Колесо Сансары: что мешает сносить аварийные хрущевки

Год назад киевлянка Лана купила квартиру в доме на Подоле, построенном еще в «царские» времена. А после узнала, что, несмотря на заверения риэлтора, дом аварийный и находится в соответствующем списке. «Сейчас я хочу сделать ремонт в квартире, обновить балкон и т. д., но не знаю, стоит ли этим заниматься и на какой стадии находится вопрос о реконструкции или сносе дома», – спрашиваету она на профильном форуме.

Всего в Украине насчитывается 45 600 старых домов, аварийных – 17 200, свидетельствуют данные Государственного комитета статистики. И дальнейшая судьба этого жилья зависит от продвижения законопроекта, разработанного Министерством развития общин и территорий. Документ уже прошел общественные слушания и находится на рассмотрении в Кабмине.

Это попытка адаптировать к реалиям плохо работающий закон «про хрущевки», принятый Верховной Радой еще в 2006 году. По словам профильного министра Алексея Чернышева, документ содержит ряд нововведений, которые позволят запустить процесс обновления жилого фонда. В частности, предлагается снизить необходимое количество жителей аварийных домов, согласных на переселение, со 100% до 75%, а также устранить норму о повышенной компенсации.

Mind разбирался, может ли этот законопроект помочь в решении проблем аварийных и изношенных зданий и на что могут рассчитывать их жители.

Закон есть, механизмов нет

Впервые вопрос о необходимости модернизации старого жилья встал в 2006 году. Тогда был принят закон №525-V «О комплексной реконструкции кварталов (микрорайонов) устаревшего жилого фонда». Представители профильных учреждений и застройщики активно обсуждали перспективы реализации предусмотренных законом возможностей.

Примером для подражания в то время была Москва, уже достаточно активно проводившая программу реновации своих хрущевок, и некоторые европейские государства (страны Балтии и бывшая ГДР), которые тоже имели у себя типовые малогабаритные пятиэтажки. При этом россияне пошли путем реновации – комплексной перестройки кварталов после сноса старой застройки и возведения нового жилья, объектов инфраструктуры и перепланировки территории. В Восточной Европе предпочтение отдали реконструкции зданий – замене коммуникаций, утеплению, обновлению подъездов, иногда с достройкой нескольких этажей.

Но в Украине процесс не пошел. Закон оказался недееспособным в отечественных реалиях. Непонятным был механизм определения домов, нуждающихся в первоочередной реконструкции, источники финансирования, ведь даже Киев не предложил застройщикам реальной финансовой поддержки в этом вопросе.

«Практика показала, что получить согласие всех жильцов дома просто невозможно или занимает очень много времени. Нередки и случаи мошенничества со стороны жителей хрущевок, которые регистрируют в квартирах друзей и родственников, надеясь на получение жилья большей площади. Кроме того, хотя закон действует еще с 2006 года, но некоторые механизмы так и не были до конца проработаны. Например, непонятно, как проводить расселение людей, конкретно делать со старыми домами и т. д.», – рассказывает Анна Лаевская, коммерческая директор компании «Интеграл-Буд».

С 2006 года закон получил уже четыре пакета поправок – к попыткам наконец запустить процесс законодатели возвращались каждые три-четыре года. Но изменений, которые привели бы к «размораживанию» процесса, не происходило. При этом вопрос не исчезал с повестки дня. Ведь, по данным Госстата, только в столице более 200 домов признаны подлежащими сносу или реконструкции.

В июле 2021 года года Министерство развития общин и территорий направило на рассмотрение новый проект изменений. От предшественников он отличается тем, что затрагивает именно те «болевые» точки, которые останавливали девелоперов.

Согласно новому документу, чтобы поддержать проект реконструкции, необходимо согласие 75% жильцов. А тех, кто не согласен, можно будет выселить принудительно по решению суда. Предлагается устранить и норму о повышенной компенсации: вместо предоставления новой квартиры с коэффициентом повышения ее площади 1,5 законопроект предусматривает предоставление равноценного жилья.

Источник: Госстат

Чего не хватает законопроекту?

В нем нет ответа на вопрос, как быть с остальными 25% жителей, которые могут быть не согласными, отказаться вывозить вещи и т. д. «Новый закон должен четко определить механизмы действия в таких ситуациях», – говорит руководитель проектов Perfect Group Алексей Коваль. По его словам, есть еще несколько аспектов.

Второй фактор – это урбанистические реалии. Районы со старыми домами со временем теряют привлекательность для людей с определенными финансовыми возможностями и молодежи. Это приводит к превращению районов в неблагополучные, в результате чего еще больше усиливается тенденция отъезда жителей, у которых есть такие возможности. «Эффект развивается по спирали. Чтобы потом не разбираться с большими проблемами, город должен не доводить ситуацию до такой точки», – отмечает Алексей Коваль.

Президент Ассоциации специалистов по недвижимости (риелторов) Украины (АСНУ) Юрий Пита считает, что стоит акцентировать внимание на ряде вопросов, без которых новый законопроект, если он станет законом, будет малоэффективным. Это:

• Механизмы привлечения частных инвесторов. Должна быть четко прописана дорожная карта (концепции новых кварталов, прозрачные аукционы, тендеры, условия допуска к таким конкурсам), соблюдение сроков строительства, соотношение средств частных компаний и местных бюджетов и т. д.
• Кто будет финансировать прокладку новых инженерных сетей. В себестоимости строительства нового многоэтажного дома обустройство сетей может достигать 40–60% от общей себестоимости.
• Участок и разрешительные документы для строительства жилья для переселения граждан (маневренного фонда). От того как будет устроен этот процесс, будет зависеть успешность всего проекта реконструкции.
• Предохранители от мошенничества со стороны подрядчиков, банкротств стройкомпаний, чтобы реконструкция не превратилась в ряд очередных долгостроев.
• Механизм взаимопонимания с местной общиной, чтобы не оказывалось необоснованное сопротивление строительству.
• И еще, безусловно, нужны четкие финансовые расчеты, экономический эффект от реконструкции.

На низком старте

Девелоперы готовы рассматривать проекты реновации и готовятся к их воплощению. Например, в «Интеграл-Буд» уже начали работы над жилым комплексом Makarovsky по ул. Макаровской в ​​Шевченковском районе столицы. Это проект масштабной реновации старого заброшенного микрорайона. Там расположены несколько аварийных домов, жителям которых компания по собственной инициативе предложила новые квартиры с ремонтами в 24–25-этажных новостройках. Застройщик уверяет, что на сегодняшний день уже получено согласие 95% жителей аварийных домов.

Подобный опыт точечного построения высоток вместо домов в аварийном состоянии («довоенная» 2-этажная застройка) Киев имеет. Например, появились новостройки в Днепровском районе на пересечении улиц Краковская, Красноткацкая и Хоткевича (проекты от «Житло-Инвест» и «Житлоинвестбуд-УКБ»). Там застройщик предусматривал 5% квартир передать жителям снесенных домов, другие –  реализовать по рыночной стоимости. Но прецедентов реальной реновации кварталов хрущевок в стране пока нет.

В частности, у столичных властей была идея не ограничиваться расселением и реконструкцией исключительно аварийного «дома-убийцы» (в доме насчитали 39 видов грибков. – Mind) по ул. Милютенко, 23-А в Киеве, а обновить весь квартал – 2000 домов. Но пока она затормозилась на этапе строительства жилья для переселения жителей дома-убийцы.

Список и адреса жилых домов Киева, признанных аварийными и непригодными для проживания (по районам, по состоянию на 1 января 2019 года)

Источник: domik.net