Жизнь после карантина: как изменятся цены на квартиры в новостройках

Карантин, вызванный распространением коронавируса, заморозил работу первичного рынка жилой недвижимости в Киеве. Количество сделок сократилось в три-четыре раза по сравнению с аналогичным периодом прошлого года, в некоторых проектах продажи остановились полностью. Уменьшился поток потенциальных покупателей, при этом количество звонков и посещаемость сайтов у девелоперских компаний возросли.

Mind выяснял, как изменились цены на квартиры и что будет с рынком новостроек после окончания карантинных ограничений.

К чему готовились застройщики?

Скачок валютного курса в январе-феврале 2020-го подстегнул продажи в ряде проектов. «В начале нынешнего года в нашем ЖК квартир было продано в 2,2 раза больше, чем за аналогичный период прошлого», – рассказала директор по маркетингу и продажам жилого комплекса в RiverStone Ангелина Деревлева. О росте продаж говорил на пресс-конференции и президент ХК «Киевгорстрой» Игорь Кушнир.

Но в целом по рынку динамика спроса в январе – феврале осталась на уровне прошлого года. «По нашим наблюдениям, в первые два месяца этого года спрос на объекты жилой недвижимости был на идентичном уровне с показателями аналогичного периода прошлого года», – подтверждает начальник департамента по реализации объектов строительства «Ковальская недвижимость» Дмитрий Плосконос.

Застройщики понемногу начали готовиться к весеннему деловому сезону и повышали цены. «Активнее всего дорожали квартиры в премиальных сегментах, наименее активно – в сегменте комфорт»,  – отмечает коммерческий директор SAGA Development Владимир Даниленко. Минимальная цена квадратного метра в Киеве к началу весны была 17 200 грн, или $630. Для сравнения: годом ранее минимальный ценовой порог составлял 16 000 грн, или $590. 

Но март 2020 года изменил все планы игроков рынка.

Что происходит с рынком во время карантина?

«Первые дни карантина было молчание! Было похоже на некоторое выжидание, люди не понимали, что происходит, и залегли на дно»,  – вспоминает Игорь Кушнир на свой странице в Facebook. Затем активность на рынке возобновилась. Застройщики стали адаптироваться под ограничения, появившиеся во время карантина: проводить онлайн-, видеоконсультации, виртуальные экскурсии и пр. Большая часть отделов продаж продолжила работу в реальном времени, но с применением мер безопасности: дезинфекции помещений, строгого масочного  режима сотрудников, прием клиентов проводится только по предварительной записи.

Однако количество сделок в марте 2020-го по сравнению с мартом 2019 года сократилось. По оценке коммерческого директора компании «Интергал-Буд» Анны Лаевской, в целом по рынку активность упала в три-четыре раза.

Спрос сконцентрировался на максимально ликвидном и готовом жилье. «Скачки доллара стимулировали покупателей с гривневым ресурсом покупать квартиры в объектах, где цены зафиксированы в гривнах или действует акционный курс», – считает Владимир Даниленко.

Временно ослабла корреляция между размером квартир и степенью готовности объектов, и люди переключились на предложения большей площади, отмечает  руководитель проектов Perfect Group Алексей Коваль. То есть сейчас активно покупают недвижимость те, кто делает это для себя, а не с целью последующей сдачи в аренду или перепродажи. Доля инвестиционных сделок в среднем по рынку составляет 10–30%, в зависимости от проекта.

Карантин и падение экономики не только отменяют новые сделки, но и уменьшают поступления по рассрочке. «Часть бизнеса не работает, как следствие – многие инвесторы уже сталкиваются с полной или частичной невозможностью выполнять свои обязательства по договору», – говорит Ангелина Деревлева. В общей структуре сделок доля рассрочек занимает 20–50%, в зависимости от проекта и компании. 

Что будет с рынком после карантина?

Крупнейшие игроки рынка заверили Mind, что строительные работы на объектах не останавливаются. В кризисное время активность на стройплощадках – один из самых весомых аргументов для потенциальных покупателей.

Дальнейшее развитие событий зависит от наличия финансовой подушки у каждого из застройщиков. «По состоянию на сейчас компания имеет денежный запас, чтобы строить все запланированное. Если с мая карантин снимут и продажи не просядут, можно считать, что отделались легким испугом», – заверил Игорь Кушнир.

В случае продления карантина ситуация с перебоями поставок негативно повлияет на своевременную сдачу домов в эксплуатацию, считает собственник компании «Лев Буд» Богдан Билак. 

Застройщики надеются, что сформировавшийся отложенный спрос позволит плавно выйти из карантинного периода. Однако многое зависит не только от сроков окончания карантина, но и от будущих реалий экономики.  «Ведутся дискуссии, каким будет валютный курс, продолжит ли Украина работать с МФВ, будут ли банки в состоянии обслуживать своих клиентов. Все эти причины так или иначе влияют и на рынок недвижимости. Как только ситуация по многим вопросам станет более понятной, люди снова вернутся к долгосрочным покупкам, таким как квартиры. Так что общий прогноз у нас сдержано-оптимистический»,  – рассказывает Алексей Коваль. По его словам, если гривна продолжит удешевление, то цены на квартиры поднимутся. 

Избежать ужесточения конкуренции не удастся. Поэтому до конца 2020 года будет проведена частичная реконцепция более 40% строящихся объектов, считает руководитель проекта Rusaniv Residence Александр Изаров. «Она будет заключаться в двух аспектах: пересмотр политики создаваемой встроенной инфраструктуры, а также концепций придомового пространства», – говорит эксперт. По его словам, дополнительные затраты будут направлены на привлечение потенциальных покупателей и могут составить от 5% до 10% от сметной стоимости строительства.