Жизнь на вулкане: как рынок новостроек Киева готовится к затишью
Застройщики ожидают падение спроса, но цены пока держат и снижают долю профессиональных инвесторов
Рынок столичных новостроек готовится к падению спроса. Одни застройщики реанимируют программы долгосрочных рассрочек, другие запускают краткосрочные акции, третьи – берут под контроль спекулятивный капитал и запрещают переуступки.
Потребительское поведение расслоилось в зависимости от конечной цели покупателей квартиры. Системные инвесторы приостанавливают вложение средств и/или выходят в «кеш», а вот конечные покупатели, имеющие 100% для оплаты квартиры, от сделок не отказываются.
Причинами переформатирования рынка стали обесценивание национальной валюты и нестабильная внешнеполитическая ситуация.
Mind выяснял, грозит ли рынку снижение цен и какие классы жилья страдают больше всего от отсутствия спроса.
Что происходит с ценами?
В феврале средняя цена квадратного метра в новостройках составила 35 400 грн, свидетельствуют данные «ЛУН.Мисто». Это на 1,1% (или на 400 грн) выше, чем в январе этого года. В долларовом эквиваленте цены на 1 февраля выросли по сравнению с январем на 1,2% (на $10) до декабрьских показателей – $1290 за квадратный метр.
За прошлый год средние гривневые цены в новостройках, по данным «ЛУН.Мисто», поднялись на 20,17%, а минимальные – почти на 13% (с 19 500 грн до 22 000 грн за 1 кв. м). Это стало рекордом за последние семь лет.
Самыми популярными жилыми комплексами по просмотрам на «ЛУН» в 2021 году стали: Great (компании «РІЕЛ» Ростислава Мельника та IB Alliance Вадима Столара), Respublika, «Файна Таун» (оба – KAN Development Игоря Никонова), «Світло Парк» (ранее «Киевгорстрой», ныне Futura Hata Степана Черновецкого) и «Нова Англия» (Royal House, президент Виталий Ганжа, один из евангелистских лидеров).
А что со спросом?
Интерес к рынку остался практически на прежнем уровне. Число запросов на портале Address.ua в январе 2022-го составило 428 217, что лишь на 2% ниже данных за январь 2021-го. При этом выросла доля запросов именно по объектам первичного рынка: 81% в январе 2021-го против 77% годом ранее.
На фоне подорожания квартир изменились ценовые предпочтения покупателей. В январе 2022 года самым высоким спросом пользовались квартиры в ценовом диапазоне от $50 000 до $70 000 с долей запросов 41% (в 2021-м их было 37%). Самым популярным год назад было жилье до $30 000 – 44% запросов, а в этом году лишь 19%.
Однако динамика сделок изменилась. О ней игроки говорят сдержанно, но признают, что рынок замедлился. «Январь никогда не был активным месяцем для продаж. Но первые признаки замедления рынка появились еще в конце октября. Однако по инерции продажи у застройщики были активными и в ноябре, и в декабре», – рассказывает директор по маркетингу и продажам строительной компании «Миськжитлобуд» Ангелина Деревлева.
Ее слова подтверждает и риелтор Лана Влас, специализирующаяся на «переуступках» – заключении договоров, по которым переуступается право на объект инвестирования. «Сказалось много факторов, но рынок в январе сильно замедлился. Это констатация факта. Сейчас началось оживление», – говорит она.
Коснулась ли эта тенденция всех классов жилья? Продажи уменьшились в проектах бизнес-класса (по сравнению с январем прошлого года), отмечает менеджер по корпоративным коммуникациям девелоперской компании City One Development Галина Мартыненко. В основном сделки заключали покупатели, которые решили приобретать недвижимость осенью или в декабре прошлого года. В комфорт-классе ситуация в корне другая. «В январе продажи в 1,5 раза больше, чем за этот же период прошлого года», – подчеркивает Галина Мартыненко.
Кто отказывается от покупки жилья?
Изменилось поведение покупателей. Те, кто приобретают квартиры для себя, на рынке остались. «Наше общение с клиентами показывает, что никакой паники нет. И курс валют также не влияет, поскольку люди готовы платить сразу 100%, где курсовая разница не важна. Причем речь идет о суммах от $40 000 до $300 000. В основном это покупки для себя», – говорит учредитель Monitor.Estate Владимир Копоть.
Инвестиционные же сделки – когда покупаются квартиры с целью перепродажи или для последующей сдачи в аренду – частично остановились. Их доля в структуре сделок составляет 25–40% в зависимости от проекта. В некоторых проектах доходит до 60–70%, писал ранее Mind.
Именно они и стали основным драйвером повышения цен в прошлом году, уверен управляющий частными инвестициями Юрий Уланов. «Бывали случаи, когда с этапа котлована до ввода в эксплуатацию квартира сменила пять инвесторов», – говорит он.
Но из-за резкого скачка цен эта модель дала трещину. «За деньги, вырученные от переуступки инвестиционной квартиры, сейчас можно купить только котлован. В бизнес-сегменте есть случаи, когда перепродажа предлагается уже ниже цены отдела продаж», – говорит он.
По его словам, к началу 2022 года часть инвесторов приняла решение не продавать имеющуюся недвижимость, предполагая, что при росте цен подорожает и готовая недвижимость. Другая часть вышла в кеш и смотрит не только на развитие внешней ситуации, но и на действия девелоперов. Их решение о дальнейшем инвестировании будет зависеть от темпа строительства и предлагаемых условий входа/выхода из инвестиций.
Как отреагировали застройщики и что будет дальше с ценами?
На фоне новостей о вероятном вторжении войск РФ и «курсовых качелей» количество сделок может сократиться на 50–70% по сравнению с прошлогодними показателями, считает эксперт рынка недвижимости Олеся Скринник.
Застройщики уже начали корректировать стратегии продаж. Одни наложили запрет на «переуступки» (например, в «СвітлоПарк» и некоторых проектах «Киевгорстроя»). Для застройщика большая доля инвестиционных сделок – это не всегда хорошо. «С одной стороны он привлекает деньги, необходимые для ведения строительных работ. А с другой – формирует вокруг своего проекта большой вторичный рынок, который в случае потрясений будет играть против девелопера», – поясняет Ангелина Деревлева.
Однако эта тенденция не имеет массового характера. «Все зависит от застройщика. Мы знаем, кто запрещает, а кто разрешает. Так было всегда, это не тренд», – уверена Лана Влас.
Многие сосредоточились на расширении инструментов привлечения покупателей. «Самым популярным инструментом станет рассрочка до ввода в эксплуатацию. В ход идут снижение первого взноса, обнуление удорожания. Некоторые компании уже делают перезапуск длинных программ рассрочки, на пять – семь лет», – поясняет Олеся Скринник.
Массового же снижения цен эксперты не прогнозируют. Крупные скидки до 25%, которые сейчас декларирует несколько девелоперов: DIM (ЖК Olegivskiy), KAN Development (ЖК Respublika, ЖК «Файна Таун»), Quadrum Global (ЖК BEREG Residence) и пр. – скорее ситуативное маркетинговое предложение отдельных застройщиков.
Если вы дочитали этот материал до конца, мы надеемся, это значит, что он был полезным для вас.
Мы работаем над тем, чтобы наша журналистская и аналитическая работа была качественной, и стремимся выполнять ее максимально компетентно. Это требует финансовой независимости.
Станьте подписчиком Mind всего за 196 грн в месяц и поддержите развитие независимой деловой журналистики!
Вы можете отменить подписку в любой момент в собственном кабинете LIQPAY, или написав нам по адресу: [email protected].
