Наскільки подорожчали нові квартири 2021 року

Наскільки подорожчали нові квартири 2021 року

І чому бізнес-клас зростає більше за інших

Этот материал также доступен на русском языке
Наскільки подорожчали нові квартири 2021 року
Фото: depositphotos

З початку року нові квартири помітно додали в ціні. Згідно з даними Держстату, загалом по Україні зростання становить майже 13%. В Асоціації з управління фінансами та інвестиціями (FIMA) підрахували: за перше півріччя 2021 року вартість квадратного метра житла у вітчизняних новобудовах збільшилася на 10–20% залежно від ступеня готовності об'єкта та регіону. «Ми проаналізували десятки житлових об'єктів по всій Україні, які працюють із фондами фінансування будівництва. Переважна більшість вказує на зростання вартості квадратного метра. При цьому маємо ситуацію, коли собівартість житла зростає швидше, аніж ціна», – уточнила генеральний директор FIMA Вікторія Волковська.

Експерти впевнені: новобудови в Україні дорожчатимуть ще кілька років – поки ціни не сягнуть рівня сусідніх європейських країн. Mind склав «зріз ринку» на старті другої половини року і визначив основні тренди.

Наскільки подорожчали квартири і які саме?

За даними опитаних Mind столичних забудовників, ціни на їхніх об'єктах за пів року зросли на 5–25%.

За словами президента ХК «Київміськбуд» Ігоря Кушніра, цього року квадратний метр подорожчав у середньому на 18%. Якщо порівнювати січень із червнем, то середня ціна квадратного метра в Києві зросла на 2800 грн – з 28 000 до 30 800. Мінімальна ціна «квадрата» за той же період збільшилася з 19 500 до 21 500 грн.

«На прикладі «Київміськбуду» можу сказати, що ми за цей час піднімали ціну двічі: у лютому й у середині травня», – повідомив Кушнір.

У житлових комплексах компанії «Інтергал-Буд» в сегменті «комфорт+» за останні шість місяців ціна зросла на 14–16%, у бізнес-класі – на 7%, в сегменті «еліт» – на 25%, повідомила Анна Анісімова, керівник відділу інвестицій та аналітики «Інтергал-Буду».

За словами директора ТОВ «Столиця груп» Едуарда Соколовського, зростання цін у Stolitsa Group за перше півріччя 2021 року становило в середньому 6–10% – з поправкою на те, що ціновий діапазон навіть у межах одного будинку можна порівняти із цими цифрами. «Якщо говорити про об'єкти Stolitsa Group, які зараз є в продажу – а це житлові комплекси економ-сегмента «Варшавський 2» і «Варшавський плюс» на столичному Виноградарі, то середня ціна знаходиться на рівні $1000–1100 за квадратний метр», – повідомив Соколовський.

Згідно з аналітичним звітом City One Development, середня ціна на первинну житлову нерухомість у столиці за пів року зросла на 16,2% і становить $1705/кв. м. Найсильніше додав загалом по ринку бізнес-клас – плюс 22%, до $2252/кв. м. Найстійкішим виявився «преміум» ( «еліт») – плюс 9%, до $3571/кв. м. «Економ» подорожчав на 15%, до $978/кв. м., «комфорт» – на 17%, до $1205/кв. м.

«Зростання цін за ІІ квартал становить 9,3% – це майже стільки ж, скільки додала столична нерухомість за весь 2018 рік (10%)», – зазначає Галина Мартиненко, менеджер із корпоративних комунікацій City One Development.

CEO&Founder у Residential Development Solutions Ярослава Чапко зазначила: попри те, що ринок житлової нерухомості показує зростання в усіх сегментах, його динаміка в житлових проєктах відрізняється не лише від сегмента до сегмента, а й у межах кожного сегмента. Наприклад, є проєкти, які практично не показали приріст цін або показали мінімальний, а є ЖК, де подорожчання за останні пів року перевищило 20–30%.

Чому житло дорожчає?

Експерти наголошують, що зростання цін обумовлене насамперед інфляційними процесами – зростанням вартості будівельних матеріалів, комплектуючих, а також будівельно-монтажних робіт.

«Для прикладу: за останній час арматура подорожчала на 60%, мінеральна вата – на 30%, вікна, радіатори тощо, у складі яких є метал, – на 30%. Зростання ціни сталося практично по всіх складових будівництва. А вони формують понад 50% вартості квадратного метра», – зазначив Кушнір.

За словами Анни Анісімової, з початку року середнє зростання цін на будматеріали становить 12–15%  залежно від категорії. «Середня динаміка збільшення цін на будівельно-монтажні роботи з початку року знаходиться на рівні 10,5–12%», – додає вона.

Серед чинників, які безпосередньо впливають на собівартість будівництва, Соколовський виділив також подорожчання енергоносіїв, на які припадає до 70% у собівартості виробництва цементу.

Ще одна причина – зростання інвестиційного попиту за рахунок падіння ставок за річними депозитами з 10,5–11,5% у гривні в липні 2020 року до 7–7,5% у гривні наразі. «Сьогодні кількість інвестиційних угод у загальній структурі попиту коливається в межах 40% проти 27–30% минулоріч», – повідомила Анісімова.

На думку Соколовського, крім усього іншого, попит і ціни підштовхнули доступніша іпотека, незавершений процес реформування ДАБІ, можливі зміни правил оподаткування операцій із нерухомістю та необхідність рефінансування зовнішнього боргу України як основний чинник, що визначає ризики, пов'язані з довгостроковою валютної стабільністю.

Деякі з експертів прямо називають однією з причин підвищення цін на житло законодавчі ініціативи парламентаріїв. «Для ринку первинної житлової нерухомості червень став місяцем пертурбацій. До основних причин яких належать новий законопроєкт про внесення змін до Податкового кодексу України. Первинний ринок відреагував однозначно – медіанна ціна первинки зросла на 9%», – повідомив директор City Development Solutions Роман Герасимчук.

Що буде далі?

Якщо ухвалять законопроєкт №5600, це призведе до ще більшого зростання цін на нерухомість, впевнений Ігор Кушнір. «Нагадаю, що законопроєкт передбачає підвищення податків на продаж і покупку нерухомості. Наприклад, вводить ПДФО у 18% для сум із продажу третього та наступних об'єктів нерухомості. Крім того, збільшується й кількість операцій на ринку нерухомості, які обкладаються ПДВ. Експерти прогнозують, що внаслідок таких нововведень, ціна на квартири може зрости на 20–30%, і я з ними згоден», – говорить він.

За прогнозами Анісімової, до кінця року ціни на нерухомість на первинному ринку можуть збільшитися в середньому ще на 17%. При цьому ліквідні проєкти зростатимуть у ціні помітно швидше за інші – завдяки концентрації уваги платоспроможного попиту та більш високій будівельній динаміці.

Залежно від локації, формату, концепції комплексу за підсумками 2021 року новобудови в сегменті «комфорт+» подорожчають на 22–25%, у бізнес-класі ціни зростуть на 24%, а в сегменті «еліт» – у середньому на 41%.

«А ось прийняття законопроєкту №5600 у другому читанні в наявній редакції восени цього року підніме цінник ще фактично на 20% зверху від закономірного подорожчання. Сподіваємося, що автори законопроєкту почують ринок і внесуть до документа правки, які не допустять цього», – каже Анісімова.

Прогноз Соколовського орієнтований не на локальні зміни, а на міжнародний вектор. «Наразі на ринку житлової нерухомості України зазначається об'єктивний тренд зростання цін. За нашими сприятливими ризик-прогнозами, ця тенденція збережеться протягом ще декількох років, поки вартість житла не вийде на рівень, характерний для інших східноєвропейських країн (Болгарія, Польща, країни Балтії)», – вважає він.

Які квартири будуть найбільш популярні?

У 2021 році став очевидним новий тренд ринку – зростання кількості проєктів престижного сегмента. Як бізнес-, так і преміум-класів.

«Саме в цих сегментах найбільший приріст пропозиції квартир», – повідомила Ярослава Чапко. Причин зміни структури ринку кілька. Серед них: освоєння девелоперами локацій у центральних і близьких до них районах, де сама економіка проєкту передбачає престижний сегмент. Крім цього, важливим фактором є різні пропоновані девелоперами концептуальні «фішки», за які покупцеві пропонують заплатити extra.

«На сьогодні ринок як раз увійшов у таку фазу, коли покупець, який купив 10–15 років тому житло в будинках, що тоді позиціонувалися як бізнес-клас і сьогодні вже застаріли (бо свого часу девелопери заощадили на якості та зручності), активно шукає більш якісну пропозицію на ринку. Тому попит на гарні об'єкти в центральних районах зберігається на високому рівні», – зазначила Чапко.

Також у бізнес- і преміум-сегменті спостерігається високий інвестиційний попит. Але купують квартири переважно на перепродаж, оскільки в оренді цей сегмент сьогодні перенасичений.

«Якщо не буде значних законодавчих та економічних потрясінь, можна очікувати подальшого зростання цін не менш ніж на 5–10% до кінця року. «Пузир» на ринку поки складно прогнозувати, хіба що всі «інвестіційні» квартири будуть запропоновані ринку одночасно. Але це навряд чи станеться найближчим часом», – вважає Чапко.

Стежте за актуальними новинами бізнесу та економіки у наших Telegram-каналах Mind.Live та Mind.UA, а також Viber-чаті