Украина, как и весь мир, столкнулась с пандемией коронавируса, которая привела к экономическому кризису. Конечно, рынок девелоперских услуг при этом не стал исключением. Пока никто не может спрогнозировать, каким будет выход из кризиса и сколько на это уйдет времени, но главные тренды последних лет на рынке девелопмента пока неизменны. Про них рассказал Mind исполнительный директор девелоперской компании ENSO Рамиль Мехтиев.
Если взглянуть на статистику 2020 года, инвестиционная привлекательность жилья сохраняется. Это обусловлено тем, что банковская система имеет достаточно низкий уровень доверия у украинцев, поэтому инвестиции в жилье остаются более надежными и безопасными. При этом речь идет именно об отложенном капитале, привлеченном до пандемии, который теперь будет искать точки применения.
Еще одной сохранившейся тенденцией является рост стоимости недвижимости всех классов. С сентября 2019 года по август 2020-ого средняя цена в новостройках Киева выросла на 5% – до 27 700 грн за кв. м. В регионах цены подросли на 10–15%.
2021 год также принесет рост стоимости квадратных метров на 5-7% уже в ближайшее время, одной из причин которого будет удорожание стройматериалов и строительно-монтажных работ.
Но, несмотря на повышение цен, большая часть покупателей предпочтет вложения в качественные проекты, к которым относятся новые форматы жилья, так называемые «город в городе» и различные многофункциональные жилые комплексы с развитой инфраструктурой. Также будут представлять интерес эко-комплексы, с искусственными либо естественными водоемами и зелеными зонами.
И эти тренды присущи не только Украине, они – глобальны. В исследовании «Новые тенденции в сфере недвижимости» (Emerging Trends in Real Estate® Europe 2021), проведенном PwC совместно с Urban Land Institute, эти тренды отмечены среди первых.
Всего в исследовании проанализировано 995 мнений профессиональных респондентов из 25 стран Европы о ключевых тенденциях рынка. Недвижимость по-прежнему рассматривается ими как один из немногих классов инвестиционных активов.
Пандемия ускорила структурные изменения, затронув три основных сектора недвижимости − офисную, розничную и гостиничную. При этом наиболее стабильны оказались логистика и жилищное строительство, а также здания медико-биологического назначения.
В международном исследовании отмечается растущее внимание к экологическим, социальным и управленческим проблемам. Эти темы занимают ключевое место в продолжающейся переоценке роли недвижимости в обществе и того, как она влияет на жизнь людей, их работу, специфику потребления и досуг.
Безусловно, существенное влияние на рынок недвижимости оказывают и
действия центральных и местных органов власти. В случае с Украиной, минувший год прошел под знаком реформирования госуправления в сфере градостроительства. Кабинет министров в марте 2020 года принял постановления № 218 и 219, которыми ликвидировал Государственную архитектурно-строительную инспекцию и приостановил проверку строительных площадок и объектов градостроительства.
К сожалению, в дальнейшем не были предприняты необходимые шаги в развитие принятых решений, и рынок оставался в «подвешенном состоянии» вплоть до конца года. Лишь 16 декабря на заседании Кабмина был восстановлен контроль в строительной сфере, а 23 декабря было принято решение о создании нового органа – Государственной инспекции архитектуры и градостроительства, как центрального органа исполнительной власти.
Насколько реформа будет эффективна и будет ли она стимулировать развитие рынка – покажут дальнейшие действия.
Также в прошлом году не состоялось ожидаемое утверждение Генерального плана Киева в связи с окончанием действия предыдущего. В течение года переносились публичные слушания, на которых градостроительный документ планировали презентовать широкой профессиональной общественности. В результате на сегодняшний день столица не имеет стратегии своего развития на ближайшие 20 лет и, соответственно, критериев и логики жилого и нежилого строительства.
Всё это затрудняет прогнозирование и ведение бизнеса. Нужны качественные современные архитектурные нормы, чтобы понимать, куда мы движемся. Должна быть упорядочена некая хаотичность в градостроительстве, необходимо перейти от категории эклектики к урбанистике. Важно предоставить возможность воплощать сложные архитектурные решения, которые бы сделали места на карте Киева знаковыми, символичными, которые вошли бы в копилку его наследия, а не только определяли бы на плане землю под застройку.
Вместе с тем, несмотря на отсутствие Генплана, темпы строительства жилья в столице не снижаются: если в январе в Киеве насчитывалось 145 строящихся комплексов, то сейчас – 149. При этом с начала года возросло число завершенных объектов (с 496 до 500). В предместье Киева наблюдаем ту же тенденцию: на протяжении первых месяцев нового года выросло число как сданных (+1), так и строящихся (+7) жилых комплексов .
Очевидно, что в этих новых условиях постоянной неопределенности многократно возрастает фактор надежности девелопера, его открытости и готовности к коммуникациям с потенциальными покупателями недвижимости. Это, на мой взгляд, наиболее важный и показательный тренд последних лет.