Дмитрий Васильев: «Покупатели начали отличать качественный проект от некачественного»

Киев утратил статус комфортного города. Постоянные пробки и плохое качество воздуха, ветшающие сети и ужимающиеся зеленые зоны, унылая застройка и дефицит социальной инфраструктуры… Список «проблем роста» может продолжить каждый. Столица занимает лишь шестое место в рейтинге городов, привлекательных для переезда IT-специалистов. Такие данные получены в результате масштабного исследования DOU, в котором оценивались медицина, образование, стоимость жизни, уровень преступности и другие показатели. А в «Индексе конкурентоспособности городов Украины (ИКГ) 2021» Киев вообще на 30-м месте среди 45 городов, оцениваемых в рамках исследования. Его организаторы – Info Sapiens в сотрудничестве с Институтом экономических исследований и политических консультаций при поддержке Программы USAID «Конкурентоспособная экономика Украины».

Но ситуация – не безнадежна. По мнению Дмитрия Васильева, соучредителя одного из самых известных отечественных архитектурных бюро Archimatika, в прошлом году произошел судьбоносный перелом в развитии столицы. Mind побеседовал с ним о том, как меняются подходы к градостроительству, насколько весом при этом клиентский опыт инвесторов и что еще нужно сделать, чтобы Киев действительно повернулся лицом к своим жителям.

– Одна из самых острых проблем – дефицит социальной инфраструктуры, школ и детсадов. Можно ли говорить об улучшениях?

– Пожалуй, еще рано говорить о позитивном тренде, который соблюдается всеми. Но можно – о частных случаях, которые показывают, куда развивается рынок. Например, развитие социальной инфраструктуры простимулировала возможность сделать встроенные детсады. Пользуясь изменением государственных строительных норм, которые вышли в 2018 году, практически все застройщики начали предусматривать в своих проектах детсады на 50–80 мест или детские клубы с кратковременным пребыванием, куда можно отдать ребенка на три-четіре часа. Это удобно для жильцов, а для девелопера решает вопрос с арендой значительных пространств на первых-вторых этажах. Итого, по заявлению киевских властей, в столице свободно 6700 мест в детских садах.

Еще лучше исправила бы ситуацию с детсадами корректировка отношения к территории, ее функционалу. До сих пор на каждую группу должна быть одна площадка. Но на площадке дети гуляют час в первой половине дня и столько же во второй. Все остальное время территория простаивает. Почему две группы не могут пользоваться по очереди одной игровой площадкой, как они пользуются музыкальным классом, к примеру? Одна группа с 10 до 11, вторая – с 11 в 12? Это позволило бы оптимизировать территорию садиков и встраивать их практически везде.

Что касается школ – сейчас массово идет строительство частных учреждений. Отношение к этому явлению у широкой публики неоднозначное: дескать, обучение там дорогое, и почему застройщик не возводит школы и не передает их городу. Вот тогда бы количество мест в школах города росло.

Но, с другой стороны, есть родители, которые не доверяют городским школам, им не нравится уровень образования и сервиса, и они готовы вкладывать значительные деньги в обучение детей. Как правило, при покупке квартиры они отдают предпочтение комплексам с частными школами в пешей доступности. Таким образом, родители выигрывают сразу в двух вещях – качестве образования и отсутствии необходимости стоять с детьми в пробках по несколько часов в день. Такие дети уже не будут занимать места в госшколах, снимая с них нагрузку. При этом стоит отметить, что их родители платят налоги, из которых эти госшколы финансируются. Поэтому частные школы как тенденция полезны. Тем более что после ввода их в эксплуатацию в них переходит часть детей из госшкол, освобождая места в переполненных учебных заведениях.

И в целом можно отметить развитие разнообразной детской инфраструктуры. В жилых комплексах появляются детские клубы, нацеленные на факультативные занятия (арт, музыка, танцы, программирование, робототехника). Отдельное направление – детские клубы или пати-рум, которые предлагают организацию праздников.

– А детские игровые площадки в комплексах? Можно констатировать, что прошли времена, когда только их наличие считалось преимуществом ЖК.

– Да, сейчас наличие детских площадок – стандарт. Однако, к сожалению, в 50% случаев детская площадка выполнена безвкусно, поэтому играет против жилого комплекса.

Когда вы ставите цветные фанерные конструкции рядом с дорогой – многие уже оценят это как безвкусицу и не лучший пример для подрастающего поколения. Сейчас игровые площадки наряду со всем комплексом благоустройства – это возможность повысить конкурентные преимущества комплекса.

Игровые площадки важно предусматривать для разных возрастных групп: до трех лет, с трех до девяти и подростковые комплексы. Причем все они должны оставлять возможность для фантазии в игре, развития воображения, разных игровых сюжетов.

– В этом году средние цены на новострои выросли за год на 30% в долларе. Вы прогнозируете дальнейший рост?

Растет себестоимость, но в любом случае цену диктует спрос. И чем лучше комплекс, тем выше цена и тем быстрее она растет.

Стоит отметить, что в прошлом году рост был большой – по некоторым проектам до 40%. Но ранее, в 2014-м, произошло сильное обесценивание недвижимости.

Экономика начала восстанавливаться после стрессового 2014-го, последние несколько лет мы отмечаем экономический рост, зарплаты росли на 15–20% ежегодно, цены подтягивались. В 2020 году было негативное влияние коронакризиса, но затем в мировую экономику было влито много денег, частично они пришли и в наш рынок, еще сильнее подстегнув рост зарплат. Отсюда и экспрессивный рост цен на новострои в 2021-м.

– В новом году тренд на повышение сохранится?

– Рост будет обязательно, но не настолько активный. Если в 2021 году – на 25–35%, то в 2021-м максимум 12–15% в долларе. Впрочем, остается нюанс: все еще появляются проекты, которые застройщики недооценивают, занижают стартовую цену. Потом, спустя два-три месяца, они это понимают, быстро и динамично корректируют, подтягивают цены к среднерыночным.

– В чем причина недооценки? Нераскрученная локация?

– И это тоже. Но чаще это истории про застройщиков, которые до определенного момента привыкли реализовывать среднего качества проекты, продавая их по $1000 за «квадрат». А потом делают хороший современный проект, но на старте ставят снова цену $1000, хотя он в разы лучше того, что они делали ранее.

Люди видят рывок качества и начинают «сметать» такую недвижимость. И девелоперы повышают цену каждую неделю на $100, но видят, что спрос не снижается… У нас есть проекты, которые выходили по $1400, a за год набирали до $3500 за «квадрат».

– Что такое сейчас «качественный проект»?

– Легче назвать некачественный: большой объем на небольшом участке, например, 24-этажки как стены с 12–16 однотипными квартирами на этаже, с мизерной придомовой территорией, где практически нет места, чтобы погулять и провести время.

Второй вариант: много одинаковых высотных зданий и огромные пустыри между ними. И даже если застройщик на рекламных картинках будет рисовать там парк, в реальности воплотить его будет крайне сложно и дорого. В 100-метровых разрывах между зданиями даже шестиметровые саженцы будут смотреться жалко, а их количество, необходимое для парка, не потянет ни один бюджет. И это пространство еще много лет будет восприниматься как пустырь.

В будущем продать недвижимость в таких комплексах дорого не получится, потому что она не комфортна и не уникальна. При попытке продать там жилье у владельца будет 30–40 конкурентов с такими же квартирами, поэтому за покупателя придется конкурировать именно ценой. Подобное предложение будет набирать в цене, но гораздо медленнее, чем рынок в целом.

Недвижимость продолжит расти в цене, и скоро это опять станет дорогим удовольствием. Обратите внимание на такой показатель, как соотношение цены квадратного метра и зарплаты украинцев. Были периоды, когда надо было работать до 20 месяцев, чтобы купить 1 кв. м. Сейчас, если брать средние цены по рынку и среднюю зарплату, – всего лишь два месяца.

Зарплата ныне коррелируется с квадратным метром, но лет через пять обычному украинцу придется работать больше двух месяцев, чтобы купить 1 кв. м.

– То есть недвижимость перестанет был главным инвестиционным инструментом для соотечественников?

– Скорее, появятся новые инструменты, чтобы удержать инвестиционный поток от населения. Многие застройщики сделают свои инвестиционные фонды, предложат механизм, когда можно будет купить условный квадратный метр без привязки к квартире. Покупаешь, допустим, 15 кв. м, через два-три года их у тебя выкупит застройщик или другой пользователь. Выкупит дороже, ведь украинский рынок сейчас на этапе устойчивого роста цен на недвижимость, который продержится как минимум пять лет.

Поверьте, сейчас все серьезные застройщики сидят и думают, как наиболее точно прописать этот механизм, как привлечь к реализации проектов излишек налички, который существуют на рынке. Что это будет – опционы, ценные бумаги, как фиксироваться и чем гарантироваться, где и как котироваться, все моменты сейчас обсуждают.

– Такие ценные бумаги будут выкупаться только после сдачи в эксплуатацию?

– Я думаю, на любом этапе, по котировке квадратного метра на рынке.

– Какой еще тренд могли бы выделить?

– Девелоперы готовы строить меньший объем. Никто уже не говорит: давай построй 100 000 кв. м на гектаре. Многие приходят и говорят: наша цель – не объемы, не максимальная прибыль с гектара; наша цель – продать подороже. Сделайте настолько хорошо, чтобы недвижимость продавалась дорого. Есть простое правило: люди всегда хотят жить лучше – и готовы за это платить. Люди устали от деградирующей городской среды, разбитых тротуаров, напаркованных машин и налепленной пестрой рекламы.

Это перелом рынка, который чувствуется. Меня спрашивали в начале прошлого года: вы видите переход количества в качество? И я могу сказать, что в конце 2021 года он произошел. Возможно, не все это осознали и к этому пришли, но мы это видим. Покупатели начали отличать качественный проект от некачественного, девелоперы готовы этот продукт создавать. А значит, есть надежда, что город будет развиваться и становиться комфортным. Мы увидим явное улучшение уже через 10 лет.