Жизнь на вулкане: как рынок новостроек Киева готовится к затишью
Застройщики ожидают падение спроса, но цены пока держат и снижают долю профессиональных инвесторов
Рынок столичных новостроек готовится к падению спроса. Одни застройщики реанимируют программы долгосрочных рассрочек, другие запускают краткосрочные акции, третьи – берут под контроль спекулятивный капитал и запрещают переуступки.
Потребительское поведение расслоилось в зависимости от конечной цели покупателей квартиры. Системные инвесторы приостанавливают вложение средств и/или выходят в «кеш», а вот конечные покупатели, имеющие 100% для оплаты квартиры, от сделок не отказываются.
Причинами переформатирования рынка стали обесценивание национальной валюты и нестабильная внешнеполитическая ситуация.
Mind выяснял, грозит ли рынку снижение цен и какие классы жилья страдают больше всего от отсутствия спроса.
Что происходит с ценами?
В феврале средняя цена квадратного метра в новостройках составила 35 400 грн, свидетельствуют данные «ЛУН.Мисто». Это на 1,1% (или на 400 грн) выше, чем в январе этого года. В долларовом эквиваленте цены на 1 февраля выросли по сравнению с январем на 1,2% (на $10) до декабрьских показателей – $1290 за квадратный метр.
За прошлый год средние гривневые цены в новостройках, по данным «ЛУН.Мисто», поднялись на 20,17%, а минимальные – почти на 13% (с 19 500 грн до 22 000 грн за 1 кв. м). Это стало рекордом за последние семь лет.
Самыми популярными жилыми комплексами по просмотрам на «ЛУН» в 2021 году стали: Great (компании «РІЕЛ» Ростислава Мельника та IB Alliance Вадима Столара), Respublika, «Файна Таун» (оба – KAN Development Игоря Никонова), «Світло Парк» (ранее «Киевгорстрой», ныне Futura Hata Степана Черновецкого) и «Нова Англия» (Royal House, президент Виталий Ганжа, один из евангелистских лидеров).
А что со спросом?
Интерес к рынку остался практически на прежнем уровне. Число запросов на портале Address.ua в январе 2022-го составило 428 217, что лишь на 2% ниже данных за январь 2021-го. При этом выросла доля запросов именно по объектам первичного рынка: 81% в январе 2021-го против 77% годом ранее.
На фоне подорожания квартир изменились ценовые предпочтения покупателей. В январе 2022 года самым высоким спросом пользовались квартиры в ценовом диапазоне от $50 000 до $70 000 с долей запросов 41% (в 2021-м их было 37%). Самым популярным год назад было жилье до $30 000 – 44% запросов, а в этом году лишь 19%.
Однако динамика сделок изменилась. О ней игроки говорят сдержанно, но признают, что рынок замедлился. «Январь никогда не был активным месяцем для продаж. Но первые признаки замедления рынка появились еще в конце октября. Однако по инерции продажи у застройщики были активными и в ноябре, и в декабре», – рассказывает директор по маркетингу и продажам строительной компании «Миськжитлобуд» Ангелина Деревлева.
Ее слова подтверждает и риелтор Лана Влас, специализирующаяся на «переуступках» – заключении договоров, по которым переуступается право на объект инвестирования. «Сказалось много факторов, но рынок в январе сильно замедлился. Это констатация факта. Сейчас началось оживление», – говорит она.
Коснулась ли эта тенденция всех классов жилья? Продажи уменьшились в проектах бизнес-класса (по сравнению с январем прошлого года), отмечает менеджер по корпоративным коммуникациям девелоперской компании City One Development Галина Мартыненко. В основном сделки заключали покупатели, которые решили приобретать недвижимость осенью или в декабре прошлого года. В комфорт-классе ситуация в корне другая. «В январе продажи в 1,5 раза больше, чем за этот же период прошлого года», – подчеркивает Галина Мартыненко.
Кто отказывается от покупки жилья?
Изменилось поведение покупателей. Те, кто приобретают квартиры для себя, на рынке остались. «Наше общение с клиентами показывает, что никакой паники нет. И курс валют также не влияет, поскольку люди готовы платить сразу 100%, где курсовая разница не важна. Причем речь идет о суммах от $40 000 до $300 000. В основном это покупки для себя», – говорит учредитель Monitor.Estate Владимир Копоть.
Инвестиционные же сделки – когда покупаются квартиры с целью перепродажи или для последующей сдачи в аренду – частично остановились. Их доля в структуре сделок составляет 25–40% в зависимости от проекта. В некоторых проектах доходит до 60–70%, писал ранее Mind.
Именно они и стали основным драйвером повышения цен в прошлом году, уверен управляющий частными инвестициями Юрий Уланов. «Бывали случаи, когда с этапа котлована до ввода в эксплуатацию квартира сменила пять инвесторов», – говорит он.
Но из-за резкого скачка цен эта модель дала трещину. «За деньги, вырученные от переуступки инвестиционной квартиры, сейчас можно купить только котлован. В бизнес-сегменте есть случаи, когда перепродажа предлагается уже ниже цены отдела продаж», – говорит он.
По его словам, к началу 2022 года часть инвесторов приняла решение не продавать имеющуюся недвижимость, предполагая, что при росте цен подорожает и готовая недвижимость. Другая часть вышла в кеш и смотрит не только на развитие внешней ситуации, но и на действия девелоперов. Их решение о дальнейшем инвестировании будет зависеть от темпа строительства и предлагаемых условий входа/выхода из инвестиций.
Как отреагировали застройщики и что будет дальше с ценами?
На фоне новостей о вероятном вторжении войск РФ и «курсовых качелей» количество сделок может сократиться на 50–70% по сравнению с прошлогодними показателями, считает эксперт рынка недвижимости Олеся Скринник.
Застройщики уже начали корректировать стратегии продаж. Одни наложили запрет на «переуступки» (например, в «СвітлоПарк» и некоторых проектах «Киевгорстроя»). Для застройщика большая доля инвестиционных сделок – это не всегда хорошо. «С одной стороны он привлекает деньги, необходимые для ведения строительных работ. А с другой – формирует вокруг своего проекта большой вторичный рынок, который в случае потрясений будет играть против девелопера», – поясняет Ангелина Деревлева.
Однако эта тенденция не имеет массового характера. «Все зависит от застройщика. Мы знаем, кто запрещает, а кто разрешает. Так было всегда, это не тренд», – уверена Лана Влас.
Многие сосредоточились на расширении инструментов привлечения покупателей. «Самым популярным инструментом станет рассрочка до ввода в эксплуатацию. В ход идут снижение первого взноса, обнуление удорожания. Некоторые компании уже делают перезапуск длинных программ рассрочки, на пять – семь лет», – поясняет Олеся Скринник.
Массового же снижения цен эксперты не прогнозируют. Крупные скидки до 25%, которые сейчас декларирует несколько девелоперов: DIM (ЖК Olegivskiy), KAN Development (ЖК Respublika, ЖК «Файна Таун»), Quadrum Global (ЖК BEREG Residence) и пр. – скорее ситуативное маркетинговое предложение отдельных застройщиков.
Если вы дочитали этот материал до конца, мы надеемся, это значит, что он был полезным для вас.
Мы приглашаем вас стать частью Mind Club. Для этого необходимо оформить подписку за $7 в месяц.
Нам очень важна ваша поддержка!
Почему мы вводим платную подписку?
Настоящая качественная и независимая журналистика требует много времени, усилий и затрат, это действительно не дешево. Но мы верим в перспективы деловой журналистики в Украине, потому что верим в перспективу Украины.
Именно поэтому мы создаем возможность платной ежемесячной подписки – Mind Club.
Если вы читаете нас, если вам нравится и вы цените то, что мы делаем, – предлагаем вам вступить в сообщество Mind.
Мы планируем развивать Mind Club: объем материалов и доступных сервисов и проектов. Уже сегодня, все члены клуба:
- Помогают создавать и развивать качественную независимую деловую журналистику. Мы сможем и в дальнейшем развиваться и повышать качество наших материалов.
- Получают свободный от баннерной рекламы сайт.
- Получают доступ к «закрытым» материалам Mind (к ежемесячному выпуску, в котором мы исследуем и анализируем, как работают целые отрасли, к еженедельным аналитическим итогам).
- Свободный доступ к ивентам Mind для подписчиков и специальные условия на другие события Mind.
- Smart Power. Владельцы бизнеса, которые станут подписчиками Mind, получат доступ к агрегатору системных нарушений от аналитиков Mind и партнеров «Cкажи.uа». Если у вашего бизнеса возникли проблемы с непорядочными чиновниками или конкурентами – мы проанализируем, является ли их поведение системным, и вместе сможем решить эту проблему.
- Мы и в дальнейшем будем развивать Mind и добавлять полезные журналистские рубрики и сервисы для вашего бизнеса.
Мы работаем над тем, чтобы наша журналистская и аналитическая работа была качественной, и стремимся выполнять ее максимально компетентно. Это требует финансовой независимости. Поддержите нас всего за 196 грн в месяц.
Вы можете отменить подписку в любой момент в собственном кабинете LIQPAY, или написав нам по адресу: [email protected].
