Рынок вторичной недвижимости постепенно выходит из ценового застоя. Галопирующего роста цен на квартиры не наблюдается, но и дешеветь «вторичка» не будет. Эксперты уверены, что рынок прошел свое дно.
Насколько дорожает «вторичка»? Цены на рынке вторичной недвижимости с января по июль 2019 года в среднем выросли на 5–7%, рассказывает Андрей Романов, руководитель агентства недвижимости «КиевДомСервис». «Удорожание произошло не только в Киеве, но и в других крупных городах Украины: Львове, Днепре, Одессе, Харькове», – добавляет эксперт.
По словам юриста агентства недвижимости Profi Realt Юнны Бондарчук, только в мае цена квартир повысилась на 6,6% в долларах и на 9% – в гривне.
Причиной активизации рынка риелторы называют увеличение количества сделок. Правда, до докризисных объемов еще далеко.
«До 2009 года в среднем по Киеву в месяц продавалось почти четыре тысячи квартир, сейчас продается чуть-чуть больше тысячи», – отмечает аналитик компании SV Development Сергей Костецкий. За пределами столицы эта цифра еще меньше, и порой не превышает 300–500 сделок в месяц.
Предложение превышает спрос в разы. По подсчетам риелторов, на одного покупателя приходится 5–10 объектов, которые соответствуют его потребностям.
По данным OLX Ukraine, в І квартале 2019 года количество выставленных на продажу квартир в Киеве составляло 28 000, в Одессе – 35 000, во Львове – 6 000, в Днепре – 10 000, в Харькове – чуть меньше 19 000. Иначе говоря, объем предложения в месяц в Киеве и Одессе – порядка 9000–12 000 квартир, в остальных миллионниках – 2000–6000 квартир. И новых владельцев находят лишь 10–15% квартир.
При этом спрос сконцентрирован в основном в сегменте бюджетного жилья, стоимостью до $80 000. По словам Бондарчук, на такие квартиры приходится 80% сделок.
А что с торгом? Несмотря на то что вторичный рынок полностью во власти покупателя, продавцы не спешат торговаться. И это не жадность, а скорее отсутствие объектов в продаже по откровенно завышенным ценам.
«Конечно, пару сотен долларов всегда можно сторговать. Но продавец перебрасывает все финансовые вопросы, связанные с оформлением сделки, на покупателя. И тогда тот ничего не выигрывает. Причем это относится ко всей Украине. Киев уже просто как маркер, и на него ориентируются», – объясняет Костецкий.
Иногда продавцу нужно избавиться от жилья как можно скорее. Например, в связи со срочным переездом или с покупкой другой квартиры, которую продавец не хочет упустить. В таком случае есть шанс выторговать скидку до 5–7%. Но такие ситуации – явление не массовое.
По мнению президента Союза специалистов по недвижимости Украины Александра Рубанова, размер торга зависит еще и от сегмента рынка. Одно дело пытаться сбить цену на какую-нибудь квартиру в хрущевке, которая и так низкая. И другое – на квартиру в построенном буквально года два-три назад престижном доме, за которую продавец хочет получить как можно больше.
«Минимальный торг, от 3% до 5% стоимости квартиры, наблюдается в наиболее востребованном классе жилья «эконом». А вот в бизнес-классе торг самый существенный, и он может достигать 20%, а порой и 30%», – приводит пример Александр Рубанов.
Срок экспозиции сокращается. «В первом полугодии 2019 года квартиры продавались за полтора-два месяца. В прошлом году срок продажи достигал трех месяцев и более», – рассказывает Андрей Романов.
В агентстве Profi Realt приводят похожую статистику. Сделки с однокомнатными квартирами, как правило, происходят через месяц-полтора с момента появления их в продаже. С двухкомнатными – через полтора-два месяца, а с трехкомнатными – спустя два-три месяца.
Рост цен на вторичном рынке до конца 2019 года, скорее всего, замедлится. «Думаю, что будет стабилизация на текущем уровне», – прогнозирует Андрей Романов. Соглашается с ним Юнна Бондарчук, которая считает, что глобального и резкого повышения цен в обозримом будущем опасаться не стоит. «Выше платежной способности покупателя все равно не прыгнуть», – говорит она.
«Рынок стабильный, и я не вижу никаких серьезных изменений по ценам. Может быть пару процентов «плюс-минус». Но с учетом того, что экономика стабилизируется, а количество сделок будет понемногу расти, ценовая ситуация серьезно не изменится», – рассуждает Сергей Костецкий. К тому же рост цен на первичном рынке тоже замедлился, что в свою очередь скажется и на «вторичке».
Динамика цен сильно зависит от состояния жилья, его расположения, года постройки. Поэтому внутри рынка могут быть совершенно противоположные тенденции.
С одной стороны, это рост цен на квартиры в домах, которые еще вчера были недостроями, а сегодня, после ввода в эксплуатацию, формально перекочевали на вторичный рынок. В таких объектах есть запас увеличения стоимости квадратного метра как минимум на 3–5%.
С другой стороны, ветхое жилье, со сроком эксплуатации от 30 лет, продолжит дешеветь. Особенно в тех домах, возле которых появляются современные жилые комплексы: это моментально обесценивает квартиры в хрущевках, «чешках» и «панельках» на 5–10%. С приходом осени падение цен на такого рода жилье ускорится, поскольку застройщики будут выводить на рынок новые объекты и вести агрессивную ценовую политику по привлечению покупателей. И у продавцов старых квартир не останется иного выбора, кроме как снижать цены или отказываться от продажи.