Новобудови передмістя: які ЖК дорожчають і чому

Новобудови передмістя: які ЖК дорожчають і чому

Чим забудовники «приманюють» покупців

Этот материал также доступен на русском языке
Новобудови передмістя: які ЖК дорожчають і чому
Фото: depositphotos.com

Леся Алексєєва все своє життя прожила в Києві. Каже, їй подобається темп життя та широкі можливості мегаполісу. Але народження дитини спонукало замислитися про купівлю нового житла, тож Леся з чоловіком вирішили переїхати за межі столиці.

Місце та квартиру обирали довго. Подружжю хотілося, щоби не далі 10 км від міста (ранкові та вечірні затори – не надто велике задоволення), але при цьому в тихій місцині та ближче до природи, бажано неподалік від лісу. Зрештою пара вибрала житловий комплекс під Києвом, за 7 км від міської межі. «Нам, якщо чесно, пощастило. Ми буквально вихопили одну з останніх трикімнатних квартир, ще й з 10%-ою знижкою. У підсумку, квадратний метр обійшовся близько 18 000 грн. Будинок зведений за монолітно-каркасною технологією, з червоної цегли, утеплений мінеральною ватою, має автономне опалення. Також на території ЖК повно простору, кілька дитячих майданчиків, газони, акуратні бруковані тротуари. Наразі ми дуже задоволені та про переїзд не шкодуємо», – зізнається Леся Алексєєва.

Ця історія – лише один приклад із багатьох. Сплеск попиту на заміську нерухомість стався 2020 року – ще на першій хвилі пандемії. Mind з'ясовував переваги та недоліки заміських багатоповерхівок, а також ціни на квартири в містах-сателітах.

Чим приваблює нерухомість за межами Києва?

Низька щільність забудови. Більшість споруджуваних або нещодавно побудованих житлових комплексів розташовані в радіусі 10–15–20 км від межі міста Києва. Отже, щоби дістатися столиці, знадобиться 25–30 хвилин. До того ж Київ з основними містами-супутниками пов'язаний хорошими автошляхами.

Наприклад, це Бориспільська магістраль, Броварське шосе, Житомирська й Одеська траси. Цими «артеріями» можна доїхати до Броварів, Борисполя, Ірпеня, Бучі, Новосілок, Чабанів, Віти-Поштової.

Перевага – і в тому, що в передмісті, як і раніше, легше дихається. Як у прямому, так і в переносному сенсі. Щільність забудови поблизу Києва ще дуже далека до тієї, що практикується в столиці. Тому немає відчуття «бетонних джунглів», а внутрішня територія ЖК не схожа на кам'яні колодязі, у які ніколи не заглядає сонце.

На околицях мегаполіса більше природи та місць для відпочинку. Як зазначають фахівці агентства нерухомості RE/MAX Central, саме близькість водойм (озер і ставків), а також прогулянкових зон і місць для відпочинку (парків, лісів, лугів) часто стає вирішальним чинником при покупці житла.

Наприклад, Житомирський напрямок відрізняється великою кількістю лісів – біля Ірпеня, Бучі та Ворзеля насправді дуже зелено. А Вишгород має унікальне розташування безпосередньо на березі Київського водосховища. У Броварах же багато парків, і місто розташоване неподалік від лісу.

Багато передмість уже мають розвинену інфраструктуру. Прямо на в'їзді до Борисполя – однойменний аеропорт, з якого можна полетіти в будь-яку точку світу. А у Броварах – кілька великих торгових центрів, тому, аби придбати продукти, одяг, взуття, щось для будинку, вже не потрібно мчати до Києва. По суті, все це є на місці, під боком.

З недоліків же, як раніше писав Mind, можна виділити затори на деяких напрямках і проблеми з дозвільною документацією, які властиві забудовникам передмістя. 

Новобудови передмістя: які ЖК дорожчають і чому

Що продають?

Забудовники в околицях Києва активно просувають формат мінімістечок і житлових масивів. Це дуже затребувана концепція, що отримала новий імпульс саме завдяки пандемії COVID-19. Ось лише кілька прикладів подібних ЖК поруч зі столицею: «Євромісто 2» в Крюковщині, Irpin City в Ірпені, City Lake у Шевченковому, Park Lake City в Підгірцях.

Житлові комплекси згаданого формату мають розвинену внутрішню інфраструктуру. Це територія для відпочинку та дозвілля: тут удосталь дитячих и спортивних майданчиків, скверів та зон для пікніка, а також усіляких магазинів, кафе, ресторанів, салонів краси, аптек, клінік і спортклубів.

Деякі ЖК можуть навіть похвалитися власними дитячими садками. Наприклад, Krona Park II у Броварах розташований поруч із лісом складається і включає розвинену інфраструктуру: стадіон, школу, дитячий садок, велодоріжки, дитячі та спортивні майданчики.

Цей житловий комплекс – столичного рівня, і його особливістю є також нестандартні архітектурні рішення, що інтегрують сучасний житловий простір у мальовниче зовнішнє середовище класичного передмістя. Якщо врахувати, що багато найманих працівників, як і раніше, – на віддаленому режимі, наявність великого простору в межах житлового комплексу дає можливість і працювати, і відпочивати, не залишаючи його меж.

При цьому покупці орієнтуються насамперед на житло середньої площі. У Київській області 2021 року близько 30% попиту сконцентровано саме на квартирах площею до 55–60 кв. м. Як правило, це однокімнатні та двокімнатні варіанти. Тобто покупці роблять ставку на функціональність і практичність. Не останню роль відіграють зростаючі комунальні тарифи, які змушують підходити до придбання житла з раціонального погляду.

Відповідно забудовники підлаштовуються під свою цільову аудиторію. Якщо проаналізувати пропозицію нового житла в передмісті Києва на lun.ua, то однокімнатні квартири мають середню площу 40–45 кв. м, двокімнатні – 65–70 кв. м, трикімнатні – 95–100 кв. м. Квартири більшої площі (на 100–130–150 кв. м) вже майже ніхто не будує. Ба більше, у проєктах деяких ЖК навіть узагалі немає трикімнатних квартир.

Що стосується основних характеристик і функціонального оснащення житла, то тут усе доволі стандартно. Технологія будівництва – монолітно-каркасна, стіни з газоблоку, цегли чи керамоблоку. Зовнішнє утеплення – мінеральна вата, зрідка пінополістирол. Опалення – автономне (своя котельня в будинку) або індивідуальне (котли в квартирах). Є наземна стоянка й почасти – підземний паркінг. Територія, як правило, під охороною, тож закрита від авто та сторонніх осіб.

Які ціни на житло в передмісті?

Експерти сходяться на думці, що вартість квадратних метрів у новобудовах Київської області повторюватиме зростання цін у висотках Києва. «До кінця року (у вересні-грудні. – Mind) житло на первинному ринку може додати в ціні 5–10% залежно від розташування проєкту, а також його рекреаційних та інфраструктурних можливостей для майбутніх мешканців», – вважає Юрій Піта, президент Асоціації фахівців з нерухомості (ріелторів) України.

Лев Парцхаладзе, президент Конфедерації будівельників України (КБУ), уточнює: лише за перше півріччя 2021 року квартири на первинному ринку Київської області подорожчали на 30%.

Якщо в другому півріччі темпи зростання збережуться, то середня вартість квадратного метра перетне позначку 21 000 – 22 000 грн, а за однокімнатну квартиру в містах-сателітах Києва доведеться віддати не менше 750 000 – 800 000 грн.

Стежте за актуальними новинами бізнесу та економіки у наших Telegram-каналах Mind.Live та Mind.UA, а також Viber-чаті