые или торговые кварталы, а самодостаточные районы, где все необходимое под рукой. Где приятно жить, легко передвигаться – и пешком, и на транспорте, где есть пространство для работы, отдыха и любого вида досуга. Современный жилой квартал, спроектированный с учетом всех законов урбанистики, с безопасными дворами без машин и с радующей глаз архитектурой способен дать человеку принципиально новый уровень комфорта.
Конечно, такой вчерашняя промзона станет далеко не сразу. И те, кто первыми заселятся в новые дома, поначалу не смогут похвастать прекрасным видом из окна. Чем, справедливости ради, не может похвастать большинство жителей Киева: часто им приходится «любоваться» либо неухоженным двором, либо вообще окнами соседнего здания. Другое дело, что бывшая индустриальная зона по мере застройки будет меняться прямо на глазах, и через несколько лет ее будет не узнать.
Чем можно воспользоваться и с чем придется считаться? Строительство на территории промзон имеет несколько неочевидных плюсов. Главный из них – наличие транспортных путей и коммунальных сетей, которые были рассчитаны на серьезные производственные потребности. Само собой, понадобится и реконструкция, и прокладка новых коммуникаций, но это явно лучше, чем ничего.
А вот главной проблемой точно станет обеспечение новых кварталов социальной инфраструктурой. Ведь они потребуют новых садиков, школ и больниц. И здесь важно здравое сотрудничество с властями в планировании нагрузки на подобную инфраструктуру, принятии ее на баланс и дальнейшем обслуживании.
Кроме того, все эти грандиозные планы по застройке бывших промзон обязательно должны быть отражены в градостроительной документации – в Генплане, в детальных планах территорий. Иначе всегда могут возникнуть проблемы с целевым назначением земли, и все благие намерения разобьются о глухую бюрократическую стену.
Что же из всего этого следует? А то, что у нас не просто есть все необходимые инструменты для того, чтобы подтянуть метраж на одного человека до европейского показателя комфорта. Мы уже сейчас можем превращать Киев в настоящий город будущего. Главное, чтобы заинтересованы в этом превращении были все: не только бизнес с его финансовым интересом, но и чиновники. А во главе угла стоял комфорт людей, которые живут в этом городе. Городе, у которого есть шанс стать намного лучше.