Абетка для інвестора: як мінімізувати ризики вкладень у нерухомість

Друга хвиля пандемії, нестабільний рік і невідомість – виклики, які стоять перед інвесторами. Водночас бажання вкладати кошти й заробляти на цьому залишається. Але необхідно визначитися з напрямом для інвестицій.

Чому варто інвестувати в нерухомість, незважаючи на гучні недавні скандали на цьому ринку, і як правильно прорахувати всі ризики, розповів Mind керуючий партнер, адвокат GORO legal Дмитро Овсій.

Також про те, у чиї об'єкти можна вкладати, а куди не варто – у рейтингу надійності забудовників від Mind.

Конфуцій застерігав: «Не дай вам Бог жити в епоху змін». А покоління основних інвесторів народилося, виросло і продовжує жити в такий час.

Після падіння компаній «Укрбуд» і «Аркада» не залишилося ілюзій – непотоплюваних немає. Банківські депозити не забезпечені зовсім та ще й мають низьку прибутковість. Інвестиції в стартап або операційний бізнес можуть бути понадприбутковими, але також не забезпечені твердим активом, і ризик не вгадати набагато вище.

Однак варіанти для вкладення коштів все ж є. Нерухомість може стати золотою серединою між забезпеченістю, ліквідністю і прибутковістю. Попит на цьому ринку продовжує зростати. Згідно з офіційною статистикою по столиці, 2019 року в Києві ввели в експлуатацію 1 113 986 кв. м. Кількість метрів на одну людину в Києві становить 22 кв. м. Хоча кількість метрів на людину в Європі > 40 кв. м. Отже, маємо чудовий потенціал для зростання.

Зараз дефіцит площі на 1 людину – від 18 кв. м. З урахуванням того, що населення Києва (згідно з даними Держстату) – 2 923 641 житель, абсолютний дефіцит на все столичне населення – 52 625 538 кв. м. Отже, тільки офіційний дефіцит теперішніми темпами буде усунутий лише через 29 років.

Але не будемо забувати, що неофіційно в Києві проживають, за різними оцінками, від 4 млн до 5 млн чоловік. Реальний дефіцит квадратів очевидно значно вище. Водночас динаміка зміни середньої ціни на метр квадратний у Києві за 12 місяців становить +14,3%

І не важливо, йдеться про покупку однієї квартири, об'єднання фінансів та інвестування в нерухомість групою (краудфандінг) або про колективні інвестиції через інвестфонд. У будь-якому разі потрібно перевіряти й захищати свої інвестиції.

Плюси й мінуси інвестування у квадрати

Серед переваг покупки нерухомості можна виділити такі:

• можливість використовувати актив з власною метою;
• отримання твердого активу (інвестиція забезпечена);
• прибутковість вище альтернативних інвестиційних інструментів.

Але є і мінуси. Серед них:

• стагнація ринку нерухомості;
• помилка при виборі об'єкта (низька ліквідність або що ще гірше – «піраміда»);
• заморожування будівництва/недобуд (у Києві це – «Укрбуд», «Аркада» тощо).

Формула законної інвестиції

Покупці часто моніторять ситуацію на форумах і в гуглі. Але там нерідко виявляють активність інтернет-боти від недобросовісних забудовників, які малюють красиві картинки «світлого майбутнього». Все робиться тільки з однією метою – привернути нових жертв у свої проєкти. Проте вмілий маркетолог не означає досвідчений забудовник.

При цьому багатьох проблем інвесторів, з яких ми починали, можна було б уникнути, наприклад, перестрахуватися зайвий раз і залучити експертів. Останні знають каверзи законодавства та спеціалізуються на перевірці об'єктів нерухомості – орієнтуються в містобудівної документації, реєстрах, мають доступи до судових рішень тощо.

Водночас для контролю ризиків інвестор може зробити деякі самостійні кроки.

На що варто звернути увагу при інвестуванні:

• оплата спрямована на посередника без активів, який ніяк не пов'язаний із будівництвом;
• аналіз намірів забудовник не дав позитивного результату. Присутні вади в дозвільної документації;
• підозріло низька ціна. Особливо якщо ціна близька до собівартості будівництва;
• наявність справ про банкрутство;
• судові або кримінальні справи;
• політичні фактори. Засновники або бенефіціари пов'язані з політикою;
• частина розрахунку в готівковій формі. Гроші платяться на компанію, або на особу, яка не має відношення до будівництва.

Чек-лист алгоритму аналізу об'єкта:

• перевірити право на землю: власність, оренда, суперфіцій, інвестдоговір тощо. Потрібно звертати увагу на категорію землі, цільове призначення та вид використання землі;
• перевірити право на проектування: містобудівні умови та обмеження й технічні умови. Потрібно звертати увагу на функцію території згідно з генеральним планом і детальним планом території;
• експертиза проектної документації. Потрібно звертати увагу на те, чи є там всі поверхи, назва об'єкта, кількість квартир, паркінгів;
• перевірити дозвіл на будівництво. Потрібно звертати увагу на те, хто замовник, генеральний підрядник;
• перевірити реєстр судових рішення: позови до учасників будівництва й кримінальні процеси: обшуки, арешти;
• наявність виконавчих проваджень, арештів на активах, зокрема податкових застав.

Вивчити договір на предмет:

• права на одностороннє розірвання у сторони;
• можливих штрафів і санкцій;
• моменту переходу прав на об'єкт інвестування;
• процесу обмірів після введення в експлуатацію та доплати;
• заміни інвестора;
• успадкування прав за договором;
• наявності повноважень у підписантів;
• зв'язків між стороною (сторонами) договору та реальними учасниками будівництва. Може бути прямий зв'язок, через посередників (наприклад, інвестфонд), який зв'язок відсутній.

Як бути з ризиками?

Якщо під час аналізу виявлено ризики, добре, якщо вийде:

• внести в договір зміни для того, щоб вирівняти баланс або змістити його на користь інвестора;
• додати в договору гарантії щодо виявлених ризиків, у крайньому разі отримати гарантійні листи;
• отримати забезпечення зобов'язань від компаній – безпосередніх учасників будівництва (зазначених у дозвільній документації) або компаній з активами щодо ризиків. Можна в формі поручительства або у формі забезпечення виконання зобов'язань;
• набагато легше добиватися преференцій, коли ви купуєте кілька об'єктів або здійснюєте групову інвестицію.

Контроль і захист інвестиції

Після укладання угоди слід не забувати контролювати й моніторити будівельний процес:

• моніторити судовий реєстр (можна через сервіси youcontrol, opendata) і контролювати появу можливих проблемних судових процесів;
• контролювати реєстр компаній (контролюємо кошторис, засновників і бенефіціарів);
• контролювати будівельний процес. Можна проводити очні перевірки, під час яких особисто знайомитися з процесом будівництва, журналами авторського й технічного нагляду.

Сподіваємося, ці поради зможуть допомогти правильно вкласти кошти або контролювати групові інвестиції.