Рынок коммерческой недвижимости бьет все возможные и невозможные рекорды. Арендные ставки в офисных центрах Киева после удорожания в 2018 году почти вполовину, с начала 2019-го выросли еще примерно на 20%.
Катализатором спроса стало постепенное оживление экономики и расширение структуры потребностей потенциальных арендаторов. Mind выяснял, кого в первую очередь сейчас интересуют офисные помещения, и какое предложение на рынке наиболее востребовано.
К концу первого полугодия 2019 года максимальная стоимость аренды офисов класса «А» в Киеве достигла $40 за квадратный метр в месяц, а офисов класса «В» – $27/кв. м в месяц, свидетельствуют данные консалтинговой компании CBRE Ukraine.
При этом средняя арендная ставка, согласно исследованию Colliers International, в офисах класса «А» составляет около $30 за 1 кв. м в месяц, в офисах класса «В» – $19–21. Офисные помещения класса «С» по-прежнему остаются самыми дешевыми: квадратный метр можно арендовать за $9–10 в месяц.
Еще одна тенденция – это стремительное сокращение вакантности в офисных центрах столицы. «В течение первого полугодия 2019 года рост спроса и незначительный объем нового предложения офисных помещений привели к снижению среднего уровня вакантности с 6,5% до 6%», – сказано в исследовании Colliers International. В отдельных объектах вакантность вообще находится в пределах 4–5%.
Для сравнения: в 2016 году в столичных БЦ в среднем пустовало 16% площадей, а в 2015 году – более 20%.
В других крупных городах – Львове, Одессе, Днепре и Харькове, – похожая ситуация. Правда, арендная плата по сравнению с Киевом там все еще ощутимо ниже. В офисах А/В-класса арендодатели просят за квадратный метр до $20–25 в месяц. Вакантность сохраняется на уровне более 10%.
Эксперты объясняют драйв на рынке коммерческой недвижимости несколькими причинами. Постепенное оживление экономики формирует спрос на офисные площади со стороны бизнеса. И структура арендаторов становится более разношерстной.
К примеру, в прошлом году около 40% офисов арендовали телеком и IT-компании. В нынешнем году их доля сократилась до 27–28%, зато выросло количество арендаторов из промышленности, транспортной и логистической сфер, АПК и сферы услуг.
В структуре валового поглощения с начала 2019 года 28% офисов, по данным консалтинговой компании CBRE Ukraine, «забрали» бизнес производственной и промышленной сфер, а также энергетики.
Определенную роль в росте спроса на офисные помещения сыграла и политическая ситуация в стране. Напомним, что практически всю весну и лето Украина жила в состоянии предвыборной гонки. Сначала были выборы президента, а затем внеочередные выборы в Верховную Раду.
«Бизнес в такой ситуации видел неопределенность и риски курсовых колебаний после выборов, что в результате могло спровоцировать рост арендных ставок. Поэтому арендаторы подстраховывались и старались застолбить места в качественных объектах, и это подстегнуло спрос на офисные помещения уже летом. Хотя обычно пик приходится на начало-середину осени», – говорит агент по недвижимости Евгений Ткачук.
Для многих компаний наличие офиса в деловом центре или престижном районе города становится одним из эффективных инструментов мотивации персонала. «Трудовая миграция диктует свои правила: работодателю проблематично не только найти, но и удержать квалифицированного сотрудника. Наступает эра работника, который выставляет свои условия. Он хочет центральное расположение офиса, оборудованные рабочие места, кухню и т. д.», – поясняет СEO и управляющий партнер девелоперской компании DC Evolution Андрей Рыжиков.
По данным Государственной службы статистики, за первое полугодие 2019-го в Украине было введено в эксплуатацию 160 000 кв. м офисов. В Киеве за этот период сдано три объекта суммарной площадью 18 500 кв. м. Это офисный центр класса «А» Maidan Plaza на Майдане независимости (8000 кв. м), бизнес-центр класса «В» «Паладис», ул. Сечевых Стрельцов (5600 кв. м) и офисный комплекс класса «В» Palo Alto, ул. Старокиевская, на 4900 кв. м.
До конца года ожидается ввод в эксплуатацию офисных центров А и В-класса суммарной площадью 70 000 кв. м. И если все проекты будут завершены в срок, то всего за 2019 год Киев получит порядка 88 000 кв. м новых офисов. Это почти в 1,8 раза больше, чем годом ранее. Тогда в столице было введено в эксплуатацию 50 000 кв. м офисных площадей.
Частично. Многие арендаторы нуждаются в крупных площадях, от 5000 до 10 000 кв. м, и они – даже при наличии свободных офисов – не могут подобрать себе нужный вариант.
Если посмотреть на структуру спроса, то 46% приходится на офисные помещения площадью свыше 1000 кв. м, 27% – на офисы размером от 500 кв. м до 1000 кв. м. Небольшие офисы, метражом менее 200 «квадратов», пользуются наименьшим спросом – их доля составляет около 7%.
Поэтому доходит до того, что съемщики подписывают с арендодателями предварительные договора аренды в объектах незавершенного строительства. Последний раз такое практиковалось еще до кризиса 2008 года.
Малому бизнесу проще: предприниматели-одиночки и небольшие команды в качестве альтернативы традиционному офису выбирают коворкинги или так называемые хабы. «Зачастую это тот же офис в крутой локации, с сообществом единомышленников и массой дополнительных услуг. Очевидно, что коворкинг на голову выше, чем отдельное, но дешевое во всех смыслах помещение на отшибе без доступа к качественным коммуникациям», – рассказывает Андрей Рыжиков.
По данным Cushman&Wakefield, доля коворкингов в объеме сделок аренды с офисными помещениями в первом полугодии 2019 года составила около 13%.
По прогнозам экспертов, тенденция роста арендных ставок в бизнес-центрах в ближайшие 3–6 месяцев сохранится. «Высокий спрос, низкая вакантность, а также отсутствие нового предложения в достаточном объеме толкают цены вверх», – объясняет управляющий партнер консалтинговой компании UTG Offices Владимир Гелюта. Не исключено, что к началу 2020 года средняя арендная ставка в офисах класса «А» достигнет $35/кв. м, а в офисах класса «В» – $23–25/кв. м.
«Вакантность продолжит постепенно снижаться. И существует большая вероятность, что часть новых офисов будет арендована еще до момента ввода объектов в эксплуатацию. Это является одним из индикаторов дефицита офисных помещений», – прогнозирует управляющий директор Colliers International (Украина) Александр Носаченко.
По его словам, будет набирать обороты сегмент инновационных парков, таких как UNIT.City, Innovation District IT Park, Manufactura, LvivTech.City. Также можно ожидать появления ряда крупных коворкингов в традиционных бизнес-центрах. «Это указывает на то, что все большую популярность приобретает многофункциональность офисных помещений, где, кроме места для работы, арендаторы хотят видеть также место для коллаборации, обучения и нетворкинга», – считает эксперт.