Компании, аффилированные с одним из крупнейших девелоперов Киева – Вагифом Алиевым – приобрели земельный надел площадью 4 га на проспекте Григоренко в Дарницком районе столицы. Как сообщили Mind источники, знакомые с ходом сделки, здесь планируется возвести второй из трех «левобережных» ТРЦ, анонсированных Алиевым ранее. Оценочная стоимость земельного участка составляет около $7 млн.
Основными конкурентами нового торгового центра будут ТРЦ River Mall (принадлежит основателям банка «Аваль» Александру Деркачу, Сергею Вовченко и погибшему в марте Федору Шпигу. – Mind), и Rive Gauche (бенефициар – Auchan Group).
Согласно результатам исследования консалтинговой компании Colliers International Украина, в Киеве на данное время насчитывается около 1,6 млн кв. м качественных торговых помещений. По информации компании, на стадии строительства сейчас находится 12 ТРЦ общей площадью 763 000 кв. м, большая часть которых – проекты Вагифа Алиева.
Mind выяснял, какие обстоятельства сопутствуют строительству еще одного мегамолла в столице и как его появление повлияет на расстановку сил в киевском ритейле.
Что предшествовало сделке? В середине октября нынешнего года Антимонопольный комитет сообщил, что оштрафовал на 850 000 грн шведскую компанию Stadsis AB, которую связывают с Вагифом Алиевым. Причина – отсутствие согласования АМКУ на покупку контрольных долей в трех компаниях: «Производственно-коммерческая фирма «Нон-Стоп», «Эл-лада» и «Энергопласт». На каждую из этих организаций оформлено право аренды земли.
«Нон-Стоп», по данным Киевского городского совета, в 2016 году получила право пользования земельным участком площадью 0,2794 га на пр. Бандеры, 27 В сроком на 15 лет. Земля расположена по соседству с открывшимся в декабре прошлого года ТРЦ Blockbuster Mall, собственниками которого являются Вагиф Алиев и Александр Спектор, экс-менеджер Дмитрия Фирташа. Причем управляет этим ТРЦ команда именно Александра Спектора. Он также – партнер Ильи Кенингштейна по проекту Creative States в бизнес-центре Senator. Данный проект тоже реализовал Вагиф Алиев.
Согласно информации, предоставленной в Киевсовет, компании «Эл-Лада» и «Энергопласт» суммарно владеют правом аренды 3,8 га под автостоянкой, расположенной на пр. Григоренко вдоль линии трамвая.
4 га недостаточно, чтобы построить еще один из анонсированных Алиевым торговых комплексов. По оценке экс-гендиректора компании Arricano Максима Меркулова, на таком участке можно возвести объект площадью 60 000 –70 000 кв. м, тогда как ранее Алиев заявлял, что Lavina Mall (общей площадью 180 000 кв. м) будет самым маленьким из плеяды мегамоллов, которые он собирается возвести в Киеве. Директор сети торговых центров, который знаком с проектом на пр. Григоренко, но пожелал остаться неназванным, заверил Mind, что девелопер сконцентрировал там земли гораздо большей площади.
Удастся ли избежать скандалов? Всего на левом берегу столицы Вагиф Алиев анонсировал строительство трех торговых центров, но точное их месторасположение долгое время оставалось загадкой. По словам бизнесмена, он занимается поиском лучших участков. В 2016 году девелопер даже проводил переговоры о покупке масштабного проекта ТРЦ «Вырлица», но до сделки так и не дошло. Этот проект приобрел экс-депутат от партии «Возрождение» Виталий Хомутынник, и планирует реализовать его совместно с предпринимателем Павлом Фуксом.
Еще один проект Алиева на левом берегу – ТРЦ Lisova Mall, расположенный возле ст. м «Лесная» – в августе этого года оказался скандальным: ГАСИ запретила проводить строительные работы. Основания: застройка не соответствует Генплану Киева, а проект не обеспечен необходимым количеством паркомест – расчет делался исходя из площади в 141 000 кв. м, тогда как в экспертном отчете проекта ТРЦ указана бОльшая площадь – 171 000 кв. м, и т. д.
Спустя месяц, в сентябре, антикоррупционная комиссия Киевсовета рекомендовала мэру Киева Виталию Кличко остановить строительство Lisova Mall. Вопрос о законности строительства этого объекта инициировал глава фракции «Свобода» Юрий Сиротюк. Однако, по результатам экзит-поллов, проведенных в ходе недавних местных выборов, «Свобода» не преодолела пятипроцентный барьер. Соответственно, активность членов этой политсилы вскоре может изрядно ослабнуть.
Это не первый скандал Вагифа Алиева в его профессиональной биографии. Обычно он находит общий язык с представителями проверяющих органов и доводит проекты до конца. Кроме того, у девелопера дружественные отношения с мэром Киева Виталием Кличко, которому результаты экзитполов «пророчат» победу уже в первом туре выборов.
Напомним, в портфеле Алиева – строительство БЦ «Парус» и торгово-офисного комплекса Gulliver на бульваре Леси Украинки в столице, элитного ЖК Diamond Hill над Аскольдовой могилой, «Мандарин Плаза» на месте бывшей школы. Все эти проекты были в центре многомесячных противостояний, но реализованы и достаточно успешны. Из непостроенных – торгово-офисный центр на ул. Пушкинской, который Алиев планировал возвести вместе с Вадимом Столаром. На этом месте сейчас находится «Музей Киева».
Кто конкуренты? Потребности левого берега, по словам Михаила Меркулова, закрывают ТРЦ Sky Mall, РайON, Проспект и River Mall. Для проектов Алиева самую большую конкуренцию составят ТРЦ River Mall (общая площадь – 140 000 кв. м) и Rive Gauche (185 000 кв. м, пока открыта только первая очередь). Они находятся на расстоянии 3–5 км от будущего мегамолла на пр. Григоренко. А недостроенный торговый центр возле ст. м «Лесная» ближе всего расположен к ТРЦ «Проспект» компании Arricano (общая площадь 44 000 кв. м).
Одна из конкурентных «фишек» ТРЦ Вагифа Алиева – большая развлекательная зона и разнообразие магазинов, что позволяет «завлекать» покупателей на целый день. Пока эта стратегия работает: ТРЦ Lavina Mall, принадлежащий бизнесмену, считается одним из самых популярных торговых центров Киева.
А что происходит на правом берегу? Работать в конкурентных условиях девелоперу не впервой. На правобережье столицы Алиев планомерно занимает земельные наделы в соответствии со своим планом «10 мегамоллов в Киеве».
Помимо Lavinа Mall, он уже построил Blockbuster Mall по соседству со Sky Mall. Пока об успешности проекта судить рано – он заполнен менее чем наполовину. Однако большую ставку девелопер делает на компанию IKEA, которая уже открыла в Украине онлайн-магазин, а в ноябре планирует запустить офлайновую точку продаж на территории ТРЦ Blockbuster Mall.
Еще один гигант Алиева – ТРЦ Hippodrome Mall – строится буквально по соседству с ТРЦ Respublika, который принадлежит олигарху Дмитрию Фирташу и экс-депутату от партии «Возрождение» Виталию Хомутыннику. Работы по достройке объекта идут полным ходом, а сам торговый центр планируется ввести в эксплуатацию во второй половине следующего года.
Еще один земельный участок Алиев приобрел всего в нескольких километрах отсюда – под вещевым рынком на Петровке – у Михаила Табачника, брата экс-вице-премьера Дмитрия Табачника. На этом месте тот планировал построить ТРЦ Petrovka Mall, но не решился из-за жесткой конкуренции.
Из неудавшихся проектов можно вспомнить переговоры о покупке одного из самых успешных ТРЦ Киева – Ocean Plaza. Его совладелицей была Лилия Ротенберг – дочь бизнесмена Аркадия Ротенберга, близкого к президенту РФ Владимиру Путину. Но покупателем стал другой бизнесмен – основатель холдинга UFuture Василий Хмельницкий. В декабре прошлого года он выкупил 33,5% ТРЦ. Но не у Лилии Ротенберг, а у двух британцев – 20% у компании британского бизнесмена Родни Коффи, 13,35% – у фирмы другого британского предпринимателя Колина Лэирда. Сумма сделки не разглашалась, но, по оценке трех директоров девелоперских компаний, она составила $85–90 млн.
Покупка ТРЦ Ocean Plaza была очень необходима Вагифу Алиеву: он смог бы объединить его со строящимся по соседству ТРЦ Ocean Mall, который планируется ввести в эксплуатацию в следующем году. Теперь же ему придется договариваться с Василием Хмельницким о совместных правилах игры.
Еще один ТРЦ – Pobeda Mall Алиев планирует открыть на пр. Победы. Один из рассматриваемых участков находится возле ст. м. «Святошино», где сейчас расположен имущественный комплекс машиностроительного завода ЗАО «АТЭК».
Что может помешать Алиеву реализовать его планы? Помимо конфликтов с местными властями, Алиев, как и все девелоперы, работающие на украинском рынке, сталкивается с дефицитом инвесторов. Стоимость строительства каждого такого ТРЦ составляет $300–350 млн. Их предприниматель, по слухам, привлекает от непубличных инвесторов, некоторые из них не могут подтвердить источники происхождения средств.
Уточнить у самого Алиева этот аспект не удалось – девелопер не общается с журналистами около года. Впрочем, он неоднократно отрицал подобные слухи. И заявлял, что в основу новых проектов идет доход от уже реализованных – «Мандарин-Плазы», части БЦ «Парус», Lavina Mall и части Blockbuster Mall.
В случае необходимости некоторые объекты девелопер продает. Но этого явно недостаточно, чтобы открыть еще восемь из запланированных 10 мегамоллов, на строительство которых необходимо найти по меньшей мере $2,5 млрд – огромные деньги даже для «непубличных» инвесторов.
«Перспективы открытия мегамоллов непонятны. Например, в США – это один из наиболее падающих сегментов», – говорит Михаил Меркулов. Необходимость регулярно ходить по магазинам у потребителей давно исчезла – большую часть товаров можно заказать онлайн в любой точке мира. В связи с пандемией коронавируса эта тенденция лишь усугубилась.
Кроме того, Вагиф Алиев срывает сроки сдачи торговых центров в эксплуатацию, что приводит к конфликтам с арендаторами. Например, в прошлом году сеть IKEA – один из самых ожидаемых ритейлеров страны – планировала открыть свой первый магазин в ТРЦ Ocean Mall. Но сроки строительства затянулись, и компании Алиева подписали договор о сотрудничестве с ТРЦ Blockbuster Mall.