Обвал на рынке первичной недвижимости ударил по продажам не только квартир, но и нежилых помещений в новостройках. Количество сделок сократилось на 40-80%, в зависимости от проекта. Поэтому в ближайшие шесть месяцев покупатели квартир в уже построенных объектах столкнутся с пустыми пространствами вместо обещанной застройщиками инфраструктуры.
Mind выяснял, как отсутствие спроса ударит по цене и аренде коммерческих помещений и какие шаги застройщики предпримут для минимизации своих потерь.
Строили не думая. Проектирование нежилых помещений под малую и среднюю коммерцию в жилых комплексах за последние годы превратилось в тренд. Особенно после того, как стал набирать обороты формат «город в городе». То есть, строительство крупных ЖК, которые по своим масштабам являются целыми микрорайонами.
В итоге, наличие коммерческих площадей стало обязательной составляющей жилых комплексов не только бизнес- и комфорт-класса, но и эконом-класса. В то же время, многие девелоперы не занимались развитием инфраструктуры и ее управлением системно.
То есть, в теории в рамках жилых комплексов предусмотрены квадратные метры под магазины, кафе, салоны красоты, фитнес-клубы. Но часто застройщики не ставят перед собой цель привлекать целевых покупателей или съемщиков, из-за чего им будет сложно заполнить помещения после карантина.
«Девелопер обещает детский садик на территории, но продает коммерческие площади любому желающему. Ведь не всегда оператор детского сада готов конкурировать в цене, а владелец отдельного помещения ничего не обещал покупателям квартир. Он просто хочет сдать свое помещение подороже», – приводит пример основатель консалтинговой компании SQM Experts Женя Баглай.
Остановка деловой активности, вызванная карантином, привела к падению спроса на объекты нежилой недвижимости весной 2020 года. «В целом по рынку мы видим снижение количества сделок на 40-80%, в зависимости от класса помещения и района, в котором находится ЖК», – рассказывает руководитель отдела продаж объектов недвижимости промышленно-строительной группы «Ковальская» Дмитрий Плосконос.
Сложнее придется тем застройщикам, которые при проектировании нежилых помещений делали ставку только на небольшой бизнес. Ведь именно мелкие предприниматели пострадали от карантина сильнее всего. Прежде всего, непродуктовый ритейл, сфера услуг и HoReCa. «Скорее всего, как раз малый и средний бизнес откажется от своих планов по открытию новых магазинов, аптек или кафе. Таким образом, покупатели квартир не смогут воспользоваться обещанными объектами инфраструктуры», – рассказывает руководитель многофункционального ЖК Rusaniv Recidence Александр Изаров.
Выберут самых стойких. Чтобы не остаться с пустующими площадями, застройщики изменят модель взаимоотношений с потенциальными инвесторами. В первую очередь, речь идет о более тщательном подборе покупателей и арендаторов, который будет обеспечивать баланс присутствия в ЖК малого и среднего бизнеса.
Согласно данным экспертов по недвижимости, до 60-70% коммерческих площадей выкупает или арендует малый бизнес, а порядка 30-40% – большие, системные компании. Например, сетевые супермаркеты, спортивные клубы, банки и т.д.
«МСБ в жилых комплексах очень часто – это начинающие предприниматели, которые открывают свою первую точку или расширяют бизнес. Речь идет о тех видах бизнеса, которые можно вести в любом районе и которые ориентированы на массовый спрос. В основном это продуктовые магазины или предприятия сферы услуг», – объясняет заместитель коммерческого директора строительной компании «Интергал-Буд» Олеся Скриник.
Так что с большой вероятностью многие девелоперы сделают ставку именно на сегмент клиентов покрупнее, которые в меньшей степени подвержены влиянию кризисных явлений в экономике и сохраняют платежеспособность даже в «смутные» времена. Также застройщики все чаще будут оставлять в своем управлении портфель нежилых помещений, чтобы иметь возможность влиять на заполнение инфраструктуры ЖК.
«На сегодняшний день распространенной практикой является продажа всех помещений в новостройках, в том числе, коммерческих. Очень часто нежилые помещения достаются частному инвестору, который будет искать конечного покупателя и/или арендатора. И возникает ситуация, когда застройщик, по сути, лишен рычагов воздействия на будущих покупателей коммерческих площадей, потому что передает им право собственности на квадратные метры. И от девелопера уже не зависит, кто и какой объект откроет в каждом из проданных помещений», – говорит Женя Баглай.
В то же время, комплексная работа по сдаче в аренду помещений, которые принадлежат застройщику, позволяет привлекать тех арендаторов, чья сфера и формат деятельности по своему позиционированию будут соответствовать потребностям и запросам жителей будущего ЖК.
Инфраструктурное наполнение жилых комплексов изменится. По прогнозам Александра Изарова, до конца 2020 года реконцепция коснется более 40% строящихся объектов на первичном рынке.
«При проектировании ЖК будет изначально предусмотрена возможность дробить, объединять и даже менять функциональное назначение помещений. Это позволит переформатировать взаимоотношения между арендатором и арендодателем – они станут гибче и будут исходить из необходимости резко остановиться и быстро сменить арендатора», – считает СEO и управляющий партнер девелоперской компании DC Evolution Андрей Рыжиков.
Девелоперы будут делать упор на размещение коммерческих помещений преимущественно в зоне в так называемых «красных линий» (первый этаж, проходная зона), которые пользуются наибольшим спросом среди инвесторов-покупателей и арендаторов.
«Произойдет пересмотр площадей. До кризиса мы фиксировали спрос на объекты до 100 кв. м и больше, теперь же интерес вырос к гораздо меньшим помещениям. Золотой стандарт – это 50 кв. м, который подходит практически для любого бизнеса. Думаю, вырастет спрос и на микроформаты в 10-20 кв. м. Но на таких маленьких площадях невозможно правильно спланировать пространство, чтобы организовать все необходимые зоны и комфортные условия для сотрудников и посетителей», – говорит Олеся Скринник.
С большой вероятностью карантин и пандемия внесут коррективы в требования к эпидемиологической безопасности. Будут разграничиваться входы и выходы, помещения станут просторнее, а зеленые зоны масштабнее и разнообразнее.
«Не исключено, что парк внутри жилого комплекса будет большим преимуществом, чем энный магазин. Надолго ли это? Как часто случается на рынке недвижимости Украины, каждый новый кризис диктует новые условия – пока они такие», – рассуждает Андрей Рыжиков.
А что с ценами на коммерческую недвижимость? Под влиянием просевшего спроса они будут падать. По прогнозам Андрея Рыжикова, нежилые помещения к осени могут подешеветь на 5-25%. Если учесть, что в Киеве стоимость квадратного метра коммерческой недвижимости в рамках ЖК составляет от $1700 до $5000, то к концу 2020 года нижняя граница цены может достичь $1300 кв. м.
Снизится и стоимость аренды. Как рассказывает Дмитрий Плосконос, в зависимости от района, в столице арендная ставка в нежилых помещениях внутри ЖК составляет от $10 до $50 за кв. м. При этом многие арендодатели на время карантина уже делали съемщикам скидки в размере 40-60%.
«Мы прогнозируем, что до конца года арендные ставки могут просесть, так как спрос на коммерческие помещения среди малого и среднего бизнеса в последующие 3-6 месяцев рискует снизиться», – говорит Дмитрий Плосконос.
Меньше всего в цене потеряет недвижимость в многофункциональных жилых комплексах, которые сочетают в себе грамотную инфраструктурную концепцию, сбалансированную под нужды бизнеса разного масштаба и формата.