Метры на паузе: что происходит с рынком жилой недвижимости
И почему сделки с квартирами полностью заблокированы
Рынок недвижимости в Украине полностью остановился. Сделок по купле-продаже жилья нет ни на первичном, ни на вторичном рынке. Строительство многих объектов тоже заморожено. По оценкам экспертов, пока идут боевые действия, ситуация вряд ли изменится.
Mind решил разобраться, что конкретно происходит на рынке недвижимости сейчас и какие у него перспективы в будущем.
Стройки остановились. Сразу уточним: мы не будем углубляться в то, что происходит с арендой жилья. Взлет спроса на съемные квартиры, равно как и цен на них, в тех регионах, которые на сегодняшний день считаются безопасными (запад, юго-запад и частично центр Украины), во многом спекулятивный. Арендные ставки, которые достигают даже в провинциальных городах 25-30 тыс. грн. в месяц, совершенно необоснованные. Очевидно, что после затухания конфликта, стоимость аренды откатится на довоенный уровень.
В отличие от аренды, на первичном рынке вообще нет движения. «В марте активность на строительных площадках прекратилась по всей Украине», – говорит эксперт по недвижимости Михаил Артюхов. Только с приходом апреля некоторые застройщики возобновили работы на своих объектах. И то, это в основном компании, которые строят в западных регионах: во Львовской, Тернопольской, Ивано-Франковской, Волынской областях.
В тех областях, которые находятся в зоне боевых действий или в непосредственной близости к ней (Запорожская, Днепропетровская, Харьковская области), строительные работы по-прежнему приостановлены.
Похожая обстановка и на столичном рынке недвижимости. Несмотря на то, что военная угроза в Киеве и его окрестностях на данный момент гораздо ниже, чем в марте, девелоперы не торопятся запускать строительство. Движение заметно лишь в тех проектах, которые уже были практически готовы к вводу в эксплуатацию и там остались лишь отделочные работы, подключение к коммуникациям и т.д.
Так что, покупателям квартир в новостройках следует запастись терпением, поскольку подавляющее большинство объектов не будет завершено вовремя. А некоторые жилые комплексы и вовсе перейдут в категорию долгостроев. Увы, но войну и последующий за ней экономический кризис в стране переживут далеко не все строительные компании.
«Сдвиг сроков реализации проектов на два года – это оптимистичный сценарий. Застройщики не смогут уложиться в прежние сроки из-за нарушения логистики поставок стройматериалов, наличия предпосылок для увеличения себестоимости строительства и в связи с неопределенностью спроса на недвижимость», – считает Михаил Артюхов.
Цены застыли? Цены на новое жилье пока что остаются на уровне января-февраля 2022 года. По данным lun.ua, в Киеве в начале апреля средняя стоимость квадратного метра находилась на уровне около 35 600 грн, минимальная – в пределах 24 000 грн. В Одессе в среднем «квадрат» стоил порядка 24 000 грн, самая низка цена была на уровне 17 000 грн.
Ощутимо выросла стоимость нового жилья только во Львове, который, напомним, с начала войны принял по разным оценкам до 300 000 переселенцев. С января по апрель средняя цена квадратного метра в новостройках Львова повысилась на 10% до 23 700 грн.
Если оценивать ценовую динамику на первичном рынке в целом по Украине, то, как свидетельствую данные address.ua, после 24 февраля и вплоть до середины марта цены на жилье снизились где-то на 5-6% (в валютном эквиваленте) – с $1265 до $1195 за кв. м. А с середины марта и до начала апреля стоимость квартир на первичном рынке отыграла свое падение и добралась до отметки $1400/м.кв.
«Цены и условия покупки недвижимости остаются пока такими же, как и были. Также застройщики просят инвесторов по возможности вносить платежи по договорам рассрочки. Хотя тем, кто не может оплачивать, строительные компании не будут насчитывать штрафные санкции в течении трех месяцев. А еще мы видим, что появились программы льготной рассрочки в небольших городах на западе Украины», – рассказывает Андрей Романов, директор агентства недвижимости «КиевДомСервис».
На вторичном рынке, в принципе, ситуация похожая. Цены на квартиры с начала года не изменились. В Киеве по тем предложениям о продаже, которые фигурируют на досках объявлений (Flatfy, OLX, dom.ria и т.д.), цена за квадратный метр составляет порядка $1100, в регионах, в зависимости от города, от $650 до $850 за «квадрат». И чем ближе к западной границе Украины – тем дороже. В Ивано-Франковске продавцы просят $650-750/м кв., в Тернополе – $650-830/м кв., а во Львове – от $1050 до $1200 за кв. м.
Сделок нет и пока не будет. Несмотря на то, что желающих продать жилье в избытке, оформление сделок полностью остановлено. Это связано с тем, что Министерство юстиции закрыло доступ к реестру недвижимости.
«В Украине временно не функционирует Государственный реестр прав на недвижимое имущество. Нотариальные действия, в частности, удостоверение любых договоров, которыми предусмотрен переход права собственности к другому лицу, или договоров ипотеки, до возобновления работы этого реестра не совершаются», – рассказывает Марина Семенова, адвокат адвокатского бюро «Семенова и Партнеры».
Кто-то все-таки пытается оформить покупку (продажу) недвижимости без участия нотариуса. Но это чревато неприятными последствиями. Прежде всего, для покупателя. Дело в том, что нотариус проводит проверку юридической чистоты квартиры. Что она не находится в залоге у банка, не арестована и не является предметом судебного разбирательства. В противном случае убедиться, что с жильем все в порядке, невозможно.
Но даже если стороны смогут каким-то образом провести сделку (например, оформить предварительный договор, который предусматривает намерение в будущем заключить уже полноценный нотариальный договор купли-продажи), ее впоследствии легко могут признать недействительной.
«Предварительный договор по отчуждению недвижимого имущества тоже необходимо нотариально удостоверять, что не всегда возможно в современных условиях. Существует риск того, что он не будет обладать юридической силой», – предупреждает Марина Семенова.
По словам риелторов, те сделки, которые проводятся сейчас, – единичные и только между близкими знакомыми или родственниками. То есть, между продавцом и покупателем, которые друг другу доверяют. Причем, как правило, такие квартиры уходят с большим дисконтом. Порой до 20-30%.
Что дальше? Никто не осмеливается давать однозначные прогнозы в отношении рынка недвижимости. Все будет зависеть от того, когда завершатся боевые действия и какими будут последствия для украинской экономики.
«Окончание боевых действий создаст моментум (первичную динамику) нового предложения и конкуренции на рынке жилой недвижимости. Но для перезапуска рынка необходимо наличие ипотечных решений со ставкой ниже 10% годовых. Без существенных изменений в законодательстве и банковском секторе этого не произойдет», – считает Михаил Артюхов.
По мнению Андрея Романова, несмотря на ситуацию в стране, спрос на недвижимость есть, и довольно существенный. И он будет реализован после того, как появится возможность проводить сделки. «Желающих продать жилье достаточно. А значит, в регионах, которые не пострадали от военной агрессии, рынок запустится буквально в течение одного-двух месяцев после того, как будут открыты реестры», – считает руководитель «КиевДомСервис».
Со стороны покупателей львиную долю спроса на жилье будут формировать переселенцы из наиболее пострадавших городов и областей. Поэтому застройщики, которые ведут бизнес в центре Украины и в западной ее части, без работы не останутся. Там будут расти темпы строительства и цены на жилье. Не исключен рост стоимости квадратных метров на 10-20% от нынешнего уровня.
Впрочем, те компании, которые находятся ближе к востоку, тоже будут при деле. После войны им предстоит восстанавливать разрушенный и поврежденный жилой фонд, а также инфраструктуру. Причем, Офис президента уже заявил о готовности государства участвовать в подобных проектах и привлекать девелоперов к отстройке страны.
Если вы дочитали этот материал до конца, мы надеемся, это значит, что он был полезным для вас.
Мы работаем над тем, чтобы наша журналистская и аналитическая работа была качественной, и стремимся выполнять ее максимально компетентно. Это требует финансовой независимости.
Станьте подписчиком Mind всего за 196 грн в месяц и поддержите развитие независимой деловой журналистики!
Вы можете отменить подписку в любой момент в собственном кабинете LIQPAY, или написав нам по адресу: [email protected].
